Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Neubau, Modernisierung, Vormiete
Kurz gesagt
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten für eine höhere Vormiete und Modernisierungen der letzten drei Jahre (§ 556e BGB) sowie für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Der Vermieter muss eine Ausnahme vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Grundregel: Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Dort darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird, meist ablesbar am Mietspiegel.
Die Regeln sind bis zum 31.12.2029 verlängert. Welche Gemeinden betroffen sind, legt jedes Bundesland selbst fest. Die Grundlagen der Regelung erklärt der Artikel Mietpreisbremse. Dieser Artikel behandelt nur die Fälle, in denen der Vermieter mehr verlangen darf.
Die vier gesetzlichen Ausnahmen im Überblick
| Ausnahme | Vorschrift | Was der Vermieter verlangen darf |
|---|---|---|
| Höhere Vormiete | § 556e Abs. 1 BGB | Die Miete, die der Vormieter zuletzt geschuldet hat |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | § 556e Abs. 2 BGB | Zulässige Miete plus der Betrag, der als Modernisierungserhöhung zulässig wäre |
| Erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 | § 556f BGB | Freie Miete, keine Begrenzung durch die Mietpreisbremse |
| Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | § 556f BGB | Freie Miete, keine Begrenzung durch die Mietpreisbremse |
Liegt keine dieser Ausnahmen vor, bleibt es bei der Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete. Andere Gründe, etwa eine besonders gute Lage oder hohe Nachfrage, rechtfertigen keine höhere Miete, soweit sie nicht schon in der Vergleichsmiete berücksichtigt sind.
Vormiete: Was der Vormieter zahlte, darf weiter verlangt werden
Hat der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete geschuldet als nach der Mietpreisbremse zulässig, darf der Vermieter diese Vormiete auch vom neuen Mieter verlangen (§ 556e BGB). Der Bestandsschutz soll verhindern, dass Vermieter ihre Miete bei einem Mieterwechsel senken müssen.
Maßgeblich ist die Miete, die der Vormieter zuletzt tatsächlich geschuldet hat. Bestimmte Mieterhöhungen, die kurz vor dem Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurden, und Minderungen wegen Mängeln bleiben dabei nach dem Gesetz außer Betracht. Der Vermieter kann sich also nicht mit einer kurz vor dem Auszug vereinbarten Erhöhung einen höheren Ausgangswert verschaffen.
Beispiel
Vormiete über der Grenze
Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 60-m²-Wohnung liegt bei 10 € je m². Nach der Mietpreisbremse wären höchstens 11 € je m² zulässig, also 660 € im Monat. Der Vormieter zahlte seit Jahren unverändert 720 €. Der Vermieter darf vom neuen Mieter ebenfalls 720 € verlangen, aber nicht mehr. Hätte der Vormieter nur 630 € gezahlt, wären 660 € die Obergrenze.
Modernisierung: Kleine Modernisierung oder umfassende Modernisierung
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses modernisiert, darf er zur zulässigen Miete den Betrag hinzurechnen, um den er die Miete bei einem laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB hätte erhöhen dürfen. Wie dieser Betrag entsteht, zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen.
Eine umfassende Modernisierung geht weiter: Die Wohnung ist danach in wesentlichen Teilen einem Neubau vergleichbar. Bei der ersten Vermietung nach einer solchen Modernisierung gilt die Mietpreisbremse gar nicht (§ 556f BGB). Ob eine Modernisierung „umfassend“ ist, hängt vom Einzelfall ab; nach der Rechtsprechung kommt es auf den Umfang der Arbeiten und die Höhe der Investition im Verhältnis zu einem Neubau an. Reine Reparaturen zählen nicht, siehe Modernisierung oder Instandhaltung.
Neubau: Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014
Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das gilt nicht nur für den Erstbezug, sondern auch für alle späteren Neuvermietungen dieser Wohnung. Der Stichtag soll Investitionen in neuen Wohnraum nicht bremsen.
Für Neubauten gelten im laufenden Mietverhältnis trotzdem die allgemeinen Grenzen für Mieterhöhungen, etwa die Kappungsgrenze. Frei ist nur die Höhe der Miete bei Vertragsbeginn.
Auskunftspflicht: Ausnahmen müssen vor Vertragsschluss genannt werden
Will der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen, muss er den Mieter vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert darüber informieren (§ 556g BGB, Abs. 1a). Bei einer Vormiete nennt er deren Höhe, bei einer Modernisierung, dass sie stattgefunden hat, beim Neubau oder bei umfassender Modernisierung die jeweilige Tatsache. Am besten geschieht das schriftlich, damit es später belegbar ist.
Unterbleibt die Auskunft, kann sich der Vermieter nach dem Gesetz zunächst nicht auf die Ausnahme berufen; eine Nachholung wirkt nur eingeschränkt. Mieter, die eine zu hohe Miete vermuten, müssen den Verstoß rügen, bevor sie Geld zurückverlangen können (§ 556g Abs. 2 BGB). Wie das geht, erklärt Mietpreisbremse durchsetzen.
Mietpreisbremse umgehen: Was nicht funktioniert
Wer nach Wegen sucht, die Mietpreisbremse zu umgehen, sollte wissen: Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Grenzen abweichen, sind insoweit unwirksam. Der Mietvertrag bleibt bestehen, nur der überhöhte Teil der Miete ist nicht geschuldet.
- Staffelmiete: Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel (§ 557a BGB, Abs. 4), siehe Staffelmiete und Mietpreisbremse.
- Indexmiete: Die Ausgangsmiete muss die Grenze einhalten; spätere Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex.
- Möblierung: Ein Zuschlag für Möbel ist nicht grenzenlos möglich; die Regeln dazu sind heute nicht ausdrücklich im Gesetz festgelegt. Die geplante Mietrechtsreform („Mietrecht II“) sieht vor, Möblierungszuschläge gesondert auszuweisen und zu begrenzen – sie ist noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
- Kurze Befristung: Auch hier plant die Reform Begrenzungen; nach geltendem Recht ist ein befristeter Mietvertrag ohnehin nur mit schriftlich genanntem Befristungsgrund wirksam (§ 575 BGB).
Gilt die Mietpreisbremse für ein WG-Zimmer?
Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge über Wohnraum, und dazu zählt auch ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Die Ausnahmen gelten dort genauso: War die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals bezogen oder zahlte der vorherige Bewohner des Zimmers mehr, kann eine höhere Miete zulässig sein.
Schwierig ist oft die Vergleichsmiete, weil Mietspiegel in der Regel ganze Wohnungen abbilden und keine Einzelzimmer. Dann muss sie aus dem Anteil an der Wohnung abgeleitet werden. Vermietet ein Hauptmieter an Mitbewohner unter, ist er selbst Vermieter und an dieselben Grenzen gebunden. Bei Streit hilft ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter die Vormiete belegen?
Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Verlangt der Mieter später Auskunft, muss der Vermieter die Tatsachen offenlegen, die die Miethöhe rechtfertigen. Im Streitfall trägt er dafür die Beweislast.
Gilt die Neubau-Ausnahme auch für ausgebaute Dachgeschosse?
Entscheidend ist, ob die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Entsteht durch einen Ausbau neuer Wohnraum, der vorher nicht als Wohnung genutzt wurde, kann die Ausnahme greifen. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Ausnahme verschweigt?
Dann kann er sich in der Regel zunächst nur auf die normale Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete berufen. Der Mieter kann nach einer Rüge zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Nach geltendem Recht ist die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Ob sie in einer bestimmten Gemeinde gilt, hängt von der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes ab.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen