Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen: Schritt für Schritt
Kurz gesagt
Mit dem Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete in vier Schritten berechnet: Wohnungsdaten erfassen, das passende Tabellenfeld oder den Basiswert ablesen, den Quadratmeterwert anhand der Ausstattung innerhalb der Spanne einordnen bzw. mit Zu- und Abschlägen anpassen und das Ergebnis mit der Wohnfläche multiplizieren. Heraus kommt in der Regel eine Nettokaltmiete. Sie ist die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und der Maßstab für die Mietpreisbremse.
Diese Angaben braucht man vor dem Rechnen
Eine Mietspiegelberechnung ist nur so gut wie die Daten, die hineinfließen. Bevor man die Tabelle aufschlägt, sollten alle Merkmale der Wohnung feststehen. Wer den Aufbau eines Mietspiegels und den Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel noch nicht kennt, findet die Grundlagen im Artikel Mietspiegel lesen.
- Wohnfläche: Maßgeblich ist bei einer Mieterhöhung nach der Rechtsprechung grundsätzlich die tatsächliche Fläche, nicht eine abweichende Angabe im Mietvertrag.
- Baujahr: Die meisten Mietspiegel fragen nach dem Jahr, in dem das Gebäude bezugsfertig wurde. Eine spätere Sanierung ändert die Baujahresklasse nur, wenn der Mietspiegel das ausdrücklich vorsieht.
- Wohnlage: Sie ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis oder der Lagekarte des Mietspiegels, nicht aus dem eigenen Eindruck vom Viertel.
- Ausstattung: Bad, Küche, Heizung, Fenster, Bodenbeläge, Balkon, Aufzug und – je nach Mietspiegel – der energetische Zustand.
- Wer was eingebaut hat: Ausstattung, die der Mieter auf eigene Kosten geschaffen hat, bleibt nach der Rechtsprechung in der Regel außer Betracht.
Außerdem muss die Ausgabe stimmen: Verwendet wird der aktuelle Mietspiegel der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d BGB).
Zwei Rechenwege: Spanne einordnen oder Basiswert anpassen
Wie gerechnet wird, hängt davon ab, wie der örtliche Mietspiegel aufgebaut ist. Beide Modelle führen zum selben Ziel, einem Quadratmeterwert für genau diese Wohnung, gehen aber unterschiedlich vor.
| Modell | Ausgangswert | So entsteht der Einzelwert |
|---|---|---|
| Tabellenmietspiegel | Feld mit Unterwert, Mittelwert und Oberwert je m² | Einordnung innerhalb der Spanne anhand einer Orientierungshilfe mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen |
| Mietspiegel mit Zu- und Abschlägen (Regressionsmodell) | Basiswert je m², meist abhängig von der Wohnfläche | Prozentuale oder feste Zu- und Abschläge für Baujahr, Lage und Ausstattung werden addiert und auf den Basiswert angewendet |
Zu beiden Modellen bieten viele Städte eine Online-Abfrage an. Sie rechnet nach denselben Regeln wie die gedruckte Fassung, ersetzt aber nicht die Prüfung, ob die eingegebenen Merkmale wirklich zutreffen.
Tabellenmietspiegel: Vom Mittelwert zum Einzelwert
- Das Tabellenfeld bestimmen, in das Baujahresklasse, Größenklasse und Wohnlage der Wohnung fallen, und Unterwert, Mittelwert sowie Oberwert notieren.
- Mit dem Mittelwert beginnen. Er steht für eine Wohnung, deren Merkmale sich im Durchschnitt des Feldes bewegen.
- Die Orientierungshilfe des Mietspiegels durchgehen. Sie fasst Merkmale meist in Gruppen zusammen, etwa Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.
- Für jede Gruppe festhalten, ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen oder ob sie sich die Waage halten.
- Den Mittelwert so weit in Richtung Oberwert oder Unterwert verschieben, wie es die Rechenregel des Mietspiegels vorgibt.
Wie groß die Verschiebung je Merkmalgruppe ausfällt und ob positive und negative Gruppen gegeneinander aufgerechnet werden, legt jeder Mietspiegel selbst fest. Diese Rechenregel steht in den Erläuterungen und sollte vor dem Rechnen gelesen werden.
Beispiel
Einordnung in die Spanne
Eine 64 m² große Wohnung liegt in einem 1962 bezugsfertigen Haus in mittlerer Lage. Das passende Feld eines angenommenen Mietspiegels nennt 6,40 € als Unterwert, 7,40 € als Mittelwert und 8,80 € als Oberwert je m². In diesem Beispiel-Mietspiegel verschiebt jede Merkmalgruppe den Wert um ein Fünftel des Abstands zum Ober- oder Unterwert, und die Gruppen werden verrechnet. Bad, Küche und Wohnumfeld sind überwiegend positiv, das Gebäude ist überwiegend negativ, die Gruppe Wohnung ist ausgeglichen. Verrechnet bleiben zwei positive Gruppen. Der Abstand zum Oberwert beträgt 1,40 €, ein Fünftel davon 0,28 €. Ergebnis: 7,40 € + 2 × 0,28 € = 7,96 € je m². Die Vergleichsmiete liegt damit bei 7,96 € × 64 m² = 509,44 € im Monat.
Mietspiegel mit Zu- und Abschlägen: So wird gerechnet
Mietspiegel, die auf einem Regressionsmodell beruhen, arbeiten ohne Spanne im Feld. Zuerst wird ein Basiswert abgelesen, der meist nur von der Wohnfläche abhängt. Danach werden alle zutreffenden Zu- und Abschläge aus den Tabellen des Mietspiegels zusammengezählt. Die Summe wird auf den Basiswert angewendet. Manche Mietspiegel geben zusätzlich eine Streubreite an, innerhalb der das Ergebnis schwanken darf.
Beispiel
Basiswert mit Zu- und Abschlägen
Für eine 55 m² große Wohnung nennt ein angenommener Mietspiegel einen Basiswert von 9,20 € je m². Er sieht folgende Zu- und Abschläge vor: Baujahr 1995 plus 4 %, gute Wohnlage plus 6 %, Einbauküche des Vermieters plus 3 %, kein Balkon minus 2 %. Zusammen ergibt das plus 11 %. Rechnung: 9,20 € × 1,11 = 10,212 €, gerundet 10,21 € je m². Monatlich sind das 10,21 € × 55 m² = 561,55 € ortsübliche Vergleichsmiete.
Vom Quadratmeterwert zur Monatsmiete: Das Ergebnis ist kalt
Der errechnete Quadratmeterwert wird mit der Wohnfläche multipliziert. Das Ergebnis ist in aller Regel eine Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Wer die eigene Miete vergleichen will, muss deshalb dieselbe Größe gegenüberstellen: die Kaltmiete ohne Vorauszahlungen. Wie sich Kalt- und Warmmiete zueinander verhalten, zeigt der Artikel Warmmiete berechnen.
Weist ein Mietspiegel ausnahmsweise eine andere Mietart aus, etwa eine Miete einschließlich bestimmter Betriebskosten, müssen beide Werte vor dem Vergleich auf dieselbe Grundlage gebracht werden. Miete für Garage oder Stellplatz und Zuschläge für Möbel sind im Mietspiegelwert normalerweise nicht enthalten und werden getrennt betrachtet.
Was das Ergebnis bedeutet: Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Im laufenden Mietverhältnis ist die errechnete Vergleichsmiete die Obergrenze für eine Erhöhung nach § 558 BGB. Zusätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 %. Es gilt der jeweils niedrigere Wert. Einzelheiten zu dieser Grenze stehen im Artikel Kappungsgrenze.
Bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ist die Vergleichsmiete dagegen die Ausgangsgröße: Die neue Miete darf sie grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen. Welche Gebiete betroffen sind und welche Ausnahmen gelten, erklärt der Artikel Mietpreisbremse.
Beispiel
Ergebnis anwenden
Für die 64 m² große Wohnung aus dem ersten Beispiel zahlt der Mieter seit mehr als drei Jahren unverändert 430 € kalt. Die Vergleichsmiete beträgt 509,44 €. Mit einer Kappungsgrenze von 20 % wären 430 € × 1,2 = 516 € möglich. Da die Vergleichsmiete niedriger liegt, kann der Vermieter höchstens 509,44 € verlangen. Gilt am Ort die Grenze von 15 %, sind es nur 430 € × 1,15 = 494,50 €. Würde die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse neu vermietet, wären grundsätzlich bis zu 509,44 € × 1,1 = 560,38 € zulässig.
Häufige Fehler beim Rechnen mit dem Mietspiegel
- Das Jahr einer Modernisierung wird als Baujahr angesetzt und die Wohnung dadurch in eine teurere Klasse eingeordnet.
- Die Wohnlage wird geschätzt, statt im Straßenverzeichnis nachgesehen.
- Eine Einbauküche oder ein neues Bad des Mieters wird als Ausstattung des Vermieters gewertet.
- Der Oberwert der Spanne wird ohne Begründung als Vergleichsmiete ausgegeben.
- Eine veraltete Ausgabe wird verwendet, obwohl bereits ein neuer Mietspiegel gilt.
- Die eigene Warmmiete wird mit dem Kaltwert des Mietspiegels verglichen.
Passt die Wohnung in kein Feld, ist das Feld leer oder mangels Daten nur eingeschränkt aussagekräftig, oder hat die Gemeinde gar keinen Mietspiegel, führt die Berechnung nicht weiter. Dann kommen andere Nachweise in Betracht, etwa ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Welche Wege es gibt, beschreibt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beilegen?
Nach der Rechtsprechung ist das in der Regel nicht nötig, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, etwa auf der Internetseite der Stadt. Das Schreiben muss aber erkennen lassen, auf welches Feld oder welche Merkmale sich der Vermieter stützt, damit der Mieter die Berechnung nachvollziehen kann.
Darf die verlangte Miete am oberen Rand der Spanne liegen?
Für die Begründung eines Erhöhungsverlangens genügt es, wenn der verlangte Wert innerhalb der Spanne des passenden Feldes liegt. Ob er der Wohnung auch tatsächlich entspricht, ist eine andere Frage: Stimmt der Mieter nicht zu, ermittelt im Streitfall das Gericht den konkreten Wert anhand der Ausstattungsmerkmale.
Kann man mit dem Mietspiegel auch prüfen, ob die eigene Miete zu hoch ist?
Ja, als Orientierung. Liegt die Kaltmiete deutlich über dem errechneten Wert, sagt das allein aber noch nichts über ihre Zulässigkeit. Rechtliche Folgen hat es vor allem bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse und bei Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.
Was gilt, wenn der Mietspiegel mitten im Jahr neu erscheint?
Maßgeblich ist grundsätzlich der Mietspiegel, der zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gilt. Wer kurz vor dem Erscheinen einer neuen Ausgabe rechnet, sollte die Veröffentlichung abwarten oder beide Werte vergleichen, weil sich Felder und Zuschläge ändern können.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen