Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Kurz gesagt
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangen, und zum Erhöhungstermin muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Praktisch ist eine solche Erhöhung damit höchstens alle 15 Monate möglich. Eine Regel „nur alle drei Jahre“ gibt es nicht: Die drei Jahre betreffen die Kappungsgrenze, also die Höhe. Staffel- und Indexmieten dürfen sich jeweils frühestens nach einem Jahr ändern.
Die Grundregel: höchstens alle 15 Monate
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Für sie gelten zwei zeitliche Sperren, die ineinandergreifen:
- Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Gerechnet wird ab dem Tag, an dem die vorige Erhöhung wirksam geworden ist.
- Wartefrist von 15 Monaten: An dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll, muss die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
Dass beide Zahlen zusammenpassen, liegt an der Überlegungsfrist des Mieters. Er hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit, die neue Miete gilt erst ab dem dritten Kalendermonat. Ein Jahr Sperrfrist plus diese Zeit ergibt die 15 Monate. Wie die Zustimmungsfrist genau berechnet wird, erklärt der Artikel Mieterhöhung: Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?.
Zeitstrahl: Wann ist die nächste Erhöhung frühestens möglich?
| Schritt | Frühester Termin im Beispiel |
|---|---|
| Letzte Mieterhöhung wirksam geworden | 1. April 2025 |
| Neues Erhöhungsverlangen darf zugehen (ein Jahr später) | 1. April 2026 |
| Überlegungsfrist des Mieters endet | 30. Juni 2026 |
| Höhere Miete gilt frühestens ab | 1. Juli 2026 (15 Monate nach der letzten Erhöhung) |
Kommt das Erhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahressperrfrist beim Mieter an, verschiebt es sich nicht einfach auf den zulässigen Termin. Nach der Rechtsprechung ist ein verfrühtes Verlangen unwirksam. Der Vermieter muss nach Fristablauf ein neues Schreiben schicken, mit dem dann auch eine neue Überlegungsfrist beginnt.
Mieterhöhung alle drei Jahre? Ein verbreitetes Missverständnis
Oft heißt es, die Miete dürfe nur alle drei Jahre steigen. Das stimmt so nicht. Die drei Jahre stammen aus der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): Durch Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 %. Das begrenzt die Höhe, nicht die Zahl der Erhöhungen.
Ein Vermieter darf innerhalb von drei Jahren also durchaus mehr als einmal erhöhen, wenn er jeweils die Fristen einhält. Alle Schritte zusammen dürfen die Kappungsgrenze aber nicht überschreiten, und keiner darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Wie man den Spielraum ausrechnet, zeigt der Artikel Kappungsgrenze.
Modernisierung und Nebenkosten setzen die Frist nicht neu in Gang
Nicht jede Änderung der Miete zählt für die Jahressperrfrist und die 15 Monate. Erhöhungen wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB) und Anpassungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht. Ein kürzlich erhobener Modernisierungszuschlag hindert eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete also nicht, sofern die letzte Erhöhung dieser Art lange genug zurückliegt.
Auch neue Abschläge für die Nebenkosten sind keine Mieterhöhung in diesem Sinn. Nach jeder Betriebskostenabrechnung dürfen Vermieter und Mieter die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen – unabhängig davon, wann die Grundmiete zuletzt gestiegen ist.
Staffelmiete, Indexmiete, Modernisierung: Wie oft ist eine Erhöhung möglich?
| Art der Erhöhung | Wie oft? | Vorschrift |
|---|---|---|
| Anpassung an die Vergleichsmiete | Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, neue Miete frühestens nach 15 Monaten | § 558 BGB |
| Staffelmiete | zu den im Vertrag festgelegten Terminen, jede Staffel mindestens ein Jahr | § 557a BGB |
| Indexmiete | per Erklärung in Textform, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert war | § 557b BGB |
| Modernisierung | nach jeder Modernisierung, insgesamt höchstens 3 € je m² monatlich in sechs Jahren (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) | § 559 BGB |
| Nebenkosten-Vorauszahlungen | nach jeder Betriebskostenabrechnung | § 560 BGB |
Bei Staffel- und Indexmieten ist eine zusätzliche Erhöhung bis zur Vergleichsmiete während der Laufzeit ausgeschlossen. Modernisierungszuschläge sind bei der Staffelmiete ebenfalls ausgeschlossen, bei der Indexmiete nur für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen erlaubt. Mehr dazu in den Artikeln Indexmiete erhöhen und Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf erhöht werden?.
Nach dem Einzug: Ab wann die erste Erhöhung möglich ist
Die Fristen gelten auch für die erste Erhöhung in einem neuen Mietverhältnis. Ausgangspunkt ist dann der Mietbeginn, denn seitdem gilt die vereinbarte Miete unverändert. Das Erhöhungsverlangen darf also frühestens ein Jahr nach Mietbeginn zugehen, die höhere Miete frühestens nach 15 Monaten gelten. Vertragsklauseln, die zum Nachteil des Mieters kürzere Fristen vorsehen, sind unwirksam. Einzelheiten stehen im Artikel Mieterhöhung kurz nach dem Einzug.
Anders ist es bei einer Neuvermietung: Mit einem neuen Mieter kann der Vermieter die Miete neu vereinbaren. Wartefristen spielen dann keine Rolle, in Gebieten mit Mietpreisbremse gibt es aber eine Obergrenze für die Höhe.
Beispiel: Zwei Erhöhungen innerhalb von drei Jahren
Beispiel
Nettokaltmiete 800 €, Vergleichsmiete 1.000 €
Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn im Jahr 2020 unverändert 800 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 1.000 €, eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt nicht. Das erste Erhöhungsverlangen geht am 10. Januar 2025 zu; ab dem 1. April 2025 zahlt der Mieter 880 €. Das nächste Verlangen darf frühestens am 1. April 2026 zugehen, die Miete kann dann frühestens ab dem 1. Juli 2026 steigen. Drei Jahre vor diesem Termin, am 1. Juli 2023, betrug die Miete 800 €. Die Kappungsgrenze liegt damit bei 800 € × 1,2 = 960 €. Zum 1. Juli 2026 sind also höchstens 80 € mehr möglich, obwohl die Vergleichsmiete noch höher liegt.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Miete jedes Jahr erhöhen?
Bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht: Zwischen zwei solchen Erhöhungen liegen mindestens 15 Monate. Ein fester jährlicher Rhythmus lässt sich nur mit einer Staffel- oder Indexmiete vereinbaren, weil die Miete dort jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Zuschläge nach einer Modernisierung hängen dagegen davon ab, ob tatsächlich modernisiert wurde.
Verliert der Vermieter sein Recht, wenn er lange nicht erhöht?
Nein. Nach Ablauf der Fristen muss der Vermieter nicht sofort handeln und verliert durch Abwarten keinen Anspruch. Weil die Kappungsgrenze immer auf die letzten drei Jahre schaut, kann nach einer längeren Pause sogar ein größerer Schritt auf einmal zulässig sein – stets höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Gelten die Fristen auch, wenn sich Mieter und Vermieter einig sind?
Die Wartefristen schützen den Mieter vor einseitigen Erhöhungsverlangen. Einigen sich beide Seiten freiwillig auf eine neue Miete, ist das auch früher möglich. Eine Pflicht, sich auf eine solche Vereinbarung einzulassen, hat der Mieter aber nicht.
Wie oft darf die Miete für einen Stellplatz steigen?
Das hängt davon ab, ob der Stellplatz im selben Vertrag wie die Wohnung vermietet ist. Dann ist seine Miete in der Regel Teil der Wohnungsmiete, und es gelten dieselben Fristen. Bei einem separaten Stellplatz- oder Garagenvertrag greifen die Schutzvorschriften für Wohnraum grundsätzlich nicht; maßgeblich ist dann vor allem, was im Vertrag steht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen