Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen – auch aus demselben Haus?

Was das Gesetz unter Vergleichswohnungen versteht

Wer die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, muss sein Verlangen begründen. Eines der gesetzlichen Mittel ist die Benennung von drei Wohnungen, für die bereits eine entsprechende Miete gezahlt wird (§ 558a BGB). Sie sollen dem Mieter zeigen, dass die geforderte Miete am Ort tatsächlich gezahlt wird, und ihm eine erste Prüfung ermöglichen.

Vergleichbar heißt: ähnlich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Eine exakte Übereinstimmung verlangt die Rechtsprechung nicht. Je größer die Unterschiede ausfallen, etwa beim Baujahr oder bei der Wohnfläche, desto leichter lässt sich die Vergleichbarkeit aber bestreiten. Wie die Vergleichsmiete insgesamt bestimmt wird, zeigt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Dürfen die Vergleichswohnungen im selben Haus liegen?

Ja. Nach der Rechtsprechung dürfen Vergleichswohnungen im selben Gebäude liegen und sogar demselben Vermieter gehören. Gerade Wohnungen im eigenen Haus sind oft besonders gut vergleichbar, weil Baujahr, Bauweise und Wohnlage übereinstimmen. Problematisch wird es erst, wenn sie sich in wichtigen Merkmalen deutlich unterscheiden – etwa eine frisch sanierte Dachgeschosswohnung gegenüber einer unsanierten Wohnung im Erdgeschoss.

Welche Angaben zu jeder Vergleichswohnung gehören

Der Mieter muss jede Wohnung ohne großen Aufwand finden und ihre Vergleichbarkeit einschätzen können. Üblich sind diese Angaben:

• genaue Anschrift mit Geschoss und Lage im Haus, bei mehreren Wohnungen auf einer Etage auch Seite oder Wohnungsnummer,
• Wohnfläche,
• gezahlte Nettokaltmiete, am besten zusätzlich je Quadratmeter,
• wesentliche Merkmale wie Baujahr, Zimmerzahl und Ausstattung.

Den Namen des dortigen Mieters muss der Vermieter in der Regel nicht nennen, wenn die Wohnung auch so eindeutig zu finden ist. Aus Datenschutzsicht ist es meist besser, darauf zu verzichten.

Wichtig ist die Höhe: Alle drei Vergleichswohnungen sollten mindestens die geforderte Miete je Quadratmeter erreichen. Liegt eine darunter, trägt die Begründung nach verbreiteter Ansicht nur bis zur Miete dieser günstigsten Wohnung.

Mieterhöhung ohne Mietspiegel: So gelingt sie

In vielen Gemeinden, vor allem im ländlichen Raum, gibt es keinen Mietspiegel. Eine Mieterhöhung ist trotzdem möglich. Neben den Vergleichswohnungen kommen ein Sachverständigengutachten, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Umständen der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde in Betracht.

Für private Vermieter sind Vergleichswohnungen oft der einfachste Weg: Sie kosten nichts, und wer mehrere Wohnungen vermietet, kennt die Mieten im eigenen Bestand. Es muss sich aber um tatsächlich vermietete Wohnungen mit vereinbarter Miete handeln. Preise aus Wohnungsinseraten taugen in der Regel nicht als Vergleich.

Ein Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn keine passenden Vergleichswohnungen bekannt sind oder die Wohnung ungewöhnliche Merkmale hat, etwa eine besondere Lage oder einen seltenen Zuschnitt. Die Kosten trägt der Vermieter, der es in Auftrag gibt.

Vergleichswohnungen trotz Mietspiegel?

Auch wenn es am Ort einen Mietspiegel gibt, darf der Vermieter seine Mieterhöhung grundsätzlich mit Vergleichswohnungen begründen; das Gesetz schreibt kein bestimmtes Mittel vor. Eine Besonderheit gilt beim qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB): Enthält er Werte für die betroffene Wohnung, muss der Vermieter diese im Schreiben trotzdem mitteilen.

In der Praxis bringt der Umweg über Vergleichswohnungen deshalb selten einen Vorteil. Stimmt der Mieter nicht zu, ermittelt das Gericht die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete. Für die Werte eines qualifizierten Mietspiegels spricht dabei die gesetzliche Vermutung, und drei teurere Wohnungen genügen in der Regel nicht, um sie zu widerlegen. Ein einfacher Mietspiegel dient dagegen nur als Anhaltspunkt. Den gesamten Ablauf einer Erhöhung beschreibt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Beispiel: Begründung mit drei Wohnungen

Checkliste für Vermieter und Prüfpunkte für Mieter

1. Wartefrist prüfen: Die Miete muss beim Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.
2. Drei vergleichbare, tatsächlich vermietete Wohnungen auswählen, deren Miete je m² die geforderte Miete mindestens erreicht.
3. Jede Wohnung so beschreiben, dass der Mieter sie findet: Anschrift, Geschoss, Lage, Fläche und Miete.
4. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Werten für die Wohnung, diese Werte zusätzlich angeben.
5. Die Kappungsgrenze kontrollieren und das Verlangen in Textform an alle Mieter senden.

Mieter prüfen umgekehrt, ob die genannten Wohnungen wirklich vergleichbar sind. Ein Recht, fremde Wohnungen zu betreten, haben sie nicht; Gebäude, Etage und Wohnlage lassen sich aber meist von außen einschätzen. Zweifel sollten sie dem Vermieter konkret mitteilen, zum Beispiel eine deutlich größere Fläche oder eine bessere Ausstattung der Vergleichswohnung. Wie viel Zeit für die Antwort bleibt, erklärt der Artikel Mieterhöhung: Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung? Ein vollständiges Schreiben zeigt der Artikel Mieterhöhungsverlangen: Muster und Pflichtangaben.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 558 BGB
• § 558a BGB
• § 558d BGB