Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?

Nur die Anpassung an die Vergleichsmiete braucht ein Ja des Mieters

Das Gesetz kennt mehrere Wege, die Miete zu erhöhen. Gefragt ist der Mieter nur bei einem davon: Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, braucht er dessen Zustimmung (§ 558 BGB). Gemeint ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Bei den übrigen Wegen genügt eine einseitige Erklärung des Vermieters, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wer ein Schreiben wegen einer Staffel-, Index- oder Modernisierungserhöhung erhält, muss also nichts unterschreiben. Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick: Erfüllt die Erklärung die gesetzlichen Anforderungen nicht, wird der höhere Betrag nicht geschuldet. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Artikel Mieterhöhung prüfen.

Wann Mieter einer Erhöhung zustimmen müssen

Die Zustimmung ist keine Gefälligkeit. Erfüllt das Verlangen alle Voraussetzungen, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung – der Mieter muss dann Ja sagen, notfalls ersetzt ein Urteil seine Erklärung. Diese Punkte müssen zusammen vorliegen:

• Die Miete ist zu dem Zeitpunkt, ab dem sie steigen soll, seit 15 Monaten unverändert, und die letzte Erhöhung liegt mindestens ein Jahr zurück. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden dabei nicht mitgerechnet.
• Das Verlangen kommt in Textform und ist begründet, zum Beispiel mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
• Die neue Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
• Die Kappungsgrenze ist eingehalten: innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % mehr, in Gebieten mit entsprechender Landesverordnung höchstens 15 %.
• Im Mietvertrag ist weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart, und Erhöhungen sind dort nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

Fehlt eine Voraussetzung, entfällt die Pflicht zur Zustimmung ganz oder teilweise. Ist zum Beispiel nur die Kappungsgrenze überschritten, muss der Mieter lediglich dem Betrag zustimmen, der innerhalb der Grenze liegt.

Ablehnen, schweigen, widersprechen: Was rechtlich passiert

Mieter dürfen eine Mieterhöhung ablehnen. Einen förmlichen „Widerspruch“ sieht das Gesetz dafür nicht vor. Wer bis zum Ende der Überlegungsfrist nicht zustimmt, wird behandelt wie jemand, der abgelehnt hat – auch wenn er gar nicht antwortet. Schweigen ist also keine Zustimmung.

Eine kurze Antwort ist trotzdem sinnvoll. Wer seine Gründe nennt – etwa eine falsche Einordnung im Mietspiegel oder eine überschrittene Kappungsgrenze –, gibt dem Vermieter Gelegenheit, nachzubessern, und erspart beiden Seiten womöglich einen Prozess. Verpflichtet, die Ablehnung zu begründen, ist der Mieter nicht.

Zwischen Ja und Nein gibt es die Teilzustimmung: Der Mieter akzeptiert den Betrag, den er für berechtigt hält, und lehnt den Rest ab. Wie eine Zustimmung formal aussieht und ob schon das Überweisen der höheren Miete als Ja gilt, erklärt der Artikel Mieterhöhung zustimmen: Unterschrift, schriftlich oder durch Zahlung?

Überlegungsfrist und Klagefrist: Der Ablauf an einem Beispiel

Für die Entscheidung hat der Mieter Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b BGB). Wie sich die Fristen genau berechnen, zeigt der Artikel Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?

Wenn der Vermieter auf Zustimmung klagt

Im Prozess prüft das Gericht, ob das Verlangen formal wirksam ist und ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze einhält. Ist die Höhe umstritten, kann es dazu ein Sachverständigengutachten einholen.

Gewinnt der Vermieter, ersetzt das Urteil die fehlende Zustimmung. Die erhöhte Miete ist dann grundsätzlich rückwirkend ab dem Termin geschuldet, zu dem sie bei rechtzeitiger Zustimmung gegolten hätte – der Mieter muss die Differenz nachzahlen und trägt in der Regel die Verfahrenskosten. Verliert der Vermieter, bleibt es bei der bisherigen Miete.

Daraus folgt eine einfache Faustregel: Wer eine berechtigte Erhöhung ablehnt, zahlt am Ende meist mehr, als wenn er gleich zugestimmt hätte. Wer eine überhöhte Forderung zurückweist, hat dagegen gute Karten. Bei Zweifeln können Mietervereine die Erfolgsaussichten einschätzen.

Die Alternative: Sonderkündigung statt Zustimmung

Wer die höhere Miete nicht zahlen kann oder will, muss nicht streiten. Nach einem Erhöhungsverlangen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Macht er davon Gebrauch, tritt die Erhöhung nicht ein.

Im Beispiel oben könnte die Mieterin bis zum 31. Dezember 2026 kündigen; ihr Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des 28. Februar 2027. Bis dahin zahlt sie die bisherige Miete. Für die Kündigung gilt die Schriftform: Sie muss eigenhändig unterschrieben sein, eine E-Mail oder Messenger-Nachricht genügt nicht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 558 BGB
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