Untermietvertrag: Inhalt und Muster
Kurz gesagt
Ein Untermietvertrag ist ein eigener Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Er sollte mindestens die Parteien, die überlassenen Räume, Miete und Nebenkosten, Mietdauer, Kaution und Kündigung regeln. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor, schriftlich ist aber dringend zu empfehlen. Voraussetzung bleibt die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).
Was ist ein Untermietvertrag?
Bei der Untermiete überlässt ein Mieter einen Teil seiner Wohnung oder die ganze Wohnung an einen Dritten. Dafür schließt er einen eigenen Mietvertrag mit dem Untermieter. Der Hauptmieter wird dadurch selbst zum Vermieter. Zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Untermieter entsteht dagegen kein Vertrag.
Das hat Folgen: Der Untermieter zahlt seine Miete an den Hauptmieter, und der Hauptmieter schuldet dem Vermieter weiter die volle Miete. Der Untermietvertrag kann nie mehr Rechte gewähren, als der Hauptmieter selbst hat. Endet der Hauptmietvertrag, endet in der Praxis auch die Grundlage für die Untermiete.
Ein mündlicher Untermietvertrag ist grundsätzlich wirksam, wie der Artikel mündlicher Mietvertrag erklärt. Im Streit lässt sich aber nur schwer beweisen, was vereinbart war.
Diese Punkte gehören in jeden Untermietvertrag
| Regelungspunkt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Vertragsparteien | Vollständige Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter |
| Mietobjekt | Welches Zimmer allein genutzt wird und welche Räume gemeinsam (Küche, Bad, Flur, Keller) |
| Erlaubnis des Vermieters | Hinweis, dass und seit wann die Zustimmung vorliegt |
| Mietdauer | Beginn, bei Zwischenmiete auch das geplante Ende |
| Miete und Nebenkosten | Höhe, Fälligkeit, Konto, Pauschale oder Vorauszahlung |
| Kaution | Höhe, höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 BGB) |
| Inventar | Liste mitvermieteter Möbel und Geräte, am besten mit Zustand |
| Kündigung | Fristen und Verweis auf das Ende des Hauptmietvertrags |
| Hausordnung und Schlüssel | Geltung der Hausordnung, Anzahl der übergebenen Schlüssel |
Die Erlaubnis des Vermieters ist Voraussetzung für eine rechtmäßige Untervermietung (§ 540 BGB). Wann Mieter einen Anspruch darauf haben, erklärt der Artikel Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?.
Miete, Nebenkosten und Kaution klar regeln
Am einfachsten ist eine Pauschalmiete, die Kaltmiete und Nebenkosten zusammenfasst. Über eine Pauschale wird nicht abgerechnet. Vereinbaren die Parteien dagegen Vorauszahlungen, muss der Hauptmieter über die Nebenkosten abrechnen. Wie hoch die Untermiete sein darf und wie sich ein fairer Anteil berechnen lässt, zeigt der Artikel Untermiete: Wie viel darf der Hauptmieter verlangen?.
Für die Kaution gilt die gesetzliche Obergrenze auch im Untermietverhältnis: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten. Der Untermieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine Geldkaution muss der Hauptmieter getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 BGB).
Mietdauer und Kündigung im Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag kann unbefristet oder befristet geschlossen werden. Eine Befristung ist nicht beliebig möglich; welche Regeln bei einer Zwischenmiete gelten, erklärt der Artikel befristete Untermiete. Für möblierte Zimmer in der Wohnung, die der Hauptmieter selbst bewohnt, gelten beim Kündigungsschutz Sonderregeln.
Sinnvoll ist eine Klausel, die festhält, dass das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietvertrags endet. Sie schützt den Hauptmieter nicht vor jeder Haftung, macht die Lage für den Untermieter aber transparent. Welche Fristen für eine Kündigung gelten, zeigt der Artikel Untermieter kündigen.
Muster für einen Untermietvertrag über ein Zimmer
Das folgende Muster eignet sich als Vorlage für die Untervermietung eines Zimmers in einer Wohnung, die der Hauptmieter weiter selbst bewohnt. Es ist bewusst knapp gehalten und muss an den Einzelfall angepasst werden. Für eine Wohngemeinschaft, in der alle Bewohner gleichberechtigt sein sollen, passt eher ein WG-Mietvertrag.
Untermietvertrag zwischen (Name und Anschrift des Hauptmieters), nachfolgend Hauptmieter, und (Name und bisherige Anschrift des Untermieters), nachfolgend Untermieter. 1. Mietobjekt Der Hauptmieter vermietet dem Untermieter in der Wohnung (Anschrift, Lage im Haus) das Zimmer (Bezeichnung, Größe in m²) zur alleinigen Nutzung. Küche, Bad und Flur dürfen gemeinsam genutzt werden. Mitvermietet ist das Inventar laut Anlage (Inventarliste). 2. Erlaubnis des Vermieters Der Vermieter (Name des Vermieters) hat der Untervermietung am (Datum) zugestimmt. 3. Mietdauer Das Untermietverhältnis beginnt am (Datum). (Es läuft auf unbestimmte Zeit. / Es ist befristet bis (Datum), weil (Befristungsgrund).) Es endet spätestens mit dem Ende des Hauptmietvertrags. 4. Miete Die monatliche Miete beträgt (Betrag) €. Darin sind die Nebenkosten (als Pauschale enthalten / als Vorauszahlung von (Betrag) € enthalten, über die jährlich abgerechnet wird). Die Miete ist bis zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto (Kontoverbindung des Hauptmieters) zu zahlen. 5. Kaution Der Untermieter leistet eine Kaution von (Betrag) €. Er kann sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. 6. Kündigung Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen. Die Kündigung bedarf der Schriftform. 7. Sonstiges Die Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags. Der Untermieter erhält (Anzahl) Schlüssel. (Weitere Vereinbarungen) (Ort), den (Datum) (Unterschrift Hauptmieter) (Unterschrift Untermieter)
Häufige Fehler in Vorlagen und Formularen
- Die Erlaubnis des Vermieters wird nicht erwähnt oder liegt gar nicht vor.
- Die gemeinsam genutzten Räume sind nicht beschrieben, was später zu Streit führt.
- Die Kaution übersteigt die gesetzliche Grenze von drei Monatsmieten ohne Betriebskosten.
- Eine Befristung wird ohne tragfähigen Grund vereinbart.
- Es fehlt eine Inventarliste, sodass Schäden an Möbeln nicht nachweisbar sind.
Viele Formulare für Hauptmietverträge passen nur eingeschränkt. Worauf bei Vorlagen allgemein zu achten ist, zeigt der Artikel Mietvertrag-Vorlage.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter den Untermietvertrag unterschreiben?
Nein. Der Vermieter ist nicht Vertragspartei. Er muss der Untervermietung zustimmen, den Untermietvertrag selbst schließen nur Hauptmieter und Untermieter.
Kann der Untermietvertrag digital geschlossen werden?
Ja. Da das Gesetz für den Untermietvertrag keine bestimmte Form vorschreibt, ist auch ein digital geschlossener Vertrag grundsätzlich wirksam. Für eine spätere Kündigung gilt aber die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift.
Was passiert mit dem Untermietvertrag, wenn der Hauptmieter auszieht?
Der Untermietvertrag besteht zunächst weiter, denn er ist unabhängig vom Hauptmietvertrag geschlossen. Endet jedoch der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Räume auch vom Untermieter herausverlangen. Deshalb sollten Hauptmieter rechtzeitig auch dem Untermieter kündigen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen