Untervermietung ohne Erlaubnis: Welche Folgen drohen?
Kurz gesagt
Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 540 BGB). Der Vermieter kann abmahnen und bei fortgesetzter oder erheblicher Pflichtverletzung ordentlich oder sogar fristlos kündigen (§§ 543, 573 BGB). Hatte der Mieter allerdings einen Anspruch auf die Erlaubnis, ist eine Kündigung nach der Rechtsprechung oft nicht gerechtfertigt.
Warum Untermiete ohne Zustimmung eine Pflichtverletzung ist
Das Gesetz erlaubt dem Mieter nicht, die Wohnung ohne Weiteres einem Dritten zu überlassen. Nach § 540 BGB braucht er dafür die Erlaubnis des Vermieters. Wer trotzdem einen Untermieter aufnimmt, verletzt eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Das gilt auch, wenn der Vermieter ausdrücklich Nein gesagt hat und der Mieter die Untermiete trotz Verbot fortsetzt.
Wann der Vermieter zustimmen muss und wie Mieter die Erlaubnis richtig anfragen, erklärt der Artikel Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?. Hier geht es um die Folgen, wenn diese Zustimmung fehlt.
Welche Folgen drohen dem Hauptmieter?
| Reaktion des Vermieters | Wann in der Regel möglich |
|---|---|
| Aufforderung, die Untervermietung zu beenden | Sobald er von der unerlaubten Untermiete erfährt |
| Abmahnung | Bei unerlaubter Untervermietung, als Warnung vor der Kündigung |
| Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) | Bei erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung, meist nach erfolgloser Abmahnung |
| Fristlose Kündigung (§ 543 BGB) | Wenn die Rechte des Vermieters erheblich verletzt sind und die Untermiete trotz Abmahnung weiterläuft |
| Schadensersatz | Wenn durch den Untermieter ein Schaden an der Wohnung oder im Haus entsteht |
Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter grundsätzlich auch für Schäden, die der Untermieter verursacht. Das gilt unabhängig davon, ob die Untervermietung erlaubt war oder nicht.
Ist unerlaubte Untermiete ein Kündigungsgrund?
Ja, sie kann ein Kündigungsgrund sein. Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 BGB). Für eine fristlose Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen (§ 543 BGB). Bei einer Pflichtverletzung ist vorher grundsätzlich eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).
Ob die Kündigung am Ende wirksam ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Gerichte berücksichtigen vor allem diese Punkte:
- Hätte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt, wiegt der Verstoß meist deutlich leichter. Eine Kündigung ist dann oft nicht gerechtfertigt, auch wenn der Mieter nicht gefragt hat.
- Hat der Mieter gar nicht gefragt oder hat der Vermieter die Erlaubnis zu Recht verweigert, ist die Pflichtverletzung schwerer.
- Setzt der Mieter die Untermiete nach einer Abmahnung fort, spricht viel für eine wirksame Kündigung.
- Wird die ganze Wohnung gewerblich an wechselnde Gäste überlassen, etwa über Ferienwohnungsportale, sehen Gerichte darin häufig eine besonders erhebliche Verletzung.
Ablauf: Wie Vermieter richtig reagieren
- Den Sachverhalt klären: Wer wohnt in der Wohnung, seit wann, und handelt es sich um Besuch oder um einen Untermieter?
- Den Mieter schriftlich zur Stellungnahme auffordern und nach dem Grund fragen.
- Prüfen, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hätte. Dann ist es oft sinnvoller, die Untermiete nachträglich zu genehmigen.
- Liegt kein Anspruch vor, die unerlaubte Untervermietung schriftlich abmahnen und eine Frist zur Beendigung setzen.
- Erst wenn die Untermiete danach weiterläuft, eine Kündigung prüfen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe nennen.
Was bedeutet das für den Untermieter?
Der Untermieter hat nur einen Vertrag mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Der Untermietvertrag ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn die Erlaubnis fehlt. Endet aber das Hauptmietverhältnis, etwa durch Kündigung, kann der Vermieter die Räume auch vom Untermieter herausverlangen. Der Untermieter muss dann in der Regel ausziehen.
Kann der Hauptmieter dem Untermieter die Wohnung nicht mehr überlassen, weil der Vermieter sie zurückfordert, haftet er ihm gegenüber unter Umständen auf Schadensersatz. Untermieter sollten sich deshalb vor dem Einzug zeigen lassen, dass die Erlaubnis vorliegt, und dies im Untermietvertrag festhalten. Wie Hauptmieter ihrerseits einem Untermieter kündigen, erklärt der Artikel Untermieter kündigen.
Beispiel: Untermiete trotz Verbot
Beispiel
Fortgesetzte Untervermietung nach Abmahnung
Ein Mieter zahlt 800 € Kaltmiete und nimmt ohne Rückfrage einen Untermieter auf, der ihm 400 € im Monat zahlt. Der Vermieter erfährt davon im März und mahnt schriftlich ab, mit einer Frist bis Ende April. Der Mieter hätte kein berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss nachweisen können und reagiert nicht. Im Juni wohnt der Untermieter immer noch in der Wohnung. Nach der erfolglosen Abmahnung kann der Vermieter nun eine Kündigung prüfen. Hätte der Mieter dagegen nach einem Jobverlust einen Anspruch auf Erlaubnis gehabt, wäre eine Kündigung in der Regel deutlich schwerer durchzusetzen.
Häufige Fragen
Muss der Hauptmieter die Einnahmen aus der unerlaubten Untermiete an den Vermieter herausgeben?
Das Gesetz sieht keinen allgemeinen Anspruch des Vermieters auf die Untermieteinnahmen vor. Der Vermieter kann aber Unterlassung verlangen, abmahnen und gegebenenfalls kündigen. Ob im Einzelfall weitere Ansprüche bestehen, hängt von den Umständen ab.
Ist die Aufnahme des Partners auch unerlaubte Untermiete?
Lebenspartner und enge Angehörige sind keine gewöhnlichen Untermieter, der Vermieter muss aber in der Regel informiert werden. Die Besonderheiten erklärt der Artikel Partner zieht ein.
Wie erfährt der Vermieter von einer Untervermietung?
Häufig durch Hinweise von Nachbarn, einen fremden Namen am Klingelschild oder Inserate im Internet. Der Vermieter darf die Wohnung aber nicht einfach betreten, um nachzusehen. Er kann den Mieter zur Auskunft auffordern.
Kann der Vermieter sofort fristlos kündigen?
In der Regel nicht. Vor einer fristlosen Kündigung wegen einer Pflichtverletzung ist grundsätzlich eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Ausnahmen gelten nur, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen