Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf die Miete steigen?

So läuft die Erhöhung bei einer Staffelmiete ab

Anders als bei einer gewöhnlichen Mieterhöhung muss der Vermieter nichts verlangen, und der Mieter muss nichts unterschreiben. Die Erhöhungen wurden schon beim Abschluss der Staffelvereinbarung festgelegt. Ab dem vereinbarten Stichtag schuldet der Mieter den neuen Betrag – ohne Erhöhungsschreiben, ohne Begründung mit dem Mietspiegel und ohne Zustimmung.

1. Im Mietvertrag nachsehen, ab wann die nächste Stufe gilt und wie hoch die Miete dann ist.
2. Als Mieter den Dauerauftrag oder die Lastschrift rechtzeitig vor dem Stichtag auf den neuen Betrag umstellen.
3. Als Vermieter im ersten Monat der neuen Stufe den Zahlungseingang kontrollieren. Eine kurze Erinnerung vorab ist nicht vorgeschrieben, vermeidet aber Missverständnisse.
4. In Gebieten mit Mietpreisbremse prüfen, ob die neue Stufe die zulässige Höhe einhält.

Wie oft darf die Staffelmiete steigen?

Nach § 557a BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Zwei Stufen innerhalb von zwölf Monaten sind daher unzulässig. Größere Abstände sind erlaubt, und sie müssen nicht gleich lang sein: Die Miete kann jährlich steigen, alle zwei Jahre oder in wechselndem Rhythmus. Die Jahresfrist gilt auch für die Anfangsmiete: Bei einem neuen Mietvertrag darf die erste Stufe frühestens ein Jahr nach Mietbeginn greifen.

Zusätzliche Erhöhungen neben den Stufen gibt es während der Laufzeit nicht: Eine Anpassung an die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ebenso ausgeschlossen wie eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Wie häufig die Miete bei anderen Modellen steigen darf, zeigt der Überblick Wie oft darf die Miete erhöht werden?.

Wie hoch darf eine Stufe sein?

Für die Staffelmiete schreibt das Gesetz keinen Höchstsatz vor. Die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in manchen Gebieten 15 %, gehört zur Erhöhung bis zur Vergleichsmiete und spielt bei einer laufenden Staffel keine Rolle. Welche Beträge vereinbart werden, ist grundsätzlich Verhandlungssache. Grenzen bestehen trotzdem:

• Mietpreisbremse: In Gebieten mit Landesverordnung wird jede einzelne Stufe daran gemessen, ob sie höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 557a Abs. 4 BGB). Den Stichtag und die Berechnung erklärt Staffelmiete und Mietpreisbremse.
• Verbot überhöhter Mieten: Auch außerhalb dieser Gebiete sind deutlich überhöhte Mieten und Mietwucher unzulässig.
• Form: Jede Stufe muss als Eurobetrag feststehen, entweder als neue Gesamtmiete oder als Erhöhungsbetrag.

Staffelmiete in Prozent: Was gilt?

Eine Staffel darf nicht als Prozentsatz vereinbart werden. Eine Klausel, nach der die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Prozentsatz steigt, erfüllt die Vorgabe des Geldbetrags nicht. Die Staffelvereinbarung ist dann in der Regel unwirksam, und es bleibt bei der Ausgangsmiete. Umgekehrt ist es sinnvoll, vereinbarte Eurobeträge selbst in Prozent umzurechnen, um Stufen vergleichen zu können: Erhöhungsbetrag geteilt durch bisherige Miete, mal 100.

Was ist bei einer Staffelmiete üblich?

Eine amtliche Statistik über typische Staffelhöhen gibt es nicht, und das Gesetz nennt keinen Richtwert. Ob eine Staffel angemessen ist, lässt sich am ehesten an der örtlichen Mietentwicklung messen. Diese Fragen helfen bei der Einschätzung:

• Wie weit liegt die Anfangsmiete über oder unter dem örtlichen Mietspiegel?
• Wie hat sich die Vergleichsmiete in der Gemeinde in den vergangenen Jahren entwickelt?
• Wie viel Prozent macht jede Stufe aus, und wie stark steigt die Miete über die gesamte Laufzeit?
• Wie lange bindet ein Kündigungsverzicht den Mieter an die vereinbarten Beträge?
• Wie würde sich die Miete bei einer Indexmiete entwickeln, die den Verbraucherpreisen folgt?

Für Vermieter gilt: Stufen, die deutlich über der zu erwartenden Marktentwicklung liegen, sind in Gebieten mit Mietpreisbremse angreifbar und können die Mietersuche erschweren. Für Mieter gilt: Die Staffel bindet auch dann, wenn die Marktmieten später stagnieren. Eine Absenkung auf das Niveau des Mietspiegels können sie außerhalb der Mietpreisbremse grundsätzlich nicht verlangen.

Stufen zu hoch? Änderungen gehen nur im Einvernehmen

Die vereinbarten Stufen binden beide Seiten. Der Vermieter kann eine Stufe weder vorziehen noch erhöhen, der Mieter kann sie nicht aussetzen oder kürzen. Wollen beide die Staffel ändern, verlängern oder durch ein anderes Modell ersetzen, geht das nur durch eine neue schriftliche Vereinbarung. Wem die Stufen zu hoch werden, hat im Wesentlichen diese Möglichkeiten:

• Die Staffelvereinbarung auf formale Fehler prüfen: Ohne Eurobeträge oder mit zu kurzen Abständen ist sie in der Regel unwirksam.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse jede Stufe mit der zulässigen Höchstmiete vergleichen.
• Mit dem Vermieter über eine Anpassung verhandeln und ein Ergebnis schriftlich festhalten.
• Mit der gesetzlichen Frist kündigen, bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht frühestens zu dessen Ende.

Was gilt, wenn die letzte Stufe erreicht ist, beschreibt der Artikel Staffelmiete läuft aus.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 557a BGB
• § 558 BGB
• § 559 BGB
• § 561 BGB
• § 195 BGB