Unrenoviert übernommen: Keine Renovierungspflicht beim Auszug?
Kurz gesagt
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, ist eine formularmäßige Klausel, die ihn zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, in der Regel unwirksam – es sei denn, der Vermieter hat ihm dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Der Mieter muss beim Auszug dann weder streichen noch renovieren. Ein neues Gesetz dazu gibt es nicht; die Regel beruht auf Rechtsprechung.
Was der Bundesgerichtshof 2015 entschieden hat
Lange Zeit mussten Mieter auch dann renovieren, wenn sie eine abgewohnte Wohnung bezogen hatten. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) beendet: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam.
Der Grund: Der Mieter müsste sonst auch die Abnutzungsspuren seines Vorgängers beseitigen und die Wohnung im Ergebnis schöner zurückgeben, als er sie bekommen hat. Das benachteiligt ihn unangemessen. Grundsätzlich bleibt die Instandhaltung dann Sache des Vermieters (§ 535 BGB).
Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?
Unrenoviert heißt nicht zwingend verwahrlost. Es genügt, dass die Wohnung beim Einzug Gebrauchsspuren des Vormieters zeigte, die nicht ganz unerheblich waren – etwa vergilbte Wände, Nikotinflecken, Ränder von Bildern oder abgestoßene Türrahmen. Nur vereinzelte, kaum sichtbare Spuren machen eine Wohnung noch nicht unrenoviert.
Entscheidend ist der Gesamteindruck. Maßgeblich ist, ob die Wohnung den Eindruck einer frisch renovierten Wohnung vermittelte oder nicht.
Beweislast: Der Mieter muss den Zustand belegen
Im Streit muss grundsätzlich der Mieter beweisen, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert war. Das gelingt nur mit Belegen aus der Einzugszeit. Wer heute auszieht, sollte deshalb gezielt danach suchen.
- Übergabeprotokoll vom Einzug mit Vermerken wie „Wände vergilbt“ oder „nicht renoviert“
- Fotos oder Videos aus den ersten Tagen, idealerweise mit Datum
- Hinweise im Mietvertrag oder in der Wohnungsanzeige, etwa „Wohnung wird unrenoviert übergeben“
- E-Mails oder Briefe mit dem Vermieter über den Zustand bei Einzug
- Zeugen, zum Beispiel Helfer beim Umzug oder der Vormieter
Angemessener Ausgleich: Wann die Klausel doch gilt
Die Klausel bleibt wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter für die Übernahme der unrenovierten Wohnung einen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Das kann etwa ein spürbarer Mietnachlass oder eine mietfreie Zeit sein, die ausdrücklich als Gegenleistung für die Renovierung vereinbart wurde. Wie hoch der Ausgleich sein muss, legt das Gesetz nicht fest; es kommt auf den Einzelfall an.
Eine individuelle Absprache mit dem Vormieter, etwa über die Übernahme von Möbeln, ersetzt keinen Ausgleich durch den Vermieter. Sie ändert nichts daran, dass die Formularklausel im Verhältnis zum Vermieter unwirksam ist.
Renoviert oder unrenoviert übernommen: der Vergleich
| Situation beim Einzug | Renovierungspflicht beim Auszug |
|---|---|
| Renoviert übernommen, wirksame Klausel mit flexiblen Fristen | Ja, wenn die Räume bei Auszug renovierungsbedürftig sind |
| Renoviert übernommen, starre Fristen oder Endrenovierung | Nein, Klausel unwirksam |
| Unrenoviert übernommen, ohne angemessenen Ausgleich | Nein, Klausel unwirksam (VIII ZR 185/14) |
| Unrenoviert übernommen, mit angemessenem Ausgleich | Grundsätzlich ja, nach der Klausel |
| Kein Renovierungsvertrag, keine Klausel | Nein, Sache des Vermieters |
Wie Mieter mit renoviert übernommener Wohnung ihre Klausel prüfen, erklärt Renovierung beim Auszug: Muss ich streichen?.
Umgekehrt: Der Mieter will, dass der Vermieter renoviert
Ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter während der Mietzeit vom Vermieter verlangen, die Wohnung zu renovieren, wenn sich ihr Zustand deutlich verschlechtert hat. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass sich der Mieter dann angemessen an den Kosten beteiligen muss, in der Regel zur Hälfte (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Denn eine frische Renovierung würde die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen als beim Einzug.
Beispiel
Kostenteilung bei unwirksamer Klausel
Eine Mieterin hat vor acht Jahren eine unrenovierte Wohnung bezogen. Die Renovierungsklausel ist unwirksam, einen Ausgleich gab es nicht. Die Wände sind inzwischen stark abgewohnt, und sie verlangt vom Vermieter einen Neuanstrich. Das Angebot eines Malers lautet auf 2.400 €. Bei einer Beteiligung zur Hälfte zahlt die Mieterin 1.200 € und der Vermieter 1.200 €. Zieht sie dagegen einfach aus, ohne eine Renovierung zu verlangen, zahlt sie nichts.
Was trotzdem beim Auszug erledigt werden muss
Die fehlende Renovierungspflicht bedeutet nicht, dass der Mieter die Wohnung beliebig zurückgeben darf. Er muss sie räumen, besenrein übergeben und für Schäden aufkommen, die über normale Abnutzung hinausgehen (§ 538 BGB). Dazu können etwa übermäßig viele Bohrlöcher oder beschädigte Böden gehören.
Was sonst noch ansteht, von der Kündigung über das Übergabeprotokoll bis zu den Schlüsseln, fasst die Checkliste für den Auszug zusammen.
Häufige Fragen
Gilt die Regel auch für Mietverträge, die vor 2015 geschlossen wurden?
Ja. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirkt auch für ältere Verträge. Entscheidend ist, wie die Wohnung damals übergeben wurde und ob ein angemessener Ausgleich vereinbart war.
Muss ich die Wohnung so zurückgeben, wie ich sie übernommen habe?
Grundsätzlich schuldet der Mieter bei unwirksamer Klausel keine Renovierung. Eigene Veränderungen wie sehr kräftige Farbanstriche oder Einbauten muss er aber in der Regel beseitigen. Ob dafür Weiß nötig ist, erklärt der Artikel Muss ich beim Auszug weiß streichen?.
Was ist, wenn im Übergabeprotokoll „renoviert“ steht, die Wohnung es aber nicht war?
Dann wird es schwierig, weil das Protokoll ein starkes Beweismittel ist. Der Mieter muss die Aussage mit anderen Belegen widerlegen, etwa mit Fotos vom Einzugstag oder Zeugen.
Wie lange kann der Vermieter Renovierungskosten nach dem Auszug verlangen?
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen