Mietspiegel: Was er aussagt und wie man ihn liest

Miete & Mieterhöhung · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde: Er zeigt, welche Nettokaltmiete je Quadratmeter für Wohnungen einer bestimmten Größe, Baujahresklasse, Lage und Ausstattung üblich ist. Zuständig ist die Gemeinde; erstellt oder anerkannt wird er von ihr oder gemeinsam von Vertretern der Vermieter und Mieter. Für einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.

Was ein Mietspiegel ist und was er aussagt

Der Mietspiegel fasst zusammen, was in einer Stadt oder Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum tatsächlich an Miete gezahlt wird. Das Gesetz nennt diesen Wert ortsübliche Vergleichsmiete und bestimmt ihn nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung (§ 558 BGB). Grundlage sind vereinbarte Mieten aus den letzten Jahren, keine Preise aus Wohnungsanzeigen.

Angegeben wird in aller Regel die Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Wer seine Warmmiete mit dem Mietspiegel vergleicht, muss deshalb zuerst die Vorauszahlungen für Nebenkosten abziehen. Welche Mietbegriffe ein Mietspiegel genau verwendet, steht in seinen Erläuterungen am Anfang.

Ein Mietspiegel ist kein Preisdeckel. Er verbietet keine bestimmte Miete, sondern liefert einen Maßstab, an dem das Gesetz an mehreren Stellen ansetzt: bei der Mieterhöhung im laufenden Vertrag, bei der Mietpreisbremse für neue Verträge und bei der Frage, ob eine Staffel- oder Indexmiete zu hoch ist.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel: Worin sie sich unterscheiden

Merkmal	Einfacher Mietspiegel	Qualifizierter Mietspiegel
Erstellung	von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt	nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt
Aktualität	soll regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werden	alle zwei Jahre anzupassen, nach vier Jahren neu zu erstellen
Beweiskraft	Anhaltspunkt, den ein Gericht berücksichtigen kann	gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt
Rolle bei der Mieterhöhung	eines von mehreren Begründungsmitteln	Begründungsmittel mit dem größten Gewicht

Ob ein Mietspiegel qualifiziert ist, steht meist schon auf dem Titelblatt oder in der Einleitung (§ 558d BGB). Die gesetzliche Vermutung bedeutet: Wer im Streit behauptet, die Vergleichsmiete liege anders, muss das widerlegen. Wird die Pflicht zur Fortschreibung versäumt, kann diese besondere Beweiskraft entfallen.

Wer ist für den Mietspiegel zuständig?

Zuständig ist die Gemeinde. Innerhalb der Verwaltung kümmert sich meist das Amt für Wohnungswesen oder das Stadtplanungsamt darum; die Bezeichnung ist von Ort zu Ort verschieden. Viele Städte lassen die Daten von einem wissenschaftlichen Institut erheben und beziehen Mietervereine und Eigentümerverbände in einen Arbeitskreis ein. Für die Befragungen können Mieter und Vermieter gesetzlich zur Auskunft verpflichtet sein.

Größere Gemeinden sind seit der Mietspiegelreform gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen; kleinere dürfen es freiwillig tun. Veröffentlicht wird er in der Regel auf der Internetseite der Stadt, oft ergänzt um einen Online-Rechner. Gedruckte Fassungen gibt es häufig im Bürgerbüro.

Fragen zum Inhalt und zur Gültigkeit beantwortet die Stelle der Gemeinde, die den Mietspiegel herausgibt.
Hilfe beim Einordnen einer konkreten Wohnung bieten Mietervereine sowie Eigentümerverbände wie Haus & Grund für ihre Mitglieder.
Über einen Streit um die richtige Miete entscheidet nicht die Gemeinde, sondern im Zweifel das Amtsgericht.

Hat eine Gemeinde keinen Mietspiegel, lässt sich die Vergleichsmiete auf anderen Wegen belegen, etwa mit einem Gutachten oder mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Welche Wege es gibt, zeigt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln; die Anforderungen an Vergleichswohnungen erklärt der Artikel Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen.

So ist die Mietspiegel-Tabelle aufgebaut

Die meisten Mietspiegel sind Tabellenmietspiegel. Die Zeilen stehen meist für Baujahresklassen, die Spalten für Größenklassen der Wohnfläche; oft gibt es getrennte Tabellen oder Spalten für einfache, mittlere und gute Wohnlagen. Jedes Feld nennt einen Mittelwert und eine Spanne. Andere Städte verwenden ein Punkte- oder Regressionsmodell: Dort wird eine Basismiete nach der Wohnungsgröße über Zu- und Abschläge für Baujahr, Lage und Ausstattung angepasst.

Element	Bedeutung	Wo man die Angabe findet
Baujahresklasse	Zeitraum, in dem das Gebäude bezugsfertig wurde	Bauunterlagen, Energieausweis oder Auskunft des Vermieters
Wohnflächenklasse	Größenbereich der Wohnung in Quadratmetern	Mietvertrag oder Wohnflächenberechnung
Wohnlage	Einstufung der Adresse im Stadtgebiet	Straßenverzeichnis oder Lagekarte des Mietspiegels
Ausstattungsmerkmale	etwa Bad, Heizung, Fenster, Bodenbeläge, Balkon	Merkmalliste oder Orientierungshilfe im Mietspiegel
Mittelwert	typische Miete für Wohnungen dieses Feldes	im Tabellenfeld
Spanne	Bandbreite der üblichen Mieten vom unteren bis zum oberen Wert	im Tabellenfeld

Den Mietspiegel lesen: Schritt für Schritt

Prüfen, ob der Mietspiegel aktuell ist und für die Gemeinde gilt, in der die Wohnung liegt.
Im Geltungsbereich nachsehen, ob die Wohnung überhaupt erfasst ist; viele Mietspiegel nehmen etwa preisgebundene Sozialwohnungen oder Einfamilienhäuser aus.
Baujahr, Wohnfläche und Wohnlage der Wohnung feststellen.
Das passende Tabellenfeld suchen und Mittelwert sowie Spanne ablesen.
Anhand der Orientierungshilfe einschätzen, ob die Wohnung eher im unteren oder oberen Teil der Spanne liegt.
Den Quadratmeterwert mit der Wohnfläche multiplizieren und das Ergebnis mit der eigenen Nettokaltmiete vergleichen.

Beispiel

Ein Tabellenfeld ablesen

Eine Wohnung mit 70 m² liegt in einem Gebäude aus dem Jahr 1974 in mittlerer Wohnlage. Das passende Feld eines angenommenen Mietspiegels (Baujahr 1970 bis 1979, 60 bis 80 m²) nennt einen Mittelwert von 7,90 € je m² und eine Spanne von 6,80 € bis 9,10 € je m². Monatlich ergibt der Mittelwert 7,90 € × 70 = 553 €, die Spanne reicht von 476 € bis 637 €. Die Nettokaltmiete beträgt 590 €, also rund 8,43 € je m². Sie liegt innerhalb der Spanne, aber über dem Mittelwert. Ob noch Luft nach oben ist, hängt von den Ausstattungsmerkmalen ab.

Wie man die Wohnung mit Zu- und Abschlägen genau in die Spanne einordnet, zeigt der Artikel Mit dem Mietspiegel die Vergleichsmiete berechnen.

Wofür der Mietspiegel gebraucht wird

Am häufigsten dient er zur Begründung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Der Vermieter kann sich im Erhöhungsverlangen in Textform auf den Mietspiegel stützen (§ 558a Abs. 2 BGB); mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete darf er nicht verlangen, und die Kappungsgrenze gilt zusätzlich. Den Ablauf beschreibt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zweitens ist er der Maßstab für die Mietpreisbremse: In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§§ 556d ff. BGB). Diese Regel gilt bis zum 31.12.2029, bei Staffelmieten für jede einzelne Stufe. Was das für Staffeln bedeutet, erklärt der Artikel Staffelmiete und Mietpreisbremse.

Was der Mietspiegel nicht leistet

Er nennt keine exakte Miete für jede einzelne Wohnung, sondern eine Bandbreite; über die richtige Einordnung wird häufig gestritten.
Durchschnittspreise aus Immobilienportalen tragen manchmal ebenfalls den Namen „Mietspiegel“, sind aber keiner im Sinne des Gesetzes, weil sie auf Angebotspreisen beruhen.
Einen bundesweiten Mietspiegel gibt es nicht; jeder gilt nur für seine Gemeinde.
Besonderheiten, die das Raster nicht erfasst, etwa eine außergewöhnliche Ausstattung, bildet er nur grob ab.

Häufige Fragen

Ist der Mietspiegel kostenlos?

In den meisten Städten kann man ihn kostenlos auf der Internetseite der Gemeinde abrufen. Für gedruckte Broschüren verlangen manche Städte eine Gebühr. Einem Erhöhungsverlangen muss der Vermieter einen allgemein zugänglichen Mietspiegel nach der Rechtsprechung in der Regel nicht beilegen; die genaue Angabe des Tabellenfeldes erleichtert dem Mieter die Prüfung aber erheblich.

Darf der Vermieter mehr als den Mittelwert verlangen?

Ja, innerhalb der Spanne ist das möglich, wenn die Wohnung überdurchschnittliche Merkmale hat, zum Beispiel ein modernes Bad oder einen Balkon. Ohne solche Merkmale ist der obere Wert der Spanne in der Regel nicht gerechtfertigt. Über den Oberwert hinaus stützt der Mietspiegel keine Erhöhung.

Kann man sich gegen einen Mietspiegel wehren?

Direkt anfechten lässt sich ein Mietspiegel nicht. Seine Werte werden aber im Streit um eine Mieterhöhung vom Gericht überprüft. Beim einfachen Mietspiegel ist das Gericht nicht an ihn gebunden, beim qualifizierten muss derjenige, der eine andere Vergleichsmiete behauptet, die gesetzliche Vermutung widerlegen.

Was gilt, wenn der Mietspiegel veraltet ist?

Ein veralteter Mietspiegel bildet den Markt oft nicht mehr zutreffend ab. Ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht rechtzeitig angepasst oder neu erstellt wurde, kann seine besondere Beweiskraft verlieren. Ob er dann noch als Begründung taugt, hängt vom Einzelfall ab.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen