Mietbürgschaft: Wie funktioniert sie und wie lange gilt sie?

Was ist eine Mietbürgschaft?

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Vermieter. Der Bürge verspricht, für bestimmte Schulden des Mieters geradezustehen. Der Mieter selbst ist nicht Vertragspartei, wird aber durch die Bürgschaft abgesichert: Statt Geld auf ein Kautionskonto einzuzahlen, bringt er eine Person oder ein Institut mit, das für ihn haftet.

Typische Bürgen sind Eltern, andere Angehörige oder der Arbeitgeber. Daneben bieten Banken Mietbürgschaften an, meist gegen eine laufende Gebühr. Eine Sonderform ist die Kautionsbürgschaft eines Versicherers, die im Artikel Mietkautionsversicherung erklärt wird.

Mietbürgschaft: Wie funktioniert das in der Praxis?

1. Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag, dass die Sicherheit ganz oder teilweise durch eine Bürgschaft erbracht wird.
2. Der Bürge unterschreibt eine Bürgschaftserklärung gegenüber dem Vermieter. Bei Privatpersonen muss diese schriftlich erteilt werden, eine E-Mail genügt nicht.
3. In der Erklärung stehen mindestens der Bürge, der Mieter, der Vermieter, das Mietverhältnis und die gesicherten Forderungen, sinnvollerweise auch ein Höchstbetrag.
4. Der Vermieter bewahrt das Original auf. Solange der Mieter zahlt, passiert nichts.
5. Nach dem Ende des Mietverhältnisses und Klärung aller Forderungen gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurück.

Was genau in einer Bürgschaftserklärung stehen sollte, zeigt der Artikel Mietbürgschaft: Vorlage und Pflichtangaben.

Häufig verlangen Vermieter eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Dann verzichtet der Bürge darauf, dass der Vermieter zuerst erfolglos gegen den Mieter vorgehen muss. Der Vermieter kann sich also direkt an den Bürgen wenden, sobald die Forderung fällig ist und der Mieter nicht zahlt. Für Bürgen ist das die strengere Variante. Ohne diesen Verzicht müsste der Vermieter zunächst versuchen, das Geld beim Mieter selbst einzutreiben, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann.

Wie hoch darf eine Mietbürgschaft sein?

Für Wohnraum gilt eine klare Obergrenze: Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese Grenze gilt für die Barkaution und die Bürgschaft zusammen. Wer drei Nettokaltmieten bar hinterlegt hat, muss grundsätzlich keine zusätzliche Bürgschaft stellen.

Eine Ausnahme wird diskutiert, wenn ein Dritter die Bürgschaft freiwillig anbietet, etwa damit der Mieter die Wohnung überhaupt bekommt. Ob eine solche Bürgschaft über die Grenze hinaus wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Einzelheiten stehen im Artikel Bürgschaft zusätzlich zur Kaution.

Wie lange ist eine Mietbürgschaft gültig?

Das hängt davon ab, was in der Bürgschaftserklärung steht. Eine unbefristete Bürgschaft gilt grundsätzlich so lange, bis alle gesicherten Ansprüche aus dem Mietverhältnis erfüllt sind. Das kann auch einige Monate nach dem Auszug sein, etwa bis die letzte Nebenkostenabrechnung oder die Prüfung von Schäden abgeschlossen ist.

Eine befristete Bürgschaft endet zu dem genannten Termin. Für Forderungen, die erst danach entstehen, haftet der Bürge in der Regel nicht mehr. Für den Vermieter bietet sie deshalb weniger Schutz, und viele Vermieter akzeptieren sie nur ungern.

Einseitig kündigen kann der Bürge eine Mietbürgschaft für ein laufendes Mietverhältnis in der Regel nicht ohne Weiteres. Wer als Bürge aussteigen möchte, braucht meist die Zustimmung des Vermieters, zum Beispiel weil der Mieter inzwischen eine Barkaution stellt.

Mietbürgschaft in Anspruch nehmen: Wann darf der Vermieter den Bürgen fordern?

Der Vermieter darf den Bürgen nur für Forderungen in Anspruch nehmen, die tatsächlich bestehen und fällig sind, typischerweise offene Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Schadensersatz nach dem Auszug. Der Bürge kann dabei grundsätzlich alle Einwände erheben, die auch der Mieter hätte, etwa dass die Miete wegen eines Mangels gemindert war.

1. Der Vermieter stellt fest, dass eine Forderung offen ist, und fordert zunächst den Mieter zur Zahlung auf.
2. Zahlt der Mieter nicht, wendet sich der Vermieter schriftlich an den Bürgen und benennt Forderung, Höhe und Grund.
3. Der Bürge prüft die Forderung und zahlt bis zum vereinbarten Höchstbetrag.
4. Der Bürge kann sich das Gezahlte anschließend vom Mieter zurückholen, denn mit der Zahlung geht die Forderung auf ihn über.

Ob der Vermieter die Bürgschaft nach dem Auszug freigeben muss oder noch halten darf, folgt denselben Grundsätzen wie bei der Barkaution: Er hat eine angemessene Prüfzeit. Mehr dazu in den Artikeln Wann bekomme ich die Kaution zurück? und Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.

Vor- und Nachteile gegenüber der Barkaution

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB
• § 548 BGB
• § 195 BGB