Lohnt sich Vermieten? Rendite realistisch rechnen
Kurz gesagt
Ob sich Vermieten lohnt, zeigt nicht die Kaltmiete allein, sondern der Überschuss nach allen Kosten, die der Vermieter selbst trägt: Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstand, Finanzierung und Steuern. Diese Kosten darf er nicht als Nebenkosten auf den Mieter umlegen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Aussagekräftig ist deshalb die Nettomietrendite, die meist deutlich unter der Bruttorendite liegt.
Bruttorendite und Nettorendite: Der Unterschied
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet, aber geschönt, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben berücksichtigt.
Die Nettomietrendite zieht von der Jahreskaltmiete alle Kosten ab, die beim Vermieter hängen bleiben, und teilt das Ergebnis durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie ist die ehrlichere Kennzahl für die Frage, ob sich das Vermieten lohnt.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 |
| Monatlicher Überschuss (Cashflow) | Mieteinnahmen − eigene Kosten − Zinsen − Tilgung, geteilt durch 12 |
Welche Kosten beim Vermieter hängen bleiben
Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser oder Müllabfuhr kann der Vermieter auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Bestimmte Kosten trägt er aber immer selbst (§ 1 BetrKV):
- Verwaltung: Kosten einer Hausverwaltung, bei Eigentumswohnungen der Verwalteranteil im Hausgeld, Kontoführung und Porto.
- Instandhaltung: Reparaturen, Austausch von Heizung, Fenstern oder Bad sowie Schönheitsreparaturen, soweit sie nicht wirksam übertragen sind.
- Rücklagen: bei Eigentumswohnungen die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft, bei Häusern eine eigene Reserve.
- Leerstand und Mietausfall: Monate ohne Mieter und Mieten, die nicht gezahlt werden. Im Leerstand trägt der Vermieter zusätzlich alle Betriebskosten.
- Vermietungskosten: Inserate, Energieausweis, eventuell Makler, wenn der Vermieter ihn beauftragt.
- Versicherungen, soweit sie nicht umlagefähig sind, etwa eine Mietausfallversicherung.
Hinzu kommen einmalige Kosten beim Kauf und die Ausstattung der Wohnung. Was der Vermieter mindestens stellen muss, erklärt Was muss der Vermieter stellen?.
Beispielrechnung: Rendite einer Eigentumswohnung
Beispiel
Wohnung für 250.000 € mit 900 € Kaltmiete
Eine Wohnung kostet 250.000 €, dazu kommen angenommene Kaufnebenkosten von 25.000 €, zusammen 275.000 €. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat, also 10.800 € im Jahr. Bruttomietrendite: 10.800 € ÷ 250.000 € = 4,32 %. Nicht umlagefähig sind angenommen 600 € Verwaltung, 1.200 € Rücklage und Instandhaltung sowie 216 € Reserve für Mietausfall (2 % der Jahresmiete), zusammen 2.016 €. Es bleiben 10.800 € − 2.016 € = 8.784 €. Nettomietrendite: 8.784 € ÷ 275.000 € = rund 3,19 %.
Schon ohne Kredit und Steuern liegt die Nettorendite also gut einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite. Wer dieselbe Rechnung mit eigenen Zahlen aufstellt, hat einen einfachen Vermietungsrechner: Kaltmiete, eigene Kosten und Kaufpreis genügen.
Finanzierung: Wenn die Bank mitverdient
Die meisten Wohnungen werden teilweise mit Kredit gekauft. Dann entscheidet der Cashflow, ob jeden Monat Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Zinsen mindern den Ertrag, die Tilgung baut zwar Vermögen auf, kostet aber laufend Liquidität.
Beispiel
Dieselbe Wohnung mit Kredit
Der Käufer bringt 75.000 € Eigenkapital ein und leiht sich 200.000 €. Angenommen, im ersten Jahr fallen 7.000 € Zinsen und 4.000 € Tilgung an. Vom Überschuss aus dem ersten Beispiel (8.784 €) bleiben nach Zinsen 1.784 €. Nach der Tilgung ergibt sich ein Minus von 2.216 € im Jahr, also rund 185 € im Monat, die er aus eigener Tasche zahlt. Dafür sinkt die Restschuld um 4.000 €.
Steuern: Was vom Überschuss übrig bleibt
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss mit dem persönlichen Steuersatz. Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden.
Die lineare AfA beträgt für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 3 % im Jahr, für ältere Gebäude 2 %, für Gebäude vor 1925 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Gerade die Abschreibung führt oft dazu, dass steuerlich ein geringerer Überschuss oder sogar ein Verlust entsteht, obwohl Geld hereinkommt. Wie das konkret aussieht, zeigt Steuer auf Mieteinnahmen berechnen.
Wann sich Vermieten lohnt – und wann eher nicht
- Eher lohnend: stabile Nachfrage am Ort, solide Bausubstanz, Miete nahe der ortsüblichen Vergleichsmiete, ausreichend Eigenkapital und Zeit für die Verwaltung.
- Eher riskant: hoher Sanierungsbedarf, etwa bei Heizung oder Dach, eine knappe Finanzierung ohne Reserve, eine Lage mit viel Leerstand.
- Rechtliche Grenzen: In Gebieten mit Mietpreisbremse ist die Miete bei Neuvermietung gedeckelt; Mieterhöhungen sind an Kappungsgrenzen gebunden.
Neben der Rendite zählt der Aufwand. Wer seine Wohnung selbst verwaltet, spart Kosten, investiert aber Zeit in Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechsel. Wie der Weg zur ersten Vermietung aussieht, beschreibt Wohnung vermieten: Schritt für Schritt. Eine Alternative mit anderem Rechenmodell ist die Kurzzeitvermietung.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, eine geerbte Wohnung zu vermieten statt zu verkaufen?
Bei einer geerbten, schuldenfreien Wohnung fallen keine Zinsen an, deshalb bleibt oft ein positiver Überschuss. Entscheidend sind der Zustand, anstehende Sanierungen und ob der Erbe den Aufwand der Vermietung tragen will. Die Nettorendite lässt sich dann mit dem Verkehrswert statt dem Kaufpreis berechnen.
Ist eine leerstehende Wohnung günstiger als eine vermietete?
Nein, meist ist sie teurer. Im Leerstand trägt der Eigentümer alle laufenden Kosten allein und hat keine Einnahmen. Welche Pflichten dabei gelten, erklärt Wohnung leer stehen lassen.
Muss ich Mieteinnahmen auch bei Verlust in der Steuererklärung angeben?
Ja. Einnahmen und Ausgaben gehören in die Anlage V, auch wenn unter dem Strich ein Verlust entsteht. Ein Verlust kann dann andere Einkünfte mindern.
Welche Nettorendite ist gut?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Sinnvoll ist ein Vergleich mit risikoärmeren Anlagen und mit ähnlichen Wohnungen am selben Ort. Wichtig ist, dass die Rechnung alle eigenen Kosten und eine Reserve für Leerstand enthält.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen