Vermieter wohnt im selben Haus: Wann gilt die erleichterte Kündigung?

Kündigung & Eigenbedarf · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er dem Mieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 573a BGB). Im Gegenzug verlängert sich seine Kündigungsfrist um drei Monate, sie beträgt also mindestens sechs Monate. In einem Haus mit drei oder mehr Wohnungen gilt diese Erleichterung nicht: Dort braucht der Vermieter einen Grund wie Eigenbedarf, auch wenn er im selben Haus wohnt.

Warum das Gesetz das Zweifamilienhaus anders behandelt

Normalerweise darf ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Welche Gründe anerkannt sind, zeigt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?. In einem kleinen Haus mit nur zwei Wohnungen teilen sich Vermieter und Mieter aber Treppenhaus, Hauseingang und oft den Garten. Wird das Verhältnis schwierig, soll der Vermieter nicht auf Dauer mit jemandem unter einem Dach leben müssen, dem er nicht kündigen kann.

§ 573a BGB erlaubt ihm deshalb eine Kündigung ohne Begründung. Der Mieter bekommt als Ausgleich mehr Zeit für die Wohnungssuche, denn die Frist verlängert sich um drei Monate. Im Alltag ist oft von der Kündigung einer Einliegerwohnung die Rede.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Typisch sind das Zweifamilienhaus und das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Der Vermieter bewohnt selbst eine der beiden Wohnungen, wenn er kündigt. Es reicht nicht, dass er im Nachbarhaus oder in derselben Straße lebt.
Vermietet ist Wohnraum. Für Gewerberäume gibt es ohnehin keinen vergleichbaren Kündigungsschutz.
Im Kündigungsschreiben steht ausdrücklich, dass die Kündigung auf diese Sonderregel gestützt wird.

Entsprechendes gilt für Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters, etwa ein einzelnes Zimmer, bei dem Küche und Bad gemeinsam genutzt werden. Hat der Vermieter ein solches Zimmer überwiegend selbst möbliert und nicht einer Familie überlassen, fehlt der besondere Kündigungsschutz grundsätzlich ganz.

Wann die Erleichterung nicht greift

Viele gehen davon aus, dass jede Kündigung leichter wird, sobald der Vermieter unter derselben Adresse wohnt. Das trifft nicht zu. Die Sonderregel ist bewusst auf sehr kleine Häuser beschränkt.

Das Haus hat drei oder mehr Wohnungen: Es gelten die normalen Regeln, auch wenn der Vermieter im Erdgeschoss lebt.
Der Vermieter besitzt eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage und wohnt selbst in einer anderen Wohnung derselben Anlage: Auch das ist kein Fall der Erleichterung.
Der Vermieter ist ausgezogen oder hat das Haus verkauft: Ein Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann die Sonderregel nur nutzen, wenn er selbst im Haus wohnt.
Ob Gewerberäume, ein ausgebautes Dachgeschoss oder eine Einliegerwohnung im Keller als weitere Wohnung zählen, hängt vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse.

Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate

Ausgangspunkt ist die übliche Vermieterfrist aus § 573c BGB, die mit der Wohndauer steigt. Bei der erleichterten Kündigung kommen drei Monate hinzu. Wie die Grundfristen berechnet werden, erklärt Kündigungsfrist des Vermieters.

Wohndauer seit Überlassung	Normale Vermieterfrist	Erleichterte Kündigung
unter fünf Jahren	drei Monate	sechs Monate
ab fünf Jahren	sechs Monate	neun Monate
ab acht Jahren	neun Monate	zwölf Monate

Beispiel

Kündigung im Zweifamilienhaus

Ein Ehepaar bewohnt das Erdgeschoss seines Zweifamilienhauses, die Wohnung im Obergeschoss ist seit Juni 2021 vermietet. Die Eheleute kündigen gemeinsam, nennen keinen Grund und stützen sich ausdrücklich auf § 573a BGB. Ihr Sohn wirft das von beiden unterschriebene Schreiben am Dienstag, 2. März 2027, als Bote in den Briefkasten des Mieters. Der Mieter wohnt seit mehr als fünf, aber weniger als acht Jahren im Haus. Die normale Frist betrüge sechs Monate, mit dem Zuschlag sind es neun. Weil die Kündigung vor dem dritten Werktag des März zugeht, zählt der März mit: Das Mietverhältnis endet am 30. November 2027. Mit Eigenbedarf als Grund hätte es schon am 31. August 2027 geendet.

Was im Kündigungsschreiben stehen muss

Schriftlich kündigen und eigenhändig unterschreiben (§ 568 BGB). Sind mehrere Personen Vermieter, unterschreiben alle.
Ausdrücklich angeben, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird. Fehlt dieser Hinweis, wirkt das Schreiben nicht als erleichterte Kündigung.
Das Vertragsende nach der verlängerten Frist nennen, am besten mit dem Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“.
Den Mieter auf sein Recht hinweisen, der Kündigung zu widersprechen, und auf Form und Frist dieses Widerspruchs.
So zustellen, dass der Zugang später beweisbar ist, etwa durch persönliche Übergabe vor einem Zeugen oder durch einen Boten.

Einen allgemeinen Aufbau mit Textbausteinen bietet der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Aufbau und Muster.

Rechte des Mieters: Widerspruch und eigene Kündigung

Auch gegen eine Kündigung ohne Grund kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Das Gericht wägt die Härte dann gegen das Interesse des Vermieters ab, nicht länger mit dem Mieter unter einem Dach zu leben. Wie das Verfahren abläuft, erklärt Widerspruch gegen die Kündigung.

An der eigenen Kündigung des Mieters ändert die Sonderregel nichts. Er kann weiterhin ohne Grund mit drei Monaten Frist kündigen; die verlängerte Frist bindet nur den Vermieter. Wer ohnehin umziehen möchte, kann also früher gehen – mit einer eigenen Kündigung oder einem Aufhebungsvertrag.

Streit unter einem Dach: Wann eine fristlose Kündigung infrage kommt

Die erleichterte Kündigung ist eine ordentliche Kündigung mit langer Frist. Eskaliert ein Konflikt, etwa durch Beleidigungen, Drohungen oder dauerhafte Ruhestörung, kommt eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens in Betracht (§ 569 Abs. 2 BGB). Sie setzt grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Einzelheiten stehen im Artikel Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Umgekehrt kann auch der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört.

Häufige Fragen

Kann der Vermieter zwischen Eigenbedarf und erleichterter Kündigung wählen?

Ja. Hat er ein berechtigtes Interesse, kann er darauf gestützt mit der kürzeren normalen Frist kündigen. Er kann sich stattdessen auf die Sonderregel berufen und auf eine Begründung verzichten; dann gilt die um drei Monate längere Frist. Im Schreiben muss klar erkennbar sein, worauf die Kündigung gestützt wird.

Darf der Vermieter die Wohnung danach neu vermieten?

Ja. Weil kein Grund nötig ist, muss er die Wohnung nach dem Auszug weder selbst nutzen noch leer stehen lassen. Anders bei einer Eigenbedarfskündigung: Wer den Bedarf nur vorschiebt, kann sich schadensersatzpflichtig machen.

Kann die erleichterte Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?

Ja. Vereinbarungen zugunsten des Mieters sind zulässig. Hat der Vermieter im Vertrag auf diese Kündigungsmöglichkeit verzichtet, ist er daran gebunden und braucht wieder ein berechtigtes Interesse.

Hat der Mieter Anspruch auf eine Abfindung?

Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht. Manche Vermieter bieten einen Aufhebungsvertrag mit Zahlung an, um den Auszug zu beschleunigen. Ob und in welcher Höhe gezahlt wird, ist Verhandlungssache.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen