Mieterhöhung prüfen: Die wichtigsten Punkte für Mieter

Erst klären: Auf welche Vorschrift stützt sich die Erhöhung?

Jede Art der Mieterhöhung hat eigene Regeln und damit eigene Prüfpunkte. Meist nennt das Schreiben die Vorschrift; sonst helfen Mietvertrag und Begründung weiter.

Der Mieterhöhungs-Check in zehn Schritten

Die meisten Erhöhungsschreiben verlangen eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Für sie hat sich diese Prüfreihenfolge bewährt. Scheitert das Schreiben schon an einem der ersten Punkte, erübrigt sich oft das Nachrechnen.

1. Absender und Empfänger: Stammt das Schreiben vom Vermieter oder von jemandem, der erkennbar in seinem Namen handelt, und ist es an alle Mieter gerichtet, die im Vertrag stehen?
2. Form: Liegt das Verlangen in Textform vor, also als Brief, Fax oder E-Mail mit erkennbarem Absender? Eine Unterschrift braucht es nicht.
3. Vertrag: Sind eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart oder Erhöhungen ausgeschlossen? Dann scheidet dieser Weg aus.
4. Sperrfrist: Lag die letzte Erhöhung beim Eingang des Schreibens mindestens ein Jahr zurück? Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben außer Betracht.
5. Wartefrist: Ist die Miete zu dem Termin, ab dem sie steigen soll, seit 15 Monaten unverändert?
6. Begründung: Beruft sich das Schreiben auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB)?
7. Einstufung: Stimmen Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage, nach denen der Vermieter die Wohnung eingeordnet hat?
8. Vergleichsmiete: Liegt die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete?
9. Kappungsgrenze: Steigt die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 %, in Gebieten mit Landesverordnung um mehr als 15 %?
10. Termin: Soll die neue Miete früher gelten als ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Eingang des Schreibens?

Fehler, die das ganze Verlangen unwirksam machen

Manche Mängel lassen sich nicht durch Nachrechnen korrigieren, sondern nehmen dem Schreiben insgesamt die Wirkung. Dann beginnt in der Regel auch keine Überlegungsfrist, und eine Pflicht zur Zustimmung entsteht nicht. Der Vermieter kann allerdings ein neues, fehlerfreies Verlangen nachschieben. Typische Fälle:

• Die Begründung fehlt ganz oder ist so lückenhaft, dass der Mieter die verlangte Miete nicht nachvollziehen kann.
• Das Schreiben kommt von jemandem, der nicht Vermieter ist und auch nicht erkennbar in dessen Auftrag handelt.
• Es richtet sich nur an einen von mehreren Mietern, obwohl grundsätzlich alle angesprochen werden müssen.
• Im Vertrag ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausschließt.
• Das Verlangen geht ein, bevor seit der letzten Erhöhung ein Jahr vergangen ist.

Andere Fehler machen die Erhöhung nur zu hoch oder zu früh. Überschreitet die verlangte Miete die Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze, muss der Mieter nur dem zulässigen Teil zustimmen. Nennt das Schreiben einen zu frühen Termin, ist die neue Miete erst ab dem gesetzlichen Zeitpunkt zu zahlen.

Die Begründung prüfen: Mietspiegel und Vergleichswohnungen

Am häufigsten begründen Vermieter die Erhöhung mit dem Mietspiegel. Er ordnet Wohnungen nach Merkmalen wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage in Felder mit Preisspannen ein. Mieter sollten die Einordnung Merkmal für Merkmal nachvollziehen: Ist das richtige Baujahr gewählt? Stimmt die Fläche? Werden Ausstattungsmerkmale angesetzt, die in der Wohnung fehlen? Einbauten, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, bleiben nach der Rechtsprechung grundsätzlich außer Betracht. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert, zeigt der Artikel Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen.

Besonderes Gewicht hat ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB). Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt. Für ihn gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Wer ihn anzweifeln will, braucht also gute Gründe.

Nennt der Vermieter stattdessen drei Vergleichswohnungen, müssen diese so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie auffinden und mit seiner Wohnung vergleichen kann.

Rechenbeispiel: Vergleichsmiete und Kappungsgrenze nachrechnen

Die neue Miete muss zwei Obergrenzen gleichzeitig einhalten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Entscheidend ist jeweils der niedrigere Wert. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze ist die Miete, die drei Jahre vor dem Termin der neuen Erhöhung galt.

Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierung: Was dort zu prüfen ist

Bei einer Indexmiete braucht der Vermieter keine Zustimmung, wohl aber eine Erklärung in Textform, die die Änderung des Verbraucherpreisindex angibt. Die Miete muss vorher mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein, und der neue Betrag gilt erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b BGB). Die Indexwerte veröffentlicht das Statistische Bundesamt; nachrechnen lässt sich die Erhöhung mit dem Indexmiete-Rechner.

Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu den vereinbarten Terminen von selbst. Zu prüfen ist, ob jede Stufe als Geldbetrag im Vertrag steht und ob zwischen zwei Stufen mindestens ein Jahr liegt (§ 557a BGB).

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Miete aufschlagen, muss aber den Anteil herausrechnen, der ohnehin fällige Instandhaltung ersetzt. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch höchstens um 3 € je m² Wohnfläche und Monat steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 € (§ 559 BGB). Mehr dazu im Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Nach dem Check: Zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen

Für die Prüfung einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete haben Mieter Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Wie sich das genaue Datum ergibt, erklärt der Artikel Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?

• Alles korrekt: Es besteht eine Pflicht zur Zustimmung. Eine Ablehnung führt dann meist nur zu einer Klage, deren Kosten der Mieter trägt.
• Betrag zu hoch: Der Mieter stimmt dem zulässigen Betrag zu und lehnt den Rest ab.
• Verlangen unwirksam: Eine Zustimmung ist nicht geschuldet; der Vermieter kann ein neues Schreiben schicken.

Wann genau eine Zustimmungspflicht besteht und was eine Ablehnung auslöst, beschreibt der Artikel Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?. Ob eine Unterschrift nötig ist und was eine höhere Überweisung bedeutet, klärt der Artikel Mieterhöhung zustimmen: Unterschrift, schriftlich oder durch Zahlung?

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 558 BGB
• § 558a BGB
• § 558d BGB
• § 557a BGB
• § 557b BGB
• § 559 BGB