Bürgschaft zusätzlich zur Kaution: Ist das erlaubt?
Kurz gesagt
Ja, ein Vermieter darf neben der Kaution eine Bürgschaft verlangen – aber beide zusammen dürfen grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Was darüber hinausgeht, ist in der Regel unwirksam; der Bürge haftet dann nur bis zur Grenze. Eine Ausnahme gilt, wenn der Bürge die Bürgschaft von sich aus und ungefragt angeboten hat.
Die Grundregel: Kaution und Bürgschaft zusammen höchstens drei Nettokaltmieten
Das Gesetz begrenzt die Sicherheit, die ein Vermieter bei Wohnraum verlangen darf, auf das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese Grenze gilt nicht nur für die Barkaution, sondern für alle Sicherheiten zusammen. Eine Mietbürgschaft ist eine solche Sicherheit.
Der Vermieter darf Kaution und Bürgschaft also kombinieren, er darf die Grenze dadurch aber nicht verdoppeln. Wer bereits drei Nettokaltmieten als Kaution gezahlt hat, muss grundsätzlich keine zusätzliche Bürgschaft stellen. Wie die Obergrenze bei der Kaution selbst berechnet wird, erklärt der Artikel Wie hoch darf die Mietkaution sein?.
Wie hoch darf die Mietbürgschaft neben einer Kaution sein?
Die zulässige Höhe der Bürgschaft ergibt sich aus einer einfachen Rechnung: drei Nettokaltmieten minus die bereits vereinbarte Kaution. Der Rest ist der Betrag, für den der Bürge höchstens einstehen darf.
| Nettokaltmiete | Grenze (3 Mieten) | Kaution | Bürgschaft höchstens |
|---|---|---|---|
| 600 € | 1.800 € | 0 € | 1.800 € |
| 600 € | 1.800 € | 1.200 € | 600 € |
| 900 € | 2.700 € | 1.800 € | 900 € |
| 900 € | 2.700 € | 2.700 € | 0 € |
Die Werte in der Tabelle sind Beispiele. Ob die Kaution bar, auf einem Kautionskonto oder in Raten gezahlt wird, ändert an der Grenze nichts. Auch wer die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei Teilzahlungen leistet, darf nicht zusätzlich mit einer Bürgschaft über die Grenze hinaus belastet werden. Mehr zur Ratenzahlung im Artikel Kaution in Raten zahlen.
Wann ist eine Mietbürgschaft unwirksam?
Eine Mietbürgschaft kann ganz oder teilweise unwirksam sein. Die häufigsten Gründe sind:
- Übersicherung: Kaution und Bürgschaft überschreiten zusammen drei Nettokaltmieten. Dann ist die Bürgschaft in der Regel nur in Höhe des überschießenden Teils unwirksam; bis zur Grenze haftet der Bürge weiter.
- Formmangel: Die Erklärung wurde nicht schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift des Bürgen abgegeben, etwa nur mündlich oder per E-Mail.
- Unbestimmtheit: Es ist nicht erkennbar, für welchen Mieter, welche Wohnung oder welchen Betrag gebürgt wird.
- Krasse finanzielle Überforderung: Bürgt ein naher Angehöriger ohne eigenes Einkommen oder Vermögen für einen Betrag, den er nie tragen könnte, kann die Bürgschaft nach der Rechtsprechung sittenwidrig sein. Bei Mietbürgschaften bis zur gesetzlichen Grenze ist das eher die Ausnahme.
Welche Angaben eine wirksame Bürgschaftserklärung enthält, zeigt der Artikel Mietbürgschaft: Vorlage und Pflichtangaben.
Freiwillige Mietbürgschaft: Wann die Grenze nicht gilt
Die Obergrenze soll Mieter davor schützen, dass der Vermieter übermäßige Sicherheiten verlangt. Sie greift deshalb grundsätzlich nicht, wenn die Bürgschaft nicht verlangt, sondern vom Bürgen oder Mieter von sich aus und ungefragt angeboten wurde. Nach der Rechtsprechung kann eine solche freiwillige Bürgschaft auch über drei Nettokaltmieten hinaus wirksam sein.
Die Hürde dafür ist allerdings hoch. Macht der Vermieter die Bürgschaft zur Bedingung für den Vertragsabschluss oder deutet er an, ohne Bürgschaft komme der Mieter nicht zum Zug, ist sie nicht mehr freiwillig. Ein vorgedrucktes Bürgschaftsformular des Vermieters spricht ebenfalls eher gegen Freiwilligkeit. Im Streit kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.
Beispiel
Verlangt oder angeboten?
Eine Studentin bewirbt sich um eine Wohnung mit 500 € Nettokaltmiete. Der Vermieter verlangt 1.500 € Kaution und zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern über 1.500 €. Zusammen wären das 3.000 €, erlaubt sind 1.500 € (3 × 500 €). Weil der Vermieter die Bürgschaft verlangt hat, haften die Eltern grundsätzlich nicht, denn die Kaution schöpft die Grenze bereits aus. Hätten die Eltern die Bürgschaft dagegen ungefragt angeboten, um sich gegen andere Bewerber durchzusetzen, könnte sie wirksam sein.
Was Mieter und Bürgen bei einer zu hohen Forderung tun können
- Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag ablesen und mit drei multiplizieren.
- Kaution und Bürgschaftsbetrag zusammenrechnen und mit der Grenze vergleichen.
- Den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass die Sicherheit insgesamt drei Nettokaltmieten grundsätzlich nicht übersteigen darf.
- Eine bereits zu viel gezahlte Kaution zurückfordern oder die Bürgschaft auf den zulässigen Betrag begrenzen lassen.
- Bei Streit Rat beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
Der Mietvertrag selbst bleibt wirksam, auch wenn die Sicherheit zu hoch vereinbart wurde. Nur der Teil, der die Grenze überschreitet, entfällt in der Regel.
Kaution oder Bürgschaft: Die Unterschiede im Überblick
| Merkmal | Barkaution | Mietbürgschaft |
|---|---|---|
| Wer zahlt? | Der Mieter, zu Beginn des Mietverhältnisses | Niemand, solange keine Schulden entstehen |
| Getrennte Anlage | Pflicht für den Vermieter | Entfällt, es fließt kein Geld |
| Zinsen | Stehen dem Mieter zu | Keine |
| Risiko | Trägt der Mieter mit seinem Geld | Trägt der Bürge bis zum Höchstbetrag |
| Obergrenze | Drei Nettokaltmieten | Zusammen mit der Kaution drei Nettokaltmieten |
Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu. Details dazu in den Artikeln Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen? und Zinsen auf die Mietkaution. Bei der Bürgschaft fällt beides weg, weil erst dann Geld fließt, wenn der Vermieter den Bürgen tatsächlich in Anspruch nimmt.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Wohnung nur mit Bürgschaft vergeben?
Der Vermieter kann frei entscheiden, an wen er vermietet, und eine Bürgschaft zur Bedingung machen. Die Sicherheit insgesamt darf dann aber grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht übersteigen, weil die Bürgschaft in diesem Fall verlangt und nicht freiwillig ist.
Haftet der Bürge gar nicht, wenn die Grenze überschritten ist?
Doch, in der Regel bis zur zulässigen Höhe. Unwirksam ist grundsätzlich nur der Teil, der zusammen mit der Kaution über drei Nettokaltmieten hinausgeht.
Kann der Mieter statt Kaution nur eine Bürgschaft stellen?
Ja, wenn der Vermieter einverstanden ist. Die Bürgschaft ersetzt dann die Kaution ganz oder teilweise, und der Mieter muss kein eigenes Geld hinterlegen. Einen Anspruch darauf hat der Mieter aber nicht.
Zählt eine Bürgschaft für die Miete eines anderen Haushaltsmitglieds mit?
Maßgeblich sind alle Sicherheiten für dasselbe Mietverhältnis. Bürgen mehrere Personen für denselben Mietvertrag, werden ihre Beträge zusammen mit der Kaution auf die Grenze von drei Nettokaltmieten angerechnet.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen