Mieterhöhung: Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?

Die Fristen einer Mieterhöhung auf einen Blick

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete greifen mehrere Fristen ineinander. Manche binden den Vermieter, andere verschaffen dem Mieter Zeit. Die Übersicht zeigt, was wann gilt; die einzelnen Fristen sind in den folgenden Abschnitten erklärt.

Die Überlegungsfrist: Zugangsmonat plus zwei volle Kalendermonate

Der Mieter muss auf ein Mieterhöhungsverlangen nicht sofort reagieren. Er hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB). Der Monat, in dem das Schreiben ankommt, zählt dabei nicht mit. Ob der Brief am Monatsersten oder am Monatsletzten eingeht, ändert am Fristende deshalb nichts: Es liegt immer am letzten Tag des übernächsten Monats. Wer früh im Monat Post bekommt, hat also fast drei Monate Zeit, wer sie am Monatsende erhält, gut zwei.

Ab wann die neue Miete gilt

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, also unmittelbar nach Ablauf der Überlegungsfrist. Eine schnelle Zustimmung zieht diesen Termin nicht vor. Nennt das Schreiben einen früheren Termin, macht das die Erhöhung nach verbreiteter Auffassung nicht unwirksam; es gilt dann der gesetzliche Zeitpunkt. Einen späteren Termin darf der Vermieter dagegen wählen.

Ob die Erhöhung überhaupt schon zulässig ist, hängt zusätzlich von der Wartefrist ab: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen, und zum Erhöhungstermin muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 BGB). Wie sich daraus der früheste Termin ergibt, zeigt der Artikel Wie oft darf die Miete erhöht werden?.

Der Zugang entscheidet, nicht das Datum im Brief

Die Überlegungsfrist beginnt weder mit dem Datum im Briefkopf noch mit dem Absenden, sondern mit dem Zugang beim Mieter. Ein Brief gilt in der Regel als zugegangen, sobald er im Briefkasten liegt und unter gewöhnlichen Umständen mit seiner Kenntnisnahme zu rechnen ist. Im Streitfall muss grundsätzlich der Vermieter beweisen, wann das Schreiben angekommen ist.

Das Verlangen braucht die Textform (§ 558a BGB): Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, auch eine E-Mail kann genügen. Außerdem muss es begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel oder mit drei Vergleichswohnungen. Ist das Verlangen formal unwirksam, weil zum Beispiel jede Begründung fehlt, setzt es in der Regel keine Überlegungsfrist in Gang.

Was Mieter in der Überlegungsfrist tun sollten

Die Frist ist zum Prüfen gedacht, und Mieter dürfen sie voll ausschöpfen. Sinnvoll ist diese Reihenfolge:

1. Prüfen, ob die letzte Erhöhung beim Zugang des Schreibens mindestens ein Jahr zurücklag.
2. Die Begründung nachvollziehen, etwa die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel.
3. Die Kappungsgrenze nachrechnen: Durch solche Erhöhungen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 %.
4. Entscheiden, ob der Erhöhung ganz, teilweise oder gar nicht zugestimmt wird.
5. Die Antwort vor Fristende abgeben und einen Nachweis aufbewahren.

Eine ausführliche Checkliste enthält der Artikel Mieterhöhung prüfen. In welcher Form die Zustimmung erklärt werden kann, beschreibt der Artikel Mieterhöhung zustimmen: Unterschrift, schriftlich oder durch Zahlung?. Wichtig: Schweigen gilt nicht als Zustimmung.

Keine Zustimmung: Die Klagefrist des Vermieters

Hat der Mieter bis zum Ende der Überlegungsfrist nicht oder nur teilweise zugestimmt, kann der Vermieter vor Gericht auf Zustimmung klagen. Dafür bleiben ihm drei weitere Monate nach dem Ende der Überlegungsfrist. Verstreicht auch diese Frist, kann er aus diesem Verlangen nicht mehr klagen. Er müsste ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen, für das wieder eine eigene Überlegungsfrist läuft.

Gibt das Gericht dem Vermieter recht, ersetzt das Urteil die Zustimmung. Die höhere Miete ist dann grundsätzlich ab dem Termin geschuldet, zu dem sie bei rechtzeitiger Zustimmung gegolten hätte, und der Unterschied ist nachzuzahlen. Mit einer Kündigung darf der Vermieter eine höhere Miete dagegen nicht durchsetzen (§ 573 BGB). Ob überhaupt eine Pflicht zur Zustimmung besteht, erklärt der Artikel Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?.

Sonderkündigungsrecht: Ausziehen statt mehr zahlen

Neben der Überlegungsfrist läuft eine zweite Frist: Nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens darf der Mieter außerordentlich kündigen (§ 561 BGB). Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang beim Vermieter sein und beendet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt der Mieter auf diesem Weg, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Wie jede Kündigung einer Wohnung braucht sie die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB).

Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierung: andere Fristen

Die Überlegungsfrist gibt es nur bei Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete, weil nur dort die Zustimmung des Mieters nötig ist. Bei einer Indexmiete genügt eine Erklärung des Vermieters in Textform; die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen (§ 557b BGB). Bei einer Staffelmiete steigt die Miete automatisch zu den im Vertrag festgelegten Terminen. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung gelten eigene Regeln dazu, ab wann die höhere Miete zu zahlen ist.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 558 BGB
• § 558a BGB
• § 558b BGB
• § 561 BGB