Wohnung vermieten: Schritt für Schritt
Kurz gesagt
Wer privat eine Wohnung vermietet, legt zuerst eine zulässige Miete fest, besorgt einen Energieausweis und inseriert die Wohnung mit den Pflichtangaben. Nach Besichtigung und Auswahl folgen ein schriftlicher Mietvertrag, die Übergabe mit Protokoll und die Wohnungsgeberbestätigung. Die Mieteinnahmen sind in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben (§ 21 EStG).
Der Ablauf im Überblick
- Kosten und Ertrag durchrechnen und entscheiden, ob langfristig, möbliert oder kurzzeitig vermietet wird.
- Wohnung vorbereiten: Mängel beheben, Ausstattung prüfen, Zählerstände und Fotos dokumentieren.
- Zulässige Miete ermitteln und Energieausweis beschaffen.
- Inserat mit allen Pflichtangaben veröffentlichen.
- Besichtigungen durchführen, Selbstauskünfte einholen, Mieter auswählen.
- Mietvertrag schriftlich abschließen und Kaution vereinbaren.
- Wohnung mit Protokoll übergeben und Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.
- Einnahmen und Ausgaben für die Steuererklärung festhalten.
Ob sich die Vermietung finanziell lohnt, zeigt der Artikel Lohnt sich Vermieten? mit einer Beispielrechnung.
Welche Art der Vermietung passt?
Die meisten Privatleute vermieten unbefristet und unmöbliert. Das bringt die meiste Planungssicherheit, aber auch den stärksten Mieterschutz. Wer möbliert vermietet, kann einen Zuschlag verlangen, hat aber mehr Aufwand (siehe Möbliert vermieten). Für die Vermietung an Feriengäste gelten eigene Regeln, in manchen Städten auch Genehmigungspflichten.
Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem schriftlich genannten Grund wirksam, etwa wenn der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen will (§ 575 BGB). Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.
Die Miete richtig festlegen
Orientierung gibt der örtliche Mietspiegel, sofern es einen gibt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten etwa für eine höhere Vormiete oder eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Über solche Ausnahmen muss der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren.
Statt einer festen Miete sind auch eine Staffelmiete mit vorab festgelegten Erhöhungen oder eine Indexmiete möglich, die dem Verbraucherpreisindex folgt. Die Nebenkosten müssen im Vertrag ausdrücklich als umlagefähig vereinbart werden, sonst sind sie mit der Miete abgegolten.
Inserat, Besichtigung und Auswahl
Bevor inseriert wird, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Seine Kennwerte gehören in die Anzeige, bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden; Verstöße können mit bis zu 10.000 € Bußgeld geahndet werden. Welche Angaben Pflicht sind, erklärt der Artikel Wohnungsinserat.
Bei der Auswahl dürfen Vermieter nach Einkommen und Zahl der Bewohner fragen, aber nicht nach allem. Datenschutz und das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz setzen Grenzen. Wie man zuverlässige Mieter erkennt, steht unter Guten Mieter finden.
Mietvertrag und Kaution
- Vertragsparteien, Wohnung mit Lage, Größe und mitvermieteten Räumen wie Keller.
- Miete, Nebenkostenvorauszahlung und Art der Miete (fest, Staffel oder Index).
- Umlage der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.
- Regeln zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen – nur wirksame Klauseln verwenden.
- Höhe der Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB).
Übergabe und Anmeldung des Mieters
Bei der Übergabe halten beide Seiten den Zustand der Wohnung, Zählerstände und übergebene Schlüssel in einem Übergabeprotokoll fest. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber beim Auszug das wichtigste Beweismittel.
Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden. Dafür braucht er die Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters mit Name und Anschrift des Vermieters, Einzugsdatum, Anschrift der Wohnung und den Namen der Bewohner (§ 19 BMG).
Steuern, Versicherungen und laufende Aufgaben
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten mit dem persönlichen Steuersatz; einen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Wann aus privater Vermietung ein Gewerbe wird, erklärt Privat oder gewerblich vermieten.
Wichtig sind eine Gebäude- und eine Haftpflichtversicherung, einen Überblick gibt Versicherungen für Vermieter. Während der Mietzeit folgen jährlich die Nebenkostenabrechnung und die Instandhaltung – alle laufenden Aufgaben fasst der Artikel Pflichten des Vermieters zusammen.
Beispiel
Zeitplan für eine Vermietung zum 1. Dezember
Ein Eigentümer möchte seine Wohnung ab dem 1. Dezember vermieten. Anfang September bestellt er den Energieausweis und lässt einen tropfenden Wasserhahn reparieren. Mitte September geht das Inserat online, Ende September finden die Besichtigungen statt. Anfang Oktober wählt er einen Mieter aus und unterschreibt den Vertrag. Am 1. Dezember übergibt er die Wohnung mit Protokoll und stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus. So bleiben rund acht Wochen Puffer, falls der erste Interessent abspringt.
Häufige Fragen
Brauche ich für die private Vermietung eine Genehmigung?
Für die normale, dauerhafte Vermietung einer Wohnung grundsätzlich nicht. Anders kann es bei der Kurzzeitvermietung an Feriengäste sein, weil viele Städte Regeln gegen Zweckentfremdung haben. Maßgeblich ist dann das örtliche Recht.
Darf ich eine Eigentumswohnung ohne Zustimmung der anderen Eigentümer vermieten?
In der Regel ja, die Vermietung gehört zur normalen Nutzung des Sondereigentums. Die Gemeinschaftsordnung kann aber Einschränkungen enthalten, etwa für Ferienvermietung. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich vor dem Inserat.
Kann ich eine Wohnung an Angehörige vermieten?
Ja. Damit das Finanzamt die Werbungskosten voll anerkennt, muss der Vertrag wie unter Fremden gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Warmmiete, drohen Kürzungen beim Werbungskostenabzug.
Was passiert, wenn die Wohnung länger leer steht?
Der Vermieter trägt dann die laufenden Kosten allein, darunter Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld. Außerdem muss er die Wohnung weiter sichern und kontrollieren. Mehr dazu unter Wohnung leer stehen lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen