Mieteinnahmen als Rentner versteuern: Was im Ruhestand gilt

Keine Sonderregeln im Ruhestand

Für Mieteinnahmen gibt es weder einen Rentnerfreibetrag noch einen ermäßigten Steuersatz. Sie sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, genau wie bei Berufstätigen. Versteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen einschließlich Umlagen, abzüglich aller Werbungskosten.

Die Grundlagen – was als Einnahme zählt, welche Kosten abziehbar sind und wie der Steuersatz entsteht – erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern. Hier geht es um die Besonderheiten, die sich im Ruhestand ergeben.

Wie Rente und Mieteinnahmen zusammenwirken

Von der gesetzlichen Rente ist nur ein Teil steuerpflichtig. Wie groß dieser Teil ist, hängt vom Jahr des Rentenbeginns ab und steht im Rentenbescheid bzw. in der jährlichen Rentenbezugsmitteilung. Zu diesem steuerpflichtigen Rententeil kommen der Überschuss aus der Vermietung und alle weiteren Einkünfte hinzu.

Auf die Summe wird der progressive Einkommensteuertarif angewendet. Viele Rentner, deren Rente allein unter dem Grundfreibetrag liegt, zahlen erst durch die Miete Steuern. Umgekehrt kann eine vermietete Wohnung mit hohen Kosten im Ergebnis sogar einen Verlust bringen, der die Steuer auf die Rente mindert.

Wann Rentner mit Mieteinnahmen eine Steuererklärung abgeben müssen

Viele Rentner sind es gewohnt, keine Steuererklärung abzugeben. Mit Mieteinnahmen ändert sich das meist. Eine Pflicht zur Abgabe besteht grundsätzlich, wenn der Gesamtbetrag der Einkünfte über dem Grundfreibetrag liegt. Das Finanzamt erfährt über die Rentenbezugsmitteilung von der Rente; von Mieteinnahmen erfährt es häufig über den Grundbesitz oder frühere Erklärungen.

Einzutragen sind die Mieteinnahmen in der Anlage V, die Rente in der Anlage R. Wie die Anlage V ausgefüllt wird, zeigt der Artikel Anlage V ausfüllen.

Typische Werbungskosten im Ruhestand

Im Ruhestand ist die Immobilie oft abbezahlt. Dann fallen keine Schuldzinsen mehr an, und der Überschuss steigt. Andere Werbungskosten bleiben aber bestehen und sollten vollständig erfasst werden:

• Abschreibung (AfA): Sie läuft weiter, solange der Gebäudewert nicht vollständig abgeschrieben ist – unabhängig davon, ob noch ein Kredit besteht.
• Reparaturen und Renovierung: Bei älteren Wohnungen oft ein großer Posten. Größere Erhaltungsaufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
• Fahrtkosten zur Wohnung, etwa für Besichtigungen oder Übergaben.
• Kosten für Verwaltung, Steuerberatung für die Vermietung, Porto und Telefon.

Läuft noch ein Darlehen, bleiben die Zinsen abziehbar, die Tilgung nicht. Details stehen im Artikel Mieteinnahmen und Kredit.

Rente, Krankenversicherung und Hinterbliebenenrente

Mieteinnahmen sind kein Arbeitsentgelt. Die eigene gesetzliche Altersrente wird durch sie in der Regel nicht gekürzt. Anders kann es bei einer Witwen- oder Witwerrente sein: Dort wird eigenes Einkommen oberhalb eines Freibetrags angerechnet, und dazu können auch Einkünfte aus Vermietung gehören. Die genauen Werte teilt die Rentenversicherung mit.

Auch bei der Krankenversicherung lohnt ein Blick: Ob auf Mieteinnahmen Beiträge anfallen, hängt davon ab, wie der Rentner versichert ist. Pflichtversicherte Rentner und freiwillig Versicherte werden unterschiedlich behandelt. Auskunft gibt die eigene Krankenkasse.

Immobilie an die Kinder übertragen: Wer versteuert dann?

Viele Eltern übertragen im Ruhestand eine vermietete Immobilie an ihre Kinder, behalten sich aber das Recht vor, die Mieteinnahmen weiter zu beziehen (Nießbrauch). In diesem Fall versteuern grundsätzlich die Eltern als Nießbraucher die Miete. Welche Kosten sie dann noch abziehen dürfen, erklärt der Artikel Vermietung bei Nießbrauch.

Gehört die Wohnung den Eheleuten gemeinsam oder mehreren Geschwistern, wird der Überschuss nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt (Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern).

Checkliste für Rentner mit vermieteter Wohnung

1. Rentenbezugsmitteilung bereithalten; sie zeigt, welcher Teil der Rente steuerpflichtig ist.
2. Alle Mietzahlungen und Nebenkostenvorauszahlungen des Jahres vom Kontoauszug zusammenstellen.
3. Belege für Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer und Hausgeld sammeln.
4. Die Abschreibung aus dem Vorjahresbescheid oder den Kaufunterlagen übernehmen.
5. Anlage V und Anlage R ausfüllen und die Erklärung fristgerecht abgeben.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG