Kaution in der WG oder bei Untermiete: Was gilt, wenn einer auszieht?

Welche WG-Form liegt vor? Davon hängt alles ab

Wer beim Auszug aus einer Wohngemeinschaft sein Geld zurückhaben möchte, muss zuerst klären, mit wem er eigentlich einen Vertrag hat. In der Praxis gibt es drei typische Modelle, und jedes führt zu einem anderen Ansprechpartner für die Kaution.

Einzelverträge für jedes Zimmer sind der einfachste Fall: Jeder Bewohner ist selbst Mieter und bekommt seine Kaution wie jeder andere Mieter zurück. Wie lange das dauern darf, erklärt der Artikel Wann bekomme ich die Kaution zurück?. Schwieriger sind die beiden anderen Modelle.

Alle stehen im Mietvertrag: Kaution zurück, wenn einer auszieht?

Unterschreiben mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag, sind sie zusammen Mieter. Die Kaution sichert dann alle Forderungen des Vermieters gegen die gesamte Mietergemeinschaft. Sie ist eine einzige Sicherheit, nicht die Summe einzelner Anteile. Zieht nur ein Bewohner aus, läuft das Mietverhältnis weiter, und der Vermieter muss grundsätzlich nichts auszahlen.

Ein Mitmieter kann auch nicht einfach allein aus dem Vertrag aussteigen. Eine Kündigung wirkt grundsätzlich nur, wenn alle Mieter gemeinsam kündigen. Soll einer ausscheiden und ein neuer Bewohner nachrücken, braucht es eine Vereinbarung mit dem Vermieter über den Mieterwechsel. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es in der Regel nicht; viele WG-Verträge enthalten aber eine Klausel, die den Wechsel erleichtert.

Wie der Ausziehende seinen Anteil trotzdem bekommt

Weil der Vermieter nicht anteilig auszahlt, erfolgt der Ausgleich in der Praxis unter den Bewohnern. Üblich ist, dass der Nachmieter dem Ausziehenden dessen Kautionsanteil direkt überweist. Alternativ zahlen die verbleibenden Mitbewohner den Anteil aus und holen ihn sich später vom Neuen zurück.

1. Den Anteil jedes Bewohners an der Kaution schriftlich festhalten, am besten schon beim Einzug.
2. Beim Auszug den Zustand des Zimmers und der Gemeinschaftsräume gemeinsam prüfen und notieren.
3. Offene Posten klären: eigene Schäden, anteilige Nebenkosten, gemeinsame Rechnungen der WG.
4. Mit dem Nachmieter vereinbaren, dass er den Kautionsanteil übernimmt und an den Ausziehenden zahlt.
5. Den Mieterwechsel mit dem Vermieter schriftlich regeln, damit die Kaution künftig für den Neuen gilt.

Ob die verbleibenden Mitbewohner verpflichtet sind, den Anteil vorzustrecken, hängt von den Absprachen in der WG ab. Eine feste gesetzliche Regel dafür gibt es nicht. Deshalb lohnt eine kurze schriftliche WG-Vereinbarung, die Auszug, Nachmietersuche und Kautionsanteile regelt.

Beispiel: Auszug aus einer Dreier-WG

Untermiete: Kaution zwischen Hauptmieter und Untermieter

Bei der Untermiete ist der Hauptmieter für den Untermieter der Vermieter. Er darf eine Kaution verlangen, und es gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie bei jeder Wohnraummiete: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, Zahlung in drei monatlichen Raten möglich, getrennte Anlage vom eigenen Vermögen (§ 551 BGB). Details zur Anlage stehen im Artikel Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?.

Die Untervermietung selbst braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Für einen Teil der Wohnung hat der Hauptmieter bei einem später entstandenen berechtigten Interesse grundsätzlich einen Anspruch auf diese Erlaubnis (§ 553 BGB). Mit der Kaution des Untermieters hat der Vermieter dagegen nichts zu tun. Er kann sie nicht verlangen und muss sie auch nicht zurückzahlen.

Wann gibt es die Kaution bei Untermiete zurück?

Der Untermieter bekommt seine Kaution zurück, wenn das Untermietverhältnis beendet ist, er das Zimmer zurückgegeben hat und der Hauptmieter prüfen konnte, ob noch Forderungen offen sind. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger.

Rechnet der Hauptmieter mit dem Untermieter Nebenkosten ab, darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Wie das funktioniert, erklärt der Artikel Kaution einbehalten wegen der ausstehenden Nebenkostenabrechnung. Offene Untermiete darf der Hauptmieter mit der Kaution verrechnen; die Einzelheiten stehen im Artikel Mietschulden und Kaution.

Wichtig für Untermieter: Die Kaution ist auch dann zurückzuzahlen, wenn der Hauptmieter selbst noch in der Wohnung bleibt. Das Untermietverhältnis ist ein eigener Vertrag. Umgekehrt darf der Hauptmieter die Kaution des Untermieters nicht zurückhalten, nur weil er selbst noch Streit mit seinem Vermieter hat.

Wenn die Rückzahlung ausbleibt

Zahlen Mitbewohner, Nachmieter oder Hauptmieter nicht, hilft zunächst eine schriftliche Aufforderung mit klarer Frist. Belege wie Überweisungsnachweise, die WG-Vereinbarung und das Übergabeprotokoll sind dann besonders wichtig. Das weitere Vorgehen beschreibt der Artikel Kaution zurückfordern. Bei Streit können Mietervereine weiterhelfen.

Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt nicht sofort, sondern unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er entstanden ist (§ 195 BGB). Wer lange wartet, riskiert aber Beweisprobleme.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB
• § 540 BGB
• § 553 BGB