Widerspruch eingelegt: Muss ich die Nachzahlung trotzdem zahlen?

Keine aufschiebende Wirkung: Was der Widerspruch bewirkt

Den Begriff der aufschiebenden Wirkung kennen viele aus dem Umgang mit Behörden: Gegen manche Bescheide eingelegt, hält ein Widerspruch deren Vollzug vorerst an. Zwischen Mieter und Vermieter gibt es diesen Mechanismus nicht. Der Widerspruch ist eine Mitteilung an den Vermieter, dass bestimmte Posten bestritten werden. Ob Geld geschuldet ist, hängt davon ab, ob die Abrechnung stimmt – nicht davon, ob der Mieter widersprochen hat.

Fällig wird eine Nachzahlung, sobald eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist und der Mieter angemessene Zeit hatte, sie zu prüfen. Eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht. Der Widerspruch erfüllt vor allem einen Zweck: Er sichert die Einwände des Mieters innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Zugang und zeigt dem Vermieter, welche Beträge umstritten sind.

Wann keine oder eine geringere Nachzahlung geschuldet ist

• Die Abrechnung kam zu spät. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einzelheiten stehen im Artikel Nebenkostenabrechnung zu spät.
• Die Abrechnung ist formell unwirksam. Fehlen etwa die Gesamtkosten oder der Verteilerschlüssel, gilt sie als nicht erteilt. Aus ihr wird keine Nachzahlung fällig.
• Einzelne Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Verwaltungs- und Reparaturkosten gehören nicht in die Abrechnung, ebenso wenig Kostenarten, die im Mietvertrag nicht vereinbart sind. Kosten für einen Kabel-TV-Anschluss sind seit dem 1. Juli 2024 ebenfalls nicht mehr umlagefähig.
• Einzelne Beträge sind falsch berechnet. Das kommt etwa bei einem falschen Umlageschlüssel oder bei vergessenen Vorauszahlungen vor.

In den beiden letzten Fällen entfällt nur der fehlerhafte Anteil. Der korrekt berechnete Rest der Nachzahlung bleibt geschuldet und sollte bezahlt werden.

Vier Möglichkeiten, mit der Nachzahlung umzugehen

Bei berechtigten, aber noch ungeklärten Einwänden ist die Zahlung unter Vorbehalt meist der ruhigste Weg. Wer einen eindeutig unzulässigen Posten entdeckt hat, kann diesen Betrag auch zurückbehalten und den Rest überweisen.

Unter Vorbehalt zahlen: So geht es

Mit dem Vorbehalt stellt der Mieter klar, dass er die Abrechnung nicht anerkennt und das Geld zurückverlangt, falls sich sein Einwand bestätigt. Nach der Rechtsprechung liegt zwar auch in einer Zahlung ohne Vorbehalt in der Regel kein Anerkenntnis der Abrechnung. Der ausdrückliche Vorbehalt erspart aber jeden Streit über diese Frage.

1. Den Widerspruch schriftlich an den Vermieter schicken und die bestrittenen Posten mit Betrag benennen. Eine Formulierungshilfe bietet das Muster für den Widerspruch.
2. Im selben Schreiben ankündigen, dass die Nachzahlung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet wird.
3. Bei der Überweisung den Verwendungszweck ergänzen, etwa: „Nachzahlung Betriebskosten (Jahr) unter Vorbehalt“.
4. Schreiben, Zugangsnachweis und Kontoauszug gemeinsam mit der Abrechnung aufbewahren.

Dasselbe Prinzip gilt, wenn Mieter die laufende Miete wegen eines Streits nur vorläufig zahlen wollen – siehe Miete unter Vorbehalt zahlen.

Zurückbehalten, solange der Vermieter die Belege nicht zeigt

Mieter dürfen die Rechnungen und Verträge einsehen, auf denen die Abrechnung beruht. Verweigert der Vermieter die verlangte Einsicht, darf der Mieter die Nachzahlung nach der Rechtsprechung in der Regel so lange zurückhalten, bis ihm die Unterlagen zugänglich gemacht werden. Welche Belege dazugehören, erklärt der Artikel Belegeinsicht: Welche Rechnungen darf der Mieter sehen?

Beispiel: Einen Teil zahlen, einen Teil zurückhalten

Was droht, wenn der Einwand nicht trägt?

Behält der Mieter Geld ein und erweist sich sein Einwand als unbegründet, war die Nachzahlung von Anfang an geschuldet. Er gerät dann in Zahlungsverzug und muss unter Umständen Verzugszinsen sowie die Kosten eines Mahn- oder Klageverfahrens tragen. Ob eine offene Nachzahlung sogar das Mietverhältnis gefährden kann, erklärt der Artikel Nachzahlung nicht bezahlt: Droht die Kündigung?

Unabhängig vom Streit bleiben die monatlichen Vorauszahlungen in voller Höhe fällig. Passt der Vermieter sie nach der Abrechnung an, darf er sie nur auf eine angemessene Höhe setzen (§ 560 Abs. 4 BGB). Beruht die Erhöhung auf einem bestrittenen Posten, sollte der Mieter auch das in seinem Widerspruch ansprechen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 560 BGB
• § 195 BGB
• § 199 BGB