Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen
Kurz gesagt
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (§ 558 BGB). Ermittelt wird sie meist mit dem Mietspiegel. Daneben lässt das Gesetz eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen als Nachweis zu (§ 558a BGB). Das größte Gewicht hat ein qualifizierter Mietspiegel.
Was genau ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein amtlich festgesetzter Preis, sondern ein Marktwert: die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen am selben Ort. Das Gesetz bildet sie aus Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den vergangenen Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 BGB). Mieten, die seit Langem unverändert laufen, fließen deshalb nicht ein.
Ob zwei Wohnungen vergleichbar sind, richtet sich nach fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen:
- Art: etwa Wohnung im Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Apartment,
- Größe: die Wohnfläche,
- Ausstattung: zum Beispiel Bad, Heizung, Bodenbeläge, Balkon oder Einbauküche,
- Beschaffenheit: Baujahr, Zuschnitt und Zustand des Gebäudes einschließlich der energetischen Ausstattung,
- Lage: die Wohnlage im Ort und die Lage der Wohnung im Gebäude.
Angebotspreise aus Immobilienportalen sind keine ortsübliche Vergleichsmiete. Sie zeigen, was Vermieter fordern, nicht, was tatsächlich vereinbart wurde.
Wofür die Vergleichsmiete gebraucht wird
| Situation | Rolle der Vergleichsmiete |
|---|---|
| Mieterhöhung im laufenden Vertrag | Obergrenze: Der Vermieter kann die Zustimmung höchstens bis zu diesem Wert verlangen, zusätzlich begrenzt durch die Kappungsgrenze. |
| Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse | Die neue Miete darf höchstens 10 % darüber liegen; die Regel gilt bis 31.12.2029. |
| Vermietung an Angehörige (Steuer) | Unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar, ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich; dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose. Maßstab ist hier die Warmmiete. |
Wie eine Erhöhung im laufenden Mietverhältnis abläuft, erklärt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regeln für neue Mietverträge stehen im Artikel zur Mietpreisbremse.
Vier Wege, die Vergleichsmiete zu ermitteln
Für die Begründung einer Mieterhöhung nennt das Gesetz vor allem vier Mittel (§ 558a BGB). Sie unterscheiden sich deutlich in Aufwand und Beweiskraft.
| Mittel | So funktioniert es | Stärken und Schwächen |
|---|---|---|
| Mietspiegel | Übersicht der Gemeinde mit Mietspannen nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung | Schnell und meist kostenlos; der qualifizierte Mietspiegel hat die stärkste Beweiskraft. |
| Mietdatenbank | Laufend geführte Sammlung von Mieten, aus der eine Auskunft erteilt wird | In der Praxis nur selten verfügbar. |
| Sachverständigengutachten | Begründete Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen | Auf die konkrete Wohnung zugeschnitten, aber mit Kosten verbunden. |
| Drei Vergleichswohnungen | Benennung von drei vermieteten, vergleichbaren Wohnungen mit ihrer Miete | Ohne Mietspiegel oft der einfachste Weg, vor Gericht aber ein schwacher Beleg. |
Mit dem Mietspiegel ermitteln und berechnen
Wo es einen Mietspiegel gibt, ist er der schnellste Weg. Städte veröffentlichen ihn meist im Internet oder halten ihn in der Verwaltung bereit. Zu unterscheiden sind der einfache und der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB). Der qualifizierte beruht auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und muss regelmäßig fortgeschrieben werden. Für seine Werte gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
- Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage der Wohnung feststellen.
- Im Mietspiegel das passende Tabellenfeld suchen und Spanne sowie Mittelwert ablesen.
- Besondere Merkmale mit den Zu- und Abschlägen des Mietspiegels bewerten, etwa ein modernes Bad oder eine fehlende Heizung in einzelnen Räumen.
- Den ermittelten Wert je Quadratmeter mit der Wohnfläche multiplizieren.
Beispiel
62-m²-Wohnung in mittlerer Wohnlage
Das passende Mietspiegelfeld nennt eine Spanne von 7,60 € bis 9,30 € je m² mit einem Mittelwert von 8,40 €. Für ein modernisiertes Bad sieht der Mietspiegel in diesem Beispiel einen Zuschlag von 0,35 € je m² vor. Ergebnis: 8,75 € je m² × 62 m² = 542,50 € ortsübliche Vergleichsmiete im Monat, netto kalt.
Eine ausführliche Anleitung mit Orientierungshilfen und Spanneneinordnung bietet der Artikel Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen.
Ohne Mietspiegel: Vergleichswohnungen und Gutachten
Viele kleinere Gemeinden haben keinen Mietspiegel. Dann kommen die anderen Mittel zum Zug. Private Vermieter nennen am häufigsten drei Vergleichswohnungen; diese dürfen nach der Rechtsprechung sogar im selben Haus liegen. Worauf es dabei ankommt, erklärt der Artikel Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen.
Ein Gutachten kostet Geld, bewertet aber genau die betroffene Wohnung und ist deshalb vor allem bei ungewöhnlichen Objekten sinnvoll. Unter Umständen lässt sich auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde heranziehen. Die gesetzliche Vermutung eines qualifizierten Mietspiegels hat eine solche Begründung aber nicht.
Nachweis: Was im Schreiben genügt und was vor Gericht zählt
Beim Nachweis der Vergleichsmiete gibt es zwei Stufen. Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter seine Forderung nur so begründen, dass der Mieter sie nachvollziehen und überprüfen kann. Bewegt sich die geforderte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds, reicht das für die Form aus.
Stimmt der Mieter nicht zu und kommt es zur Klage, stellt das Gericht die tatsächliche Vergleichsmiete fest. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht die gesetzliche Vermutung für dessen Werte; wer davon abweichen will, muss sie widerlegen. Fehlt ein solcher Mietspiegel, holt das Gericht häufig ein Sachverständigengutachten ein. Drei Vergleichswohnungen beweisen die ortsübliche Miete in der Regel nicht.
Typische Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete
- Angebotsmieten aus Inseraten statt tatsächlich vereinbarter Mieten verwenden.
- Eine falsche Wohnfläche ansetzen, die sich auf jeden Euro der Berechnung auswirkt.
- Ein Merkmal doppelt als Zuschlag zählen, obwohl das Tabellenfeld es schon berücksichtigt, etwa das Baujahr.
- Ohne besondere Ausstattung pauschal den oberen Wert der Spanne ansetzen.
- Online-Mietpreisrechner als Beleg nennen: Sie beruhen meist auf Angebotsmieten und tragen eine Mieterhöhung in der Regel nicht.
Häufige Fragen
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete kalt oder warm?
Bei Mieterhöhung und Mietpreisbremse geht es in der Regel um die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten; so sind auch die meisten Mietspiegel aufgebaut. Im Steuerrecht ist das anders: Bei der verbilligten Vermietung vergleicht das Finanzamt mit der ortsüblichen Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Kosten.
Wer legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest?
Verbindlich festgesetzt wird sie von niemandem. Die Gemeinde erstellt einen Mietspiegel, oft gemeinsam mit Vermieter- und Mieterverbänden, der das Mietniveau abbildet. Kommt es zum Streit über eine Mieterhöhung, entscheidet am Ende das Gericht über den Wert für die konkrete Wohnung.
Wie aktuell muss ein Mietspiegel sein?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Wird das versäumt, entfällt die gesetzliche Vermutung für seine Werte. Als Begründung kann ein älterer Mietspiegel unter Umständen trotzdem dienen, wenn kein aktueller vorliegt.
Können Mieter die Vergleichsmiete selbst herausfinden?
Ja. Mietspiegel sind in der Regel öffentlich zugänglich, häufig kostenlos auf der Website der Stadt. Mieter können damit nachvollziehen, ob der Vermieter das richtige Tabellenfeld gewählt und die Merkmale der Wohnung zutreffend eingeordnet hat.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen