Stellplatzmiete erhöhen: Was gilt?
Kurz gesagt
Ob die Stellplatzmiete erhöht werden darf, hängt davon ab, ob der Stellplatz zum Wohnungsmietvertrag gehört. Dann ist eine Erhöhung grundsätzlich nur zusammen mit der Wohnungsmiete nach § 558 BGB möglich, mit Sperrfrist und Kappungsgrenze. Bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag gelten diese Schutzregeln nicht: Der Vermieter kann eine höhere Miete vereinbaren oder notfalls den Vertrag kündigen und zu neuen Bedingungen anbieten.
Die entscheidende Frage: Gehört der Stellplatz zur Wohnung?
Für eine Erhöhung kommt es darauf an, wie der Stellplatz vermietet ist. Steht er im Wohnungsmietvertrag oder bilden Wohnungs- und Stellplatzvertrag ein einheitliches Mietverhältnis, gelten die Schutzregeln des Wohnraummietrechts. Ist der Stellplatz dagegen eigenständig vermietet, etwa an einen Nachbarn oder unabhängig von der Wohnung, gelten deutlich freiere Regeln. Wie man das eine vom anderen unterscheidet, erklärt der Artikel Stellplatz und Kaltmiete.
| Merkmal | Stellplatz gehört zur Wohnung | Eigenständiger Stellplatzvertrag |
|---|---|---|
| Weg zur Erhöhung | Mieterhöhung für die Gesamtmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Vereinbarung oder Kündigung mit neuem Angebot |
| Sperrfrist | Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein | keine gesetzliche Sperrfrist |
| Obergrenze | Kappungsgrenze 20 % bzw. 15 % in drei Jahren | keine gesetzliche Obergrenze |
| Zustimmung des Mieters | erforderlich, notfalls per Klage | freiwillig; ohne Einigung droht die Kündigung |
Stellplatz im Wohnungsmietvertrag: Erhöhung nur über die Gesamtmiete
Bilden Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis, kann der Vermieter die Stellplatzmiete grundsätzlich nicht isoliert anheben. Er muss die gesamte Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei gelten alle bekannten Voraussetzungen:
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich.
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um 15 %; mehr dazu im Artikel Kappungsgrenze.
- Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, etwa mit dem Mietspiegel.
- Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat.
Wurde eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, erfasst sie auch den Stellplatz. Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, und die Miete steigt nur nach den vereinbarten Staffeln oder dem Index. Einzelheiten stehen in den Artikeln Staffelmiete erhöhen und Indexmiete erhöhen.
Eigenständiger Stellplatzvertrag: Vereinbarung oder Änderungskündigung
Ein Garagen- oder Stellplatzvertrag, der nicht zu einer Wohnung gehört, ist kein Wohnraummietvertrag. Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Sperrfrist gelten hier nicht. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten:
- Einvernehmliche Erhöhung: Der Vermieter bietet dem Mieter eine neue Miete ab einem bestimmten Datum an. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete. Die Zustimmung sollte schriftlich festgehalten werden.
- Änderungskündigung: Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter den Stellplatzvertrag ordentlich kündigen und zugleich einen neuen Vertrag zur höheren Miete anbieten. Einen Kündigungsgrund braucht er dafür grundsätzlich nicht.
- Kündigungsfrist beachten: Die Frist ergibt sich aus dem Vertrag oder, wenn dort nichts steht, aus dem Gesetz. Welche Fristen für Garagen und Stellplätze gelten, erklärt der Artikel Garage oder Stellplatz kündigen.
Enthält der Stellplatzvertrag selbst eine Klausel zur Anpassung der Miete, etwa eine feste Staffel, richtet sich die Erhöhung zunächst nach dieser Vereinbarung.
Welche Frist gilt für die höhere Stellplatzmiete?
Bei einem Stellplatz im Wohnungsmietvertrag richtet sich der Zeitpunkt nach dem Mieterhöhungsverfahren: Die höhere Gesamtmiete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens, sofern der Mieter zustimmt. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Bei einem eigenständigen Vertrag gilt die neue Miete ab dem Datum, auf das sich beide Seiten einigen. Kommt es zur Änderungskündigung, läuft der alte Vertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist zu den bisherigen Bedingungen weiter. Erst danach kann der Vermieter die höhere Miete verlangen, und zwar nur, wenn der Mieter den neuen Vertrag annimmt. Andernfalls muss er den Stellplatz räumen und zurückgeben.
Beispiel: Erhöhung von Wohnung und Stellplatz
Beispiel
Einheitlicher Vertrag, Kappungsgrenze 20 %
Ein Mieter zahlt 750 € für die Wohnung und 50 € für den Stellplatz, zusammen 800 € Kaltmiete. Die Miete war drei Jahre lang unverändert. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnung samt Stellplatz bei 1.000 €, begrenzt die Kappungsgrenze von 20 % die Erhöhung auf 800 € × 20 % = 160 €. Die neue Gesamtmiete beträgt höchstens 960 €. Wäre der Stellplatz dagegen eigenständig vermietet, könnte der Vermieter für ihn allein zum Beispiel 70 € statt 50 € anbieten und notfalls kündigen.
Muster: Angebot zur Erhöhung der Stellplatzmiete
Das folgende Muster passt für einen eigenständigen Stellplatz- oder Garagenvertrag. Für einen Stellplatz im Wohnungsmietvertrag ist stattdessen ein Mieterhöhungsverlangen für die Gesamtmiete nötig, wie es der Artikel Mieterhöhung: Muster beschreibt.
(Name und Anschrift des Vermieters) (Name und Anschrift des Mieters) (Ort, Datum) Stellplatzmietvertrag vom (Datum) über den Stellplatz (Bezeichnung, Nummer, Anschrift) Sehr geehrte(r) (Name des Mieters), seit Beginn des Mietverhältnisses beträgt die Miete für den oben genannten Stellplatz unverändert (bisheriger Betrag) € im Monat. Aufgrund (kurze Begründung, zum Beispiel gestiegener Kosten) biete ich Ihnen an, die Miete ab dem (Datum) auf (neuer Betrag) € im Monat anzupassen. Alle übrigen Vereinbarungen des Vertrags bleiben unverändert. Bitte teilen Sie mir bis zum (Datum) mit, ob Sie einverstanden sind. Zur Bestätigung können Sie dieses Schreiben unterschrieben zurückgeben. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift des Vermieters) Einverstanden: (Ort, Datum, Unterschrift des Mieters)
Häufige Fragen
Wie oft darf die Stellplatzmiete erhöht werden?
Gehört der Stellplatz zur Wohnung, gelten die Sperrfristen der Mieterhöhung für die Gesamtmiete; der Artikel Wie oft darf die Miete erhöht werden? erklärt sie. Bei einem eigenständigen Vertrag gibt es keine gesetzliche Grenze, jede Erhöhung braucht aber die Zustimmung des Mieters oder eine Kündigung.
Muss ich einer Erhöhung der Garagenmiete zustimmen?
Bei einem eigenständigen Garagenvertrag besteht keine Pflicht zur Zustimmung. Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter aber mit der vertraglichen oder gesetzlichen Frist kündigen. Gehört die Garage zur Wohnung, muss der Mieter einer berechtigten Erhöhung der Gesamtmiete zustimmen.
Darf der Vermieter den Stellplatz aus dem Wohnungsmietvertrag herauskündigen?
In der Regel nicht. Eine Teilkündigung nur des Stellplatzes ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vertrag sie nicht ausdrücklich zulässt.
Reicht eine E-Mail für die Erhöhung der Stellplatzmiete?
Für das Angebot bei einem eigenständigen Vertrag reicht grundsätzlich jede Form, die Zustimmung sollte aber nachweisbar sein. Eine Änderungskündigung sollte dagegen schriftlich mit Unterschrift erfolgen, damit ihr Zugang und ihre Wirksamkeit belegbar sind.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen