Modernisierung durch den Mieter: Vereinbarung, Muster und Rückbau

Wann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters braucht

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darf der Mieter die Wohnung einrichten: Bilder aufhängen, Lampen anschließen oder Regale an die Wand dübeln. Greift er dagegen in die Bausubstanz ein oder ersetzt er fest eingebaute Ausstattung, liegt eine bauliche Veränderung vor. Dafür braucht er grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters, auch wenn die Wohnung dadurch aufgewertet wird. Typische Beispiele:

• Bad oder Küche mit neuen Fliesen, Leitungen oder Sanitärobjekten umgestalten
• einen Bodenbelag fest verlegen, etwa Parkett statt Teppich
• Wände entfernen, versetzen oder Durchbrüche schaffen
• Elektroleitungen unter Putz erweitern oder Heizkörper austauschen

Anders ist es bei einer Modernisierung durch den Vermieter: Dort plant und bezahlt er selbst, und der Mieter muss die Arbeiten unter bestimmten Voraussetzungen hinnehmen. Welche das sind, erklärt der Artikel Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?

Anspruch auf Zustimmung: die vier Fälle des § 554 BGB

Bei den meisten Umbauten entscheidet der Vermieter frei, ob er zustimmt. Für vier Zwecke kann der Mieter die Erlaubnis dagegen verlangen (§ 554 BGB): Barrierereduzierung (etwa eine bodengleiche Dusche), das Laden von Elektrofahrzeugen (etwa eine Wallbox), den Einbruchsschutz (etwa ein Zusatzschloss) und die Stromerzeugung mit Steckersolargeräten, den sogenannten Balkonkraftwerken.

Verweigern darf der Vermieter die Zustimmung in diesen Fällen nur, wenn ihm die Veränderung nicht zumutbar ist. Dabei werden die Interessen beider Seiten abgewogen, zum Beispiel Eingriffe in die Substanz oder Belange anderer Hausbewohner. Stimmt er zu, kann er vom Mieter eine zusätzliche Sicherheit verlangen, die den späteren Rückbau absichert.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung braucht der Vermieter für Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum zusätzlich einen Beschluss der Eigentümer; für dieselben Zwecke kann er ihn in der Regel verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Was eine Modernisierungsvereinbarung regeln sollte

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz für die Erlaubnis nicht vor. Eine mündliche Zusage lässt sich nach Jahren aber kaum beweisen. Sinnvoll ist deshalb eine schriftliche, von beiden unterschriebene Vereinbarung als Anlage zum Mietvertrag. Klären sollte sie:

• Maßnahme: genaue Beschreibung, betroffene Räume, Materialien, am besten mit Angebot oder Skizze
• Ausführung: Fachbetrieb, Zeitraum und wer nötige Genehmigungen einholt
• Kosten und Haftung: wer zahlt, ob der Vermieter sich beteiligt und wer für Schäden während der Arbeiten einsteht
• Instandhaltung: wer die neuen Einbauten wartet und repariert
• Mietende: Rückbau, Verbleib ohne Ausgleich oder Verbleib gegen Entschädigung
• Miete: dass die vom Mieter bezahlte Ausstattung bei späteren Mieterhöhungen nicht zu seinen Lasten zählt

Muster: Vereinbarung über eine Modernisierung durch den Mieter

Zwischen (Name und Anschrift des Vermieters) – Vermieter – und (Name und Anschrift des Mieters) – Mieter – wird zum Mietvertrag vom (Datum) über die Wohnung (Anschrift, Lage im Haus) Folgendes vereinbart:

1. Maßnahme
Der Vermieter erlaubt dem Mieter folgende bauliche Veränderung: (Beschreibung der Maßnahme, Räume, Materialien). Das Angebot vom (Datum) ist Bestandteil dieser Vereinbarung.

2. Ausführung
Der Mieter lässt die Arbeiten bis zum (Datum) fachgerecht durch einen Fachbetrieb ausführen. Erforderliche Genehmigungen holt (Mieter oder Vermieter) ein.

3. Kosten und Haftung
Die Kosten trägt der Mieter (oder: Der Vermieter beteiligt sich mit (Betrag) Euro). Der Mieter haftet für Schäden, die bei der Ausführung entstehen, und weist eine Haftpflichtversicherung nach.

4. Instandhaltung
Die Einbauten hält während der Mietzeit (der Mieter oder der Vermieter) instand.

5. Ende des Mietverhältnisses
(Variante A) Der Mieter stellt beim Auszug auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wieder her.
(Variante B) Die Einbauten verbleiben ohne Ausgleich in der Wohnung.
(Variante C) Die Einbauten verbleiben in der Wohnung; der Vermieter zahlt eine Entschädigung von (Betrag) Euro, die sich für jedes volle Mietjahr nach Fertigstellung um (Anteil) verringert.

6. Miete
Die vom Mieter bezahlten Einbauten bleiben bei künftigen Mieterhöhungen als Ausstattung der Wohnung unberücksichtigt.

7. Sicherheit
Zur Absicherung des Rückbaus leistet der Mieter eine Sicherheit von (Betrag) Euro.

(Ort, Datum)
(Unterschrift Vermieter)
(Unterschrift Mieter)

Rückbau beim Auszug: Was ohne Vereinbarung gilt

Fehlt eine Absprache, muss der Mieter die Wohnung so zurückgeben, wie er sie übernommen hat; nur die normale Abnutzung muss er nicht ausgleichen (§ 538 BGB). Bauliche Veränderungen hat er deshalb in der Regel auf eigene Kosten zurückzubauen. Das gilt grundsätzlich auch, wenn der Vermieter den Umbau erlaubt hatte: Die Erlaubnis allein bedeutet keinen Verzicht auf den Rückbau.

Umgekehrt darf der Mieter Einrichtungen, die er eingebaut hat, grundsätzlich wieder mitnehmen, etwa eine Einbauküche. Der Vermieter kann das in der Regel abwenden, indem er eine angemessene Entschädigung zahlt. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Investition bezahlt, hat der Mieter ohne Vereinbarung dagegen meist nicht.

Vermieter müssen die kurze Verjährung beachten: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Ein genaues Übergabeprotokoll hält fest, was beim Auszug noch eingebaut war.

Entschädigung nach Nutzungsdauer: ein Rechenbeispiel

Häufig sinkt die vereinbarte Entschädigung mit der Nutzungsdauer. Wie schnell, legen die Parteien frei fest.

Welche Folgen die Mietermodernisierung für die Miete hat

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt voraus, dass der Vermieter die Kosten getragen hat: Umlegen darf er jährlich 8 % seiner eigenen aufgewendeten Kosten (§ 559 BGB). Hat der Mieter die Maßnahme bezahlt, gibt es nichts umzulegen. Wie die Umlage im Normalfall funktioniert, zeigt der Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Heikler ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bei der die Ausstattung zählt. Nach der Rechtsprechung bleibt Ausstattung, die der Mieter auf eigene Kosten geschaffen hat, dabei grundsätzlich außer Betracht. Eine ausdrückliche Regel in der Vereinbarung vermeidet trotzdem Streit, wenn später eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ansteht.

Umbau ohne Erlaubnis: Was dem Mieter droht

Baut der Mieter eigenmächtig um, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann verlangen, dass der frühere Zustand wiederhergestellt wird, und Ersatz für Schäden fordern. Bei erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz kommt nach erfolgloser Abmahnung im Einzelfall sogar eine Kündigung in Betracht (§ 543 Abs. 3 BGB), siehe Muster zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, erzwingen kann der Mieter sie außerhalb von § 554 BGB aber nicht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 554 BGB
• § 535 BGB
• § 538 BGB
• § 548 BGB
• § 559 BGB
• § 20 WEG