Schimmel aus Sicht des Vermieters: Pflichten und richtiges Vorgehen

Mängel, Schimmel & Mietminderung · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Meldet ein Mieter Schimmel, muss der Vermieter der Ursache nachgehen und Mängel aus seinem Bereich auf eigene Kosten beseitigen, denn er schuldet eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand (§ 535 BGB). Im Streit muss er zunächst beweisen, dass die Bausubstanz nicht die Ursache ist. Gelingt das, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat; bei Fehlverhalten des Mieters kann der Vermieter Ersatz verlangen.

Die Grundpflicht: Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten

Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand erhalten, der die vertragsgemäße Nutzung erlaubt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Schimmel, der auf Baumängel zurückgeht, ist ein Mangel der Mietsache. Seine Beseitigung ist Instandhaltung und damit Sache des Vermieters, und zwar auf eigene Kosten. Die Kosten der Sanierung dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.

Gleichzeitig ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel die Nutzung beeinträchtigt (§ 536 BGB). Der Mieter muss dafür nicht um Zustimmung bitten. Für den Vermieter heißt das: Je länger der Schimmel bleibt, desto teurer wird es. Einen Überblick über alle weiteren Aufgaben bietet der Artikel Pflichten des Vermieters.

Was tun als Vermieter, wenn der Mieter Schimmel meldet?

Die Meldung schriftlich bestätigen und zeitnah einen Besichtigungstermin vorschlagen.
Den Befall vor Ort ansehen, fotografieren und Lage, Größe und betroffene Räume festhalten.
Mögliche bauliche Ursachen prüfen: undichte Dächer, Fenster oder Leitungen, feuchte Außenwände, Wärmebrücken, defekte Lüftungsanlagen.
Bei unklarer Ursache einen Sachverständigen oder Fachbetrieb einschalten.
Liegt ein Baumangel vor: Ursache beheben und den Befall fachgerecht sanieren lassen, dem Mieter einen Zeitplan mitteilen.
Liegt die Ursache im Wohnverhalten: den Mieter schriftlich darauf hinweisen und konkrete Empfehlungen zum Lüften und Heizen geben.

Die Beweislast: Wer muss was nachweisen?

Im Streit um die Ursache verteilt die Rechtsprechung die Beweislast in zwei Stufen. Zunächst muss der Vermieter nachweisen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt, also dass Mauerwerk, Dach, Fenster und Leitungen in Ordnung sind. Erst wenn ihm das gelingt, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Für Vermieter bedeutet das: Die bloße Behauptung, der Mieter lüfte falsch, reicht nicht. Ohne fachliche Untersuchung bleibt der Vermieter in der Regel beweisfällig. Wann sich dafür ein Sachverständiger lohnt und wer ihn bezahlt, erklärt der Artikel Schimmelgutachten.

Zu beachten ist auch der Maßstab: Eine Wohnung muss so beschaffen sein, dass bei üblichem Wohnverhalten kein Schimmel entsteht. Vom Mieter kann zumutbares Lüften und Heizen verlangt werden, aber kein Verhalten, das den normalen Alltag unzumutbar einschränkt. Welche Anforderungen an Mieter gestellt werden dürfen, beschreibt der Artikel Richtig lüften und heizen.

Rechte des Vermieters bei Schimmel

Besichtigung: Der Vermieter darf die Wohnung aus konkretem Anlass wie der Mängelprüfung nach rechtzeitiger Ankündigung betreten, bei Gefahr im Verzug auch sofort.
Duldung der Sanierung: Der Mieter muss Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache dulden (§ 555a BGB) und Handwerkern Zugang gewähren.
Anzeige durch den Mieter: Der Mieter muss Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Meldet er zu spät und wird der Schaden dadurch größer, kann er für den Mehrschaden haften und verliert unter Umständen sein Minderungsrecht.
Schadensersatz: Ist der Schimmel nachweislich durch falsches Lüften oder Heizen entstanden, kann der Vermieter die Kosten der Beseitigung vom Mieter verlangen.
Abmahnung und Kündigung: Bei hartnäckigem, erheblichem Fehlverhalten, das die Bausubstanz schädigt, kommt nach vorheriger Abmahnung im Einzelfall eine Kündigung in Betracht.

Eine Kündigung wegen Schimmel ist für Vermieter die Ausnahme. Sie setzt eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Bei einer ordentlichen Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen, die sich nach der Mietdauer richten – Einzelheiten im Artikel Kündigungsfrist des Vermieters.

Kosten der Schimmelsanierung: Wer trägt was?

Ursache	Sanierung zahlt	Mietminderung
Baumangel, z. B. Wärmebrücke, undichtes Dach, Leitungsschaden	Vermieter	Ja, solange der Mangel besteht
Wohnverhalten, z. B. unzureichendes Lüften oder Heizen	Mieter	Nein
Beides wirkt zusammen	Aufteilung je nach Anteil im Einzelfall	Möglich, ggf. anteilig
Ursache ungeklärt, Vermieter kann Baumangel nicht ausschließen	In der Regel Vermieter	In der Regel ja

Beispiel

Was Abwarten kosten kann

Angenommen, die Warmmiete beträgt 900 € und die Minderung wegen Schimmel im Schlafzimmer liegt bei 10 %, also 90 € im Monat. Lässt der Vermieter den Schaden sechs Monate liegen, verliert er 540 € Miete. Hätte er nach der Meldung sofort geprüft und nach einem Monat saniert, wären es nur 90 € gewesen. Hinzu kommen die Sanierungskosten, die mit der Ausbreitung des Befalls meist steigen.

Steuerlich sind Sanierungskosten bei einer vermieteten Wohnung in der Regel Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten abziehbar. Größerer Erhaltungsaufwand kann bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).

Vorbeugen: Wie Vermieter Schimmelstreit vermeiden

Viele Konflikte entstehen, weil sich nach dem Einbau neuer, dichter Fenster das Raumklima ändert. Die Luft kann nicht mehr über undichte Fugen entweichen, und das gewohnte Lüftungsverhalten reicht nicht mehr. Vermieter sollten Mieter nach solchen Modernisierungen schriftlich und verständlich über das richtige Lüften informieren.

Bei Mieterwechsel und Übergabe den Zustand von Wänden, Fenstern und Bad im Protokoll festhalten.
Regelmäßig Dach, Regenrinnen, Fenster und Leitungen warten lassen.
Mietern einfache Lüftungshinweise übergeben, ohne unzumutbare Vorgaben zu machen.
Auf Meldungen schnell reagieren und jeden Schritt dokumentieren.

Reagiert ein Vermieter dagegen gar nicht, können Mieter mindern, selbst beseitigen lassen oder im Ernstfall kündigen. Was Mieter in dieser Lage tun, zeigt der Artikel Schimmel: Der Vermieter reagiert nicht.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter den Mieter vor Schimmel warnen, der beim Einzug schon bekannt war?

Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Gewährleistungsrechte grundsätzlich ausgeschlossen (§ 536b BGB). Der Vermieter sollte bekannten Befall deshalb offenlegen und im Übergabeprotokoll festhalten. Eine Gesundheitsgefahr bleibt aber auch dann ein Problem, das er nicht verschweigen sollte.

Darf der Vermieter vorschreiben, wie oft der Mieter lüftet?

Hinweise zum richtigen Lüften sind zulässig und sinnvoll. Starre Vorgaben, die den Alltag unzumutbar einschränken, sind dagegen problematisch. Die Wohnung muss bei üblichem Wohnverhalten schimmelfrei bleiben.

Kann der Vermieter die Kaution für Schimmelschäden einbehalten?

Nur, wenn der Mieter den Schimmel verursacht hat und dem Vermieter daraus ein Ersatzanspruch zusteht. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Was tun, wenn der Mieter die Sanierung nicht zulässt?

Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden (§ 555a BGB). Der Vermieter sollte den Termin rechtzeitig ankündigen und die Weigerung dokumentieren. Verhindert der Mieter die Beseitigung, kann er sich für diese Zeit in der Regel nicht auf eine Minderung berufen.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen