Privat oder gewerblich vermieten: Wo liegt die Grenze?
Kurz gesagt
Wer eine oder mehrere Wohnungen langfristig vermietet, verwaltet in der Regel nur eigenes Vermögen und ist privater Vermieter: Die Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V. Gewerblich wird es erst, wenn hotelähnliche Leistungen dazukommen, etwa bei Ferienwohnungen mit Service, oder wenn Immobilien planmäßig gekauft und wieder verkauft werden. Auf die bloße Zahl der Wohnungen kommt es dabei nicht allein an.
Der Normalfall: Langfristige Vermietung ist Vermögensverwaltung
Das Steuerrecht unterscheidet zwischen der Verwaltung eigenen Vermögens und einem Gewerbebetrieb. Wer eine Wohnung auf Dauer an einen Mieter überlässt und dafür Miete erhält, nutzt sein Vermögen. Die Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das gilt für die einzelne Eigentumswohnung genauso wie für ein Mehrfamilienhaus.
Versteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen einschließlich der vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen minus Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung, Reparaturen oder gezahlte Betriebskosten. Der Überschuss wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht.
Auch ein privater Vermieter hat viele Aufgaben: Mieter suchen, Verträge schließen, abrechnen, Reparaturen beauftragen. Dieser Aufwand allein macht die Vermietung aber nicht zum Gewerbe. Wie der Ablauf von der Vorbereitung bis zum Einzug aussieht, zeigt der Artikel Wohnung vermieten: Schritt für Schritt.
Woran erkennt man eine gewerbliche Vermietung?
Eine feste Grenze, etwa eine bestimmte Zahl von Wohnungen oder eine Umsatzschwelle, gibt es für die Einordnung nicht. Entscheidend ist das Gesamtbild. Die Vermietung wird grundsätzlich dann gewerblich, wenn sie über die übliche Überlassung von Wohnraum deutlich hinausgeht und eher einem Hotel- oder Handelsbetrieb ähnelt.
- Hotelähnliche Zusatzleistungen: tägliche Reinigung, Frühstück, Wäscheservice, besetzte Rezeption.
- Ständig wechselnde Gäste: Vermietung für Tage oder Wochen statt auf Dauer, mit Werbung wie bei einem Beherbergungsbetrieb.
- Organisation wie ein Betrieb: eigenes Personal, Büro, laufende Vermarktung über Buchungsplattformen.
- Kaufen und Verkaufen: Immobilien werden planmäßig erworben, um sie nach kurzer Zeit mit Gewinn weiterzuverkaufen (sogenannter gewerblicher Grundstückshandel).
Einzelne Merkmale reichen meist nicht. Eine möblierte Wohnung mit Endreinigung beim Auszug bleibt in der Regel private Vermietung. Kommen mehrere Merkmale zusammen, prüft das Finanzamt genauer.
Privat und gewerblich im Vergleich
| Punkt | Private Vermietung | Gewerbliche Vermietung |
|---|---|---|
| Typischer Fall | Wohnung auf Dauer an einen Mieter | Ferienapartments mit Service, Pension, Immobilienhandel |
| Einkunftsart | Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), Anlage V | Einkünfte aus Gewerbebetrieb |
| Gewerbeanmeldung | nicht nötig | in der Regel erforderlich |
| Gewerbesteuer | fällt nicht an | kann anfallen |
| Verkauf der Immobilie | Gewinn nach den Regeln für private Veräußerungsgeschäfte | Gewinn gehört zum Gewerbe |
| Umsatzsteuer | Wohnraumvermietung steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) | bei kurzfristiger Beherbergung grundsätzlich steuerpflichtig |
Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung: Hier liegt die Grenze am häufigsten
Die meisten Abgrenzungsfragen entstehen bei Ferienwohnungen. Eine Wohnung, die über eine Plattform an wechselnde Gäste vermietet wird, ist nicht automatisch ein Gewerbe. Solange der Vermieter nur die Wohnung überlässt und übliche Leistungen wie Bettwäsche und Endreinigung anbietet, bleibt es häufig bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Anders kann es aussehen, wenn mehrere Ferienwohnungen wie ein kleiner Hotelbetrieb geführt werden, mit Rezeption, Frühstück oder täglicher Reinigung. Dazu kommen Fragen, die mit dem Steuerrecht nichts zu tun haben: Viele Städte verlangen für die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum eine Genehmigung nach Landesrecht. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Artikel Wohnung kurzzeitig an Feriengäste vermieten.
Umsatzsteuer: Warum die Kleinunternehmergrenze meist keine Rolle spielt
Jeder Vermieter ist umsatzsteuerlich Unternehmer, auch der private. Die Vermietung von Wohnraum auf Dauer ist aber umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Der Vermieter stellt deshalb keine Umsatzsteuer in Rechnung und kann umgekehrt keine Vorsteuer aus Handwerkerrechnungen abziehen.
Relevant wird die Umsatzsteuer vor allem bei kurzfristiger Beherbergung von Gästen. Hier hilft die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG): Seit 2025 wird keine Umsatzsteuer erhoben, wenn der steuerpflichtige Umsatz im Vorjahr höchstens 25.000 € betragen hat und im laufenden Jahr voraussichtlich 100.000 € nicht übersteigt. Steuerfreie Mieten aus Dauervermietung fließen in diese Grenze grundsätzlich nicht ein.
Beispiel: Drei Wohnungen, zwei unterschiedliche Ergebnisse
Beispiel
Dauervermietung gegen Apartmentbetrieb
Frau A. besitzt drei Eigentumswohnungen und vermietet jede unbefristet für 750 € kalt im Monat. Ihre Mieteinnahmen betragen 3 × 750 € × 12 = 27.000 € im Jahr. Sie ist trotzdem private Vermieterin: Die Einnahmen gehören in die Anlage V, eine Gewerbeanmeldung braucht sie nicht, und die Mieten sind umsatzsteuerfrei. Herr B. besitzt ebenfalls drei Wohnungen, vermietet sie aber tageweise an Geschäftsreisende, mit täglicher Reinigung, Frühstückskorb und Schlüsselübergabe an einem eigenen Empfang. Bei ihm spricht vieles für einen Gewerbebetrieb, obwohl die Zahl der Wohnungen gleich ist.
Was sich für private Vermieter im Mietrecht nicht ändert
Für das Mietrecht spielt die steuerliche Einordnung keine Rolle. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse, Kautionsgrenzen und die Pflicht zur Nebenkostenabrechnung gelten für die Privatperson mit einer Wohnung genauso wie für ein Wohnungsunternehmen. Einen Überblick gibt der Artikel Pflichten des Vermieters.
Unabhängig von der Einordnung sollten Vermieter an den Versicherungsschutz denken. Eine private Haftpflichtversicherung deckt Schäden aus Vermietung oft nur eingeschränkt ab, bei gewerblicher Vermietung meist gar nicht. Welche Policen sinnvoll sind, steht im Artikel Versicherungen für Vermieter. Außerdem müssen Belege für die Steuererklärung geordnet aufbewahrt werden, siehe Aufbewahrungsfristen für Vermieter.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Wohnungen ist man gewerblicher Vermieter?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Auch wer viele Wohnungen dauerhaft vermietet, verwaltet in der Regel nur eigenes Vermögen. Entscheidend sind Art und Organisation der Vermietung, etwa hotelähnliche Leistungen oder ein planmäßiger Immobilienhandel.
Muss ich als Vermieter ein Gewerbe anmelden?
Bei der klassischen Dauervermietung von Wohnungen nicht. Eine Gewerbeanmeldung ist grundsätzlich nur nötig, wenn die Vermietung als Gewerbebetrieb einzustufen ist, etwa bei einer Pension oder einem Apartmenthaus mit Service.
Ist möbliertes Vermieten automatisch gewerblich?
Nein. Die Überlassung von Möbeln gehört noch zur Vermögensverwaltung, auch wenn dafür ein Zuschlag verlangt wird. Wie Möblierung und Mietpreis zusammenhängen, erklärt der Artikel Möbliert vermieten.
Ändert sich etwas, wenn ich die Wohnung über eine GmbH vermiete?
Eine GmbH erzielt steuerlich stets gewerbliche Einkünfte, unabhängig davon, wie sie vermietet. Ob sich eine solche Konstruktion lohnt, hängt von vielen Faktoren ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen