Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Was § 558 BGB erlaubt
Kurz gesagt
Nach § 558 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie höchstens um 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um 15 % (Kappungsgrenze). Das Verlangen muss in Textform kommen und begründet sein – meist mit dem örtlichen Mietspiegel.
Was § 558 BGB dem Vermieter erlaubt – und was nicht
Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der häufigste Weg, eine laufende Miete anzupassen. Der Vermieter kann die Miete dabei nicht einseitig festsetzen: Er verlangt die Zustimmung des Mieters zu einer höheren Miete. Erst wenn der Mieter zustimmt oder ein Gericht ihn dazu verurteilt, gilt der neue Betrag. Rechtsgrundlage ist § 558 BGB.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die am Ort für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Woher dieser Wert kommt und wie man ihn bestimmt, erklärt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
- Nicht möglich ist die Erhöhung während der Laufzeit einer vereinbarten Staffelmiete (§ 557a BGB).
- Ebenfalls ausgeschlossen ist sie bei einer Indexmiete, deren Höhe dem Verbraucherpreisindex folgt (§ 557b BGB).
- Haben die Vertragsparteien eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen oder ergibt sich der Ausschluss aus den Umständen, bleibt es dabei.
- Eine Kündigung, um eine höhere Miete durchzusetzen, ist unzulässig (§ 573 BGB).
Drei Grenzen gelten gleichzeitig
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss drei Grenzen zugleich einhalten. Den Ausschlag gibt stets die niedrigste von ihnen.
| Grenze | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Die neue Miete darf die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen am Ort nicht übersteigen. | § 558 Abs. 1 BGB |
| Wartefrist | Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % mehr, in Gebieten mit Landesverordnung höchstens 15 %. | § 558 Abs. 3 BGB |
Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Wartefrist außer Betracht. Wie Vergleichsmiete und Kappungsgrenze in der Praxis zusammenspielen, zeigt das Rechenbeispiel weiter unten.
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen
Seine Forderung muss der Vermieter begründen. Das Gesetz nennt dafür vor allem vier Mittel: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Wo es einen Mietspiegel gibt, stützen sich die meisten Erhöhungen auf ihn.
Im Schreiben nennt der Vermieter das Mietspiegelfeld, in das die Wohnung fällt – etwa nach Baujahr, Größe und Wohnlage – und die dort angegebene Spanne. Formal genügt es, wenn die verlangte Miete je Quadratmeter innerhalb dieser Spanne liegt. Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, etwa auf der Website der Stadt, muss er dem Schreiben in der Regel nicht beiliegen.
Besonderes Gewicht hat der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB). Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig abbildet – vorausgesetzt, er wurde alle zwei Jahre angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt. Wie man den Wert für eine bestimmte Wohnung abliest, zeigt der Artikel Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen.
Was im Mieterhöhungsverlangen stehen muss
Das Verlangen ist in Textform zu stellen; eine eigenhändige Unterschrift schreibt das Gesetz dafür nicht vor. Inhaltlich gehören folgende Angaben hinein:
- die bisherige und die geforderte Nettokaltmiete, sinnvollerweise auch je Quadratmeter,
- die Begründung, zum Beispiel das passende Mietspiegelfeld mit seiner Spanne,
- die Bitte um Zustimmung und der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll,
- als Empfänger alle Mieter, die im Vertrag stehen, und als Absender alle Vermieter.
Fehlt die Begründung oder ist sie nicht nachvollziehbar, ist das Verlangen formell unwirksam und setzt keine Fristen in Gang. Der Vermieter kann es aber mit ordnungsgemäßer Begründung erneut stellen. Eine Vorlage mit allen Pflichtangaben bietet der Artikel Mieterhöhungsverlangen: Muster und Pflichtangaben.
Ablauf nach dem Zugang: Überlegungsfrist, neue Miete, Klage
- Das Schreiben geht dem Mieter zu. Von diesem Zeitpunkt an berechnen sich alle Fristen.
- Der Mieter kann bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang überlegen und die Angaben prüfen.
- Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang.
- Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Versäumt er diese Frist, muss er ein neues Verlangen stellen.
- Unabhängig davon hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).
Wie die Fristen im Einzelnen berechnet werden, steht im Artikel Mieterhöhung: Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?
Beispiel: Vergleichsmiete und Kappungsgrenze zusammen prüfen
Beispiel
70-m²-Wohnung mit qualifiziertem Mietspiegel
Eine 70 m² große Wohnung kostet seit drei Jahren unverändert 525 € netto kalt, also 7,50 € je m². Das passende Feld des Mietspiegels weist 9,20 € je m² aus; die Vergleichsmiete läge damit bei 644 €. Die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt aber nur 630 € (525 € × 1,2). Der Vermieter darf deshalb höchstens 630 € verlangen, also 105 € mehr. Gilt am Ort die Kappungsgrenze von 15 %, sind es höchstens 603,75 €. Geht das Schreiben am 15. Oktober 2026 zu, läuft die Überlegungsfrist bis zum 31. Dezember 2026. Nach Zustimmung gilt die neue Miete ab dem 1. Januar 2027.
Häufige Fehler bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete
- Das Verlangen kommt zu früh, obwohl die letzte Erhöhung noch kein Jahr zurückliegt.
- Die Kappungsgrenze wird übersehen, weil nur der Mietspiegelwert betrachtet wird.
- Das falsche Mietspiegelfeld wird gewählt, etwa wegen eines falschen Baujahrs oder einer falsch angesetzten Wohnfläche.
- Einer der Mieter aus dem Mietvertrag wird im Schreiben vergessen.
Ein Verlangen, das über der Vergleichsmiete oder der Kappungsgrenze liegt, ist in der Regel nicht insgesamt unwirksam. Der Mieter muss dann nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen. Bei Streit helfen Mieterverein, Eigentümerverband (Haus & Grund) oder ein Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht weiter.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Mieter auf die Mieterhöhung nicht reagiert?
Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Die höhere Miete wird erst geschuldet, wenn der Mieter zustimmt oder ein Gericht ihn zur Zustimmung verurteilt. Dafür muss der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb von drei Monaten Klage erheben.
Darf der Vermieter die Mieterhöhung per E-Mail schicken?
Das Gesetz verlangt nur Textform, keine Unterschrift. Eine E-Mail kann diese Form grundsätzlich erfüllen. Weil der Vermieter im Streit den Zugang nachweisen muss, verschicken viele das Verlangen trotzdem als Brief.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag?
Nein. Die Mietpreisbremse regelt nur die Miete bei einer Neuvermietung: In Gebieten mit Landesverordnung darf sie höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im bestehenden Mietverhältnis ziehen die Vergleichsmiete selbst und die Kappungsgrenze die Obergrenze.
Kann der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zustimmen?
Ja. Hält der Mieter nur einen Teil der Forderung für berechtigt, kann er in dieser Höhe zustimmen; insoweit gilt dann die neue Miete. Über den Rest kann der Vermieter innerhalb der Klagefrist gerichtlich entscheiden lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen