Mieterhöhung: Welche Wege das Gesetz erlaubt

Grundsatz: Keine Erhöhung nach Belieben

Der Mietvertrag legt die Miete fest. Der Vermieter kann sie nicht einfach per Schreiben anheben, weil die Preise gestiegen sind oder eine Nachbarwohnung teurer vermietet wird. Zulässig ist eine Mieterhöhung nur, wenn sie auf einem der gesetzlich geregelten Wege erfolgt und dessen Voraussetzungen erfüllt. Welcher Weg offensteht, hängt vor allem davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Einem Mieter zu kündigen, um die Wohnung anschließend teurer zu vermieten, erlaubt das Gesetz nicht: Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 BGB). Möglich bleibt stets eine freiwillige Vereinbarung, wenn beide Seiten sich auf eine höhere Miete einigen. Eine Pflicht, einem solchen Angebot zuzustimmen, besteht aber nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Die gesetzlichen Wege im Überblick

Die Wege schließen sich teilweise gegenseitig aus. Solange eine Staffelmiete läuft, sind Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete entfällt die Anpassung an die Vergleichsmiete, und eine Modernisierungserhöhung kommt nur für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen in Betracht.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der häufigste Weg ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also bis zu dem, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und verlangen darf der Vermieter die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Das Verlangen muss in Textform gestellt und begründet werden (§ 558a BGB), etwa mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Zusätzlich greift die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit entsprechender Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Wirksam wird die Erhöhung erst mit der Zustimmung des Mieters. Er hat dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang; die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Begründung und Ablauf erklärt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Hat der Vermieter modernisiert, zum Beispiel die Fassade gedämmt oder einen Aufzug eingebaut, darf er jährlich 8 % der dafür aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Den Anteil, der ohnehin für fällige Instandhaltung angefallen wäre, muss er vorher herausrechnen. Die Erhöhung ist gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 € je m² Wohnfläche im Monat steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Für Maßnahmen mit Kosten bis 10.000 € gibt es ein vereinfachtes Verfahren.

Die Arbeiten muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Für den Austausch einer Heizung mit Fördermitteln gelten Sonderregeln in § 559e BGB. Wie die Umlage berechnet und begründet wird, zeigt der Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Staffel- und Indexmiete: Die Erhöhung steht schon im Vertrag

Bei einer Staffelmiete legen die Parteien schon beim Vertragsschluss fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Jede Staffel muss als Geldbetrag angegeben sein und mindestens ein Jahr gelten (§ 557a BGB). Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht; die neue Miete gilt zum vereinbarten Termin.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt veröffentlicht (§ 557b BGB). Der Vermieter muss eine Änderung in Textform erklären und dabei die Indexänderung angeben. Die angepasste Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang, und zwischen zwei Anpassungen muss jeweils mindestens ein Jahr liegen.

Nebenkosten: Höhere Zahlung ohne Mieterhöhung

Steigende Betriebskosten verändern die Grundmiete nicht. Nach einer Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter aber die monatlichen Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe heraufsetzen, ebenso kann der Mieter eine Senkung verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Ist statt Vorauszahlungen eine Pauschale vereinbart, darf der Vermieter sie nur anheben, wenn der Vertrag dies vorsieht und die Kosten gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB). Der Mieter zahlt dann monatlich mehr, einer Zustimmung wie bei der Vergleichsmiete bedarf es aber nicht.

Was Mieter nach einem Erhöhungsschreiben tun können

1. Den Weg bestimmen: Beruft sich der Vermieter auf die Vergleichsmiete, eine Modernisierung, eine Staffel oder eine Indexklausel?
2. Die Form prüfen: Das Schreiben muss mindestens in Textform vorliegen und die Erhöhung nachvollziehbar begründen oder berechnen.
3. Die Fristen prüfen: Bei der Vergleichsmiete müssen die 15 Monate ohne Erhöhung und die Jahressperre seit der letzten Erhöhung eingehalten sein.
4. Die Höhe prüfen: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und bei Modernisierung die Kappung je Quadratmeter dürfen nicht überschritten sein.
5. Entscheiden: Bei der Vergleichsmiete innerhalb der Überlegungsfrist zustimmen oder die Zustimmung verweigern; bei Zweifeln hilft ein Mieterverein weiter.

Nach einem Erhöhungsverlangen hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Kündigt er, wird die Erhöhung nicht wirksam.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 557a BGB
• § 557b BGB
• § 558 BGB
• § 558a BGB
• § 559 BGB
• § 560 BGB
• § 561 BGB
• § 573 BGB