Mieterhöhung kurz nach dem Einzug: Ab wann ist sie möglich?

Die Grundregel: 15 Monate Wartezeit ab Mietbeginn

Bei einem neuen Mietvertrag gilt die vereinbarte Anfangsmiete als Ausgangspunkt. Will der Vermieter sie später auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, greifen zwei Sperren aus § 558 Abs. 1 BGB:

• Jahressperre: Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung gestellt werden – bei einem frischen Mietverhältnis also in der Regel frühestens ein Jahr nach Mietbeginn.
• 15-Monats-Frist: Zu dem Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gelten soll, muss die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert sein.

Beide Fristen greifen ineinander. Weil der Mieter nach Zugang des Verlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats hat und die neue Miete erst ab dem dritten Kalendermonat gilt (§ 558b BGB), ergeben ein Jahr Sperre und rund drei Monate Überlegungszeit zusammen die 15 Monate. Ein Verlangen, das zu früh verschickt wird, ist unwirksam und muss neu gestellt werden.

Beispiel: Einzug am 1. März 2026

Ausnahme Staffelmiete und Indexmiete

Steht im Mietvertrag eine Staffelmiete, steigt die Miete zu den vereinbarten Terminen um feste Eurobeträge. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a BGB). Die erste Erhöhung kann also frühestens ein Jahr nach Mietbeginn kommen. Eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist während der Staffellaufzeit ausgeschlossen. Mehr im Artikel Staffelmiete.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b BGB). Die Anpassung verlangt eine Erklärung in Textform und wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Wie das genau abläuft, erklärt Indexmiete erhöhen.

Ausnahme Modernisierung: auch kurz nach dem Einzug möglich

Für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung gilt keine Jahressperre ab Mietbeginn. Baut der Vermieter zum Beispiel neue Fenster ein oder dämmt die Fassade, darf er 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 BGB) – grundsätzlich auch im ersten Mietjahr. Die Maßnahme muss aber spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB).

Eine solche Modernisierungserhöhung zählt nicht für die 15-Monats-Frist bei der Vergleichsmiete mit. Sie verlängert die Wartezeit also nicht. Einzelheiten stehen im Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Keine Mieterhöhung: Vorauszahlungen und freiwillige Einigung

Nicht jede höhere Zahlung ist eine Mieterhöhung. Nach einer Betriebskostenabrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das betrifft nur den Nebenkostenanteil, nicht die Kaltmiete, und ist an keine Wartefrist nach dem Einzug gebunden – wohl aber an eine vorherige Abrechnung.

Außerdem können Mieter und Vermieter jederzeit freiwillig eine höhere Miete vereinbaren, etwa gegen eine Gegenleistung wie einen zusätzlichen Stellplatz. Der Mieter muss einem solchen Vorschlag aber nicht zustimmen. Wer ein Schreiben erhält, sollte deshalb genau prüfen, ob es sich um eine freiwillige Bitte oder um ein förmliches Mieterhöhungsverlangen handelt – Hilfe dazu bietet Mieterhöhung prüfen.

Was gilt, wenn schon die Anfangsmiete zu hoch war?

Manche Mieter bemerken erst nach dem Einzug, dass ihre Miete deutlich über dem Mietspiegel liegt. Das ist keine Mieterhöhung, sondern eine Frage der Mietpreisbremse. In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für Neubau oder eine höhere Vormiete. Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029.

Der Mieter muss einen Verstoß beim Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Wie hoch die Anfangsmiete sein darf, erklärt der Artikel Miete bei Neuvermietung.

Was Mieter bei einer frühen Mieterhöhung tun können

1. Mietbeginn und Datum der letzten Mietänderung aus dem Mietvertrag heraussuchen.
2. Prüfen, ob das Verlangen frühestens ein Jahr nach Mietbeginn zugegangen ist und ob die neue Miete erst nach 15 Monaten gelten soll.
3. Klären, auf welche Grundlage sich die Erhöhung stützt: Vergleichsmiete, Staffel, Index oder Modernisierung.
4. Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete die Begründung und die Kappungsgrenze kontrollieren.
5. Bei Zweifeln innerhalb der Überlegungsfrist Rat beim Mieterverein einholen und nicht vorschnell zustimmen.

Wie viel Zeit für die Entscheidung bleibt, zeigt Mieterhöhung: Frist zur Zustimmung. Wie oft die Miete danach weiter steigen darf, erklärt Wie oft darf die Miete erhöht werden?. Welche Angaben ein wirksames Schreiben enthalten muss, zeigt das Muster für das Mieterhöhungsverlangen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

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