Nebenkosten bei Untermiete: Wer rechnet was ab?
Kurz gesagt
Bei Untermiete gibt es zwei getrennte Mietverhältnisse und damit zwei Abrechnungsebenen: Der Vermieter rechnet die Nebenkosten ausschließlich mit dem Hauptmieter ab, der Hauptmieter seinerseits mit dem Untermieter. Zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine Ansprüche. Ob der Untermieter eine Abrechnung bekommt, bestimmt der Untermietvertrag: Bei Pauschale oder Inklusivmiete wird nicht abgerechnet, bei Vorauszahlungen gelten für Wohnraum die Regeln des § 556 BGB.
Zwei Verträge, zwei Abrechnungen: Wer mit wem abrechnet
Bei einer Untermiete überlässt der Mieter einen Teil seiner Wohnung, meist ein Zimmer, gegen Entgelt einer weiteren Person. Dafür braucht er die Erlaubnis seines Vermieters (§ 540 BGB). Seinen Vertrag schließt der Untermieter aber nur mit dem Hauptmieter. Mit dem Vermieter des Hauptmieters, im Folgenden Hauptvermieter genannt, verbindet ihn kein Vertrag. Daraus ergeben sich drei Beziehungen mit ganz unterschiedlichen Folgen:
- Hauptvermieter und Hauptmieter: Der Hauptvermieter rechnet über die gesamte Wohnung ab. Eine Nachzahlung schuldet allein der Hauptmieter, auch für den Verbrauch des Untermieters.
- Hauptmieter und Untermieter: Eine Abrechnung gibt es nur, wenn der Untermietvertrag Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vorsieht. Der Hauptmieter steht dann selbst in der Rolle des Vermieters.
- Hauptvermieter und Untermieter: Hier gibt es weder eine Abrechnung noch Zahlungsansprüche. Der Hauptvermieter kann vom Untermieter keine Nebenkosten fordern, und der Untermieter kann dessen Abrechnung nicht direkt beanstanden.
Pauschale, Inklusivmiete oder Vorauszahlung: Was im Untermietvertrag steht
Wie der Untermieter an den Nebenkosten beteiligt wird, legen Haupt- und Untermieter selbst fest. In der Praxis haben sich drei Modelle durchgesetzt:
| Modell | Was der Untermieter zahlt | Gibt es eine Abrechnung? |
|---|---|---|
| Inklusivmiete | einen festen Gesamtbetrag, in dem die Nebenkosten enthalten sind | nein – steigende Kosten trägt der Hauptmieter |
| Nebenkostenpauschale | Miete plus einen festen Betrag für die Nebenkosten | nein – erhöhen lässt sie sich nur, wenn der Vertrag das vorsieht und die Kosten gestiegen sind |
| Vorauszahlungen | Miete plus monatliche Abschläge | ja – jährlich, mit Nachzahlung oder Guthaben |
Steht im Untermietvertrag gar nichts zu den Nebenkosten, gelten sie als mit der Miete abgegolten (§ 556 Abs. 1 BGB). Der Hauptmieter kann dann auch bei steigenden Kosten keine Nachzahlung verlangen. Für ein einzelnes WG-Zimmer ist die Pauschale verbreitet, weil sie ohne jährliche Abrechnung auskommt. Das Risiko höherer Kosten bleibt dabei allerdings beim Hauptmieter.
Welche Kosten der Hauptmieter weitergeben darf
Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf der Hauptmieter nur echte Betriebskosten abrechnen, und zwar die Kostenarten, die im Untermietvertrag genannt sind. Welche das sein können, legt die Betriebskostenverordnung fest (§ 2 BetrKV); einen Überblick gibt der Artikel über umlagefähige Nebenkosten. Grundlage der Rechnung ist in aller Regel die Abrechnung, die der Hauptmieter selbst vom Hauptvermieter erhalten hat. Abgerechnet wird, was tatsächlich angefallen ist; ein Aufschlag gehört nicht in die Abrechnung.
Kosten, die der Hauptmieter direkt mit eigenen Anbietern abrechnet, etwa Haushaltsstrom oder Internet, sind keine Betriebskosten des Gebäudes. Sie können im Untermietvertrag aber gesondert vereinbart werden, am besten als klar bezifferter Betrag oder als Teil einer Pauschale. So weiß der Untermieter von Anfang an, womit er rechnen muss.
Den Anteil des Untermieters richtig berechnen
Der Hauptmieter muss die Kosten der Wohnung zwischen sich und dem Untermieter aufteilen. Maßgeblich ist der vereinbarte Schlüssel. Fehlt eine Vereinbarung, wird bei Wohnraum grundsätzlich nach Fläche verteilt, verbrauchsabhängige Kosten nach dem erfassten Verbrauch (§ 556a BGB). Bei gemeinsam genutzter Küche und gemeinsamem Bad passt das oft schlecht. Praktischer ist ein fester Anteil oder eine Verteilung nach Köpfen, die ausdrücklich im Untermietvertrag steht. Welche Verteilungsmaßstäbe es gibt, erklärt der Artikel Umlageschlüssel.
Wichtig: Aufgeteilt werden die Gesamtkosten der Wohnung laut Abrechnung, nicht die Nachzahlung oder das Guthaben des Hauptmieters. Haben beide unterschiedlich hohe Vorauszahlungen geleistet, führt ein bloßes Aufteilen der Nachzahlung zu falschen Ergebnissen.
Beispiel
Anteil eines Untermieters an den Wohnungskosten
Laut Abrechnung des Hauptvermieters kosteten Betriebskosten, Heizung und Warmwasser der Wohnung im Jahr 2025 insgesamt 2.520 €. Im Untermietvertrag ist vereinbart, dass der Untermieter 40 % dieser Kosten trägt und monatlich 80 € vorauszahlt. Sein Anteil beträgt 2.520 € × 40 % = 1.008 €. Gezahlt hat er 12 × 80 € = 960 €. Der Hauptmieter kann also eine Nachzahlung von 48 € verlangen. Hätte der Untermieter monatlich 90 € gezahlt, also 1.080 € im Jahr, stünde ihm ein Guthaben von 72 € zu.
Die Untermiete wirkt sich auch auf die Abrechnung des Hauptmieters aus: Verteilt der Hauptvermieter einzelne Kosten wie Wasser oder Müll nach Personen, steigt mit dem Einzug des Untermieters der Anteil der ganzen Wohnung.
Bis wann der Hauptmieter abrechnen muss
Geht es um Wohnraum, gelten für die Abrechnung gegenüber dem Untermieter dieselben Regeln wie für jeden Vermieter: Der Abrechnungszeitraum umfasst höchstens zwölf Monate, und die Abrechnung muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dessen Ende zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach kann der Hauptmieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern; ein Guthaben muss er trotzdem erstatten.
Heikel wird es, weil der Hauptmieter auf die Abrechnung seines eigenen Vermieters angewiesen ist – und die darf ihrerseits erst kurz vor Fristende eintreffen. Kommt sie so spät, dass eine rechtzeitige Weitergabe nicht möglich ist, kann sich der Hauptmieter darauf berufen, die Verspätung nicht zu vertreten. Er sollte dann aber ohne Verzögerung abrechnen.
Prüfen und widersprechen: Der Untermieter wendet sich an den Hauptmieter
Der Untermieter kann die Abrechnung des Hauptmieters prüfen und die zugrunde liegenden Unterlagen einsehen. Dazu gehört vor allem die Abrechnung des Hauptvermieters. Die Originalrechnungen des Hauses hat der Hauptmieter meist nicht selbst, er kann sie aber seinerseits beim Hauptvermieter einsehen. Wie das abläuft, steht im Artikel zur Belegeinsicht.
Für Einwände laufen zwei Fristen nebeneinander. Der Untermieter hat bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang seiner Abrechnung Zeit. Für den Hauptmieter beginnt die entsprechende Frist gegenüber dem Hauptvermieter schon mit dem Zugang der Abrechnung, die er selbst erhalten hat. Weil die Abrechnung an den Untermieter später kommt, endet die Frist des Hauptmieters zuerst. Entdeckt der Untermieter einen Fehler erst spät, kann der Hauptmieter ihn unter Umständen nicht mehr gegenüber seinem Vermieter geltend machen.
Auszug des Untermieters während des Jahres
Endet die Untermiete mitten im Abrechnungszeitraum, wird trotzdem erst nach dessen Ablauf abgerechnet; eine Zwischenabrechnung zum Auszugstag kann der Untermieter nicht verlangen. Die Kosten werden zeitanteilig verteilt, Verbrauchskosten nach den Zählerständen beim Auszug. Es lohnt sich daher, die Zähler beim Auszug gemeinsam abzulesen und das Ergebnis schriftlich festzuhalten. Wie die Aufteilung funktioniert, zeigt der Artikel zum Mieterwechsel im Jahr.
Hat der Untermieter eine Kaution gezahlt, darf der Hauptmieter einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt – allerdings nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Den übrigen Betrag muss er nach einer angemessenen Prüfzeit zurückzahlen.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf der Vermieter wegen der Untermiete mehr Geld verlangen?
Hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, kann der Vermieter sie von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Unabhängig davon darf nach einer Abrechnung jede Seite die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Muss der Hauptmieter die Nebenkostenzahlungen des Untermieters versteuern?
Zahlungen des Untermieters gehören steuerlich zu den Einnahmen aus Vermietung, auch soweit sie Nebenkosten abdecken. Bei vorübergehender Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung müssen Einnahmen bis 520 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen nicht versteuert werden (R 21.2 EStR). Das ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, sind die Einnahmen in voller Höhe zu erklären.
Muss die Abrechnung an den Untermieter unterschrieben sein?
Nein, eine Betriebskostenabrechnung braucht keine Unterschrift. Für die Frist kommt es darauf an, dass sie dem Untermieter rechtzeitig zugeht, und den Zugang muss der Hauptmieter beweisen können. Leben beide in derselben Wohnung, bietet sich eine persönliche Übergabe mit kurzer schriftlicher Empfangsbestätigung an.
Gilt das auch, wenn die ganze Wohnung untervermietet ist?
Am Grundprinzip ändert sich nichts: Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner seines Vermieters und rechnet mit dem Untermieter ab. Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis gibt es allerdings nur für einen Teil der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB). Wohnt der Hauptmieter nicht mehr selbst dort, entfällt die Aufteilung meist, weil der Untermieter vereinbarungsgemäß alle Kosten der Wohnung trägt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen