Mietpreisbremse: Regeln, Ausnahmen und wie lange sie gilt
Kurz gesagt
Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung: In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung festgelegt hat, darf die neue Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die bundesgesetzliche Grundlage ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Was die Mietpreisbremse regelt – und was nicht
Die Mietpreisbremse greift in einem bestimmten Moment: beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über Wohnraum. Sie bestimmt, wie hoch die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens sein darf. Liegt die vereinbarte Miete darüber, bleibt der Vertrag trotzdem wirksam. Unwirksam ist nur der Teil, der die zulässige Grenze übersteigt.
- Laufende Mietverhältnisse: Für Erhöhungen während des Vertrags gelten andere Regeln, vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und die Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB).
- Gewerberäume: Die Mietpreisbremse gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum.
- Ältere Verträge: Mietverträge, die vor Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen wurden, werden nicht nachträglich erfasst.
- Verkauf der Wohnung: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Es entsteht kein neues Mietverhältnis, die vereinbarte Miete läuft weiter.
Die Mietpreisbremse im BGB: vier Paragrafen
Die Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch im Abschnitt über Mietverhältnisse über Wohnraum. Den Wortlaut der Grundregel gibt es unter § 556d BGB; die drei folgenden Paragrafen bauen darauf auf.
| Vorschrift | Inhalt |
|---|---|
| § 556d BGB | Grundregel: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; die Länder bestimmen die betroffenen Gebiete per Rechtsverordnung |
| § 556e BGB | Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden (Abs. 1); nach einer Modernisierung in den letzten drei Jahren ist ein Aufschlag möglich (Abs. 2) |
| § 556f BGB | Keine Anwendung auf Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung |
| § 556g BGB | Folgen eines Verstoßes: überhöhter Teil unwirksam, Auskunftspflicht des Vermieters vor Vertragsschluss (Abs. 1a), Rüge und Rückforderung durch den Mieter (Abs. 2) |
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit. Das Bundesgesetz erlaubt den Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung zu bestimmen. Anzeichen dafür sind etwa stark steigende Mieten oder kaum freie Wohnungen. Nur in den Gemeinden, die in einer solchen Verordnung genannt sind, gilt die Grenze. Manche Länder haben viele Städte aufgenommen, andere nur wenige oder keine.
- Die aktuelle Verordnung des eigenen Bundeslandes aufrufen. Sie trägt je nach Land einen anderen Namen und ist in der Regel auf den Internetseiten der Landesregierung veröffentlicht.
- Nachsehen, ob die Stadt oder Gemeinde in der Liste der Verordnung steht.
- Das Datum abgleichen: Entscheidend ist, ob die Verordnung bei Abschluss des Mietvertrags galt.
- Bei Unsicherheit beim örtlichen Mieterverein oder beim Eigentümerverband nachfragen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Bei der Geltungsdauer sind zwei Ebenen zu unterscheiden. Die bundesgesetzliche Grundlage wurde durch ein Gesetz verlängert, das seit dem 23. Juli 2025 in Kraft ist; danach gilt die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. Die Landesverordnungen haben jeweils eine eigene Laufzeit und können nicht länger gelten als die gesetzliche Grundlage. Eine Verordnung kann also auch früher auslaufen.
| Ebene | Was sie festlegt | Geltung |
|---|---|---|
| Bundesgesetz (BGB) | Grenze von 10 %, Ausnahmen, Auskunft, Rüge | bis 31.12.2029 |
| Landesverordnung | Gemeinden, in denen die Grenze gilt | eigene Laufzeit, höchstens bis zum Ende der gesetzlichen Grundlage |
| Einzelner Mietvertrag | ob die Grenze im konkreten Fall greift | maßgeblich ist der Stand bei Vertragsschluss |
Ob die Mietpreisbremse über 2029 hinaus verlängert wird, entscheidet der Bundesgesetzgeber. Stand September 2026 ist das offen.
So wird die zulässige Höchstmiete berechnet
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie lässt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel ableiten; wie das mit Spanne, Zu- und Abschlägen funktioniert, zeigt der Artikel Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen. Auf diesen Wert werden 10 % aufgeschlagen. Die Miete des Vormieters spielt für die Grenze nur eine Rolle, wenn sie höher war als das so errechnete Ergebnis.
Beispiel
Höchstmiete bei Neuvermietung
Eine 72 m² große Wohnung liegt in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,50 € je m², also 612 € im Monat. Zulässig sind höchstens 8,50 € × 1,1 = 9,35 € je m², das ergibt 9,35 € × 72 m² = 673,20 €. Vereinbart der Vermieter 740 € kalt und greift keine Ausnahme, sind 740 € − 673,20 € = 66,80 € im Monat unwirksam.
Ausnahmen: Wann die Grenze nicht greift
- Höhere Miete des Vormieters: Hat schon der vorherige Mieter mehr gezahlt, darf dieser Betrag wieder vereinbart werden.
- Kürzlich modernisiert: Nach einer Modernisierung in den drei Jahren vor Mietbeginn darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der als Modernisierungsmieterhöhung zulässig gewesen wäre.
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: Auch sie fällt nicht unter die Mietpreisbremse.
Will der Vermieter eine dieser Ausnahmen nutzen, muss er den Mieter vor Vertragsschluss und ohne Aufforderung darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Wann eine Ausnahme im Einzelnen vorliegt und wie die Auskunft aussehen muss, erklärt der Artikel Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Staffelmiete, Indexmiete und möblierte Wohnungen
Bei einer Staffelmiete muss jede einzelne Stufe die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Staffel kann also anfangs zulässig sein und später zu hoch werden. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Artikel Staffelmiete und Mietpreisbremse.
Bei einer Indexmiete wird nur die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen; die späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex. Wie beides zusammenspielt, steht im Artikel Indexmiete, Mietpreisbremse und Mietspiegel.
Auch möblierte Wohnungen fallen grundsätzlich unter die Mietpreisbremse. Wie ein Zuschlag für die Möbel zu bewerten ist, regelt das Gesetz bisher nicht ausdrücklich. Die geplante Mietrechtsreform („Mietrecht II“) soll vorschreiben, dass Möblierungszuschläge gesondert ausgewiesen und begrenzt werden. Sie ist noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Miete zu hoch: Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Eine überhöhte Miete sinkt nicht von selbst. Der Mieter muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g BGB). Danach schuldet er nur noch die zulässige Miete. Ob er auch für die Zeit vor der Rüge Geld zurückbekommt, hängt davon ab, wann er rügt. Den Ablauf beschreibt der Artikel Mietpreisbremse durchsetzen.
Vermieter sollten die Vergleichsmiete vor der Vermietung sorgfältig ermitteln und Nachweise für eine Ausnahme aufbewahren, etwa den Vertrag mit dem Vormieter oder die Rechnungen einer Modernisierung. Ohne diese Belege lässt sich eine höhere Miete im Streitfall kaum begründen.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch in Gemeinden ohne Mietspiegel?
Ja, wenn die Gemeinde in der Landesverordnung genannt ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss dann auf anderem Weg ermittelt werden, etwa mit einem Sachverständigengutachten oder mit Vergleichswohnungen. Im Streitfall ist sie dadurch schwerer zu belegen.
Darf der Vermieter die Miete später wieder auf den ursprünglich vereinbarten Betrag anheben?
Nur auf den Wegen, die das Gesetz für laufende Mietverhältnisse vorsieht, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze. Weil die zulässige Miete bereits bis zu 10 % über der Vergleichsmiete liegen darf, kommt eine solche Erhöhung meist erst in Betracht, wenn die Vergleichsmiete entsprechend gestiegen ist.
Was droht Vermietern, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen?
Nach einer Rüge müssen sie zu viel gezahlte Miete zurückzahlen und dürfen künftig nur noch die zulässige Miete verlangen. In besonders gravierenden Fällen können außerdem die Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher eingreifen, die jedoch weitere Voraussetzungen haben.
Kann der Mieter bei Vertragsschluss auf die Mietpreisbremse verzichten?
Nein. Die Regeln schützen den Mieter und lassen sich nicht zu seinem Nachteil abbedingen. Auch wer den Vertrag mit der überhöhten Miete unterschrieben hat, kann die Grenze später geltend machen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen