Unwirksame Renovierungsklauseln: Die wichtigsten BGH-Urteile
Kurz gesagt
Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor allem starre Fristenpläne (2004), Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand und Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich (2015) gekippt. Ist die Klausel unwirksam, bleiben die Schönheitsreparaturen nach § 535 BGB Sache des Vermieters – der Mieter muss dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.
Grundregel: Renovieren ist eigentlich Sache des Vermieters
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen – also vor allem das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Was genau darunter fällt, erklärt der Artikel Schönheitsreparaturen.
Der Vermieter kann diese Pflicht nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Weil fast alle Mietverträge vorformulierte Formularverträge sind, prüfen Gerichte solche Klauseln streng: Benachteiligen sie den Mieter unangemessen, sind sie unwirksam. Die Klausel fällt dann in der Regel komplett weg – sie wird nicht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurechtgestutzt.
Die wichtigsten BGH-Urteile im Überblick
| Urteil | Klauseltyp | Ergebnis |
|---|---|---|
| BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03 | Starrer Fristenplan (feste Jahresabstände ohne Rücksicht auf den Zustand) | Unwirksam |
| BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14 | Renovierungspflicht, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und es keinen angemessenen Ausgleich gab | Unwirksam |
| BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18 | Mieter verlangt bei unwirksamer Klausel und unrenovierter Übergabe Renovierung vom Vermieter | Anspruch besteht, Mieter beteiligt sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten |
Hinzu kommen Endrenovierungsklauseln, die den Mieter beim Auszug zum Renovieren verpflichten, ganz gleich, wie die Wohnung aussieht oder wann zuletzt gestrichen wurde. Auch sie sind nach der Rechtsprechung unwirksam.
Starre Fristen: Das Urteil von 2004
Eine Klausel wie „Küche und Bad sind alle drei Jahre zu renovieren“ schreibt feste Abstände vor – unabhängig davon, ob die Räume überhaupt abgenutzt sind. Der BGH hat solche starren Fristenpläne mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) für unwirksam erklärt. Der Mieter müsste sonst auch eine kaum genutzte, noch einwandfreie Wohnung streichen.
Starr ist eine Frist vor allem dann, wenn sie ohne Einschränkung formuliert ist, etwa mit „spätestens“, „mindestens“ oder „jeweils nach“. Klauseln, die erkennbar auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen, beurteilen Gerichte je nach Einzelfall anders. Wie Fristen im Mietvertrag zu lesen sind, erklärt der Artikel Wie oft muss ein Mieter renovieren?.
Unrenoviert übernommen: Das Urteil von 2015
Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen per Formularklausel nur übertragen, wenn er dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt. Fehlt der Ausgleich, ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Der Mieter soll nicht die Abnutzung durch den Vormieter beseitigen müssen.
Entscheidend ist der Zustand bei Mietbeginn. Wer als Mieter Beweise dafür hat – etwa Fotos oder ein Übergabeprotokoll –, ist im Streit klar im Vorteil. Mehr dazu im Artikel Unrenoviert übernommen.
Klausel unwirksam, Wohnung verwohnt: Das Urteil von 2020
Ist die Klausel unwirksam, muss der Vermieter renovieren. Der BGH hat mit Urteil vom 08.07.2020 (VIII ZR 163/18) klargestellt: Ein Mieter, der die Wohnung unrenoviert übernommen hat, kann bei deutlicher Verschlechterung des Zustands vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen. Weil die Wohnung danach besser wäre als beim Einzug, muss er sich aber angemessen, in der Regel zur Hälfte, an den Kosten beteiligen.
Beispiel
Kostenteilung nach dem Urteil von 2020
Angenommen, ein Maler veranschlagt für das Streichen einer unrenoviert übernommenen Wohnung 2.400 €. Die Renovierungsklausel im Vertrag ist unwirksam, der Mieter verlangt die Renovierung vom Vermieter. Bei hälftiger Beteiligung trägt der Vermieter 1.200 € und der Mieter 1.200 €.
Was bei einer unwirksamen Klausel beim Auszug gilt
- Der Mieter muss beim Auszug grundsätzlich nicht streichen, tapezieren oder Lackschäden an Türen beseitigen.
- Der Vermieter kann dafür keinen Schadensersatz verlangen und keine Kaution einbehalten.
- Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter ohnehin nicht ersetzen (§ 538 BGB).
- Echte Schäden, etwa Brandflecken, große Löcher oder mutwillige Beschädigungen, muss der Mieter trotzdem ersetzen.
Wie sich Abnutzung und Schaden unterscheiden, zeigt der Artikel Normale Abnutzung oder Schaden. Für einzelne Fragen wie Bohrlöcher oder weiß streichen gibt es eigene Ratgeber.
So prüfen Mieter und Vermieter die Klausel
- Mietvertrag heraussuchen und alle Stellen zu Schönheitsreparaturen, Renovierung und Rückgabe lesen, auch in Anlagen und Zusatzvereinbarungen.
- Prüfen, ob feste Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand genannt sind oder eine Renovierung beim Auszug in jedem Fall verlangt wird.
- Klären, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde und ob es dafür einen Ausgleich gab, zum Beispiel eine mietfreie Zeit.
- Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzug sichern.
- Bei Streit den Mieterverein, Haus & Grund oder einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten.
Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer als Vermieter Ersatz verlangen will, muss also zügig handeln.
Häufige Fragen
Ist der ganze Mietvertrag unwirksam, wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist?
Nein. Unwirksam ist grundsätzlich nur die betroffene Klausel. Der übrige Mietvertrag gilt weiter, an die Stelle der Klausel tritt die gesetzliche Regel, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist.
Muss ich renovieren, wenn ich die Klausel beim Einzug unterschrieben habe?
Die Unterschrift macht eine unwirksame Formularklausel nicht wirksam. Entscheidend ist, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Anders kann es bei einer individuell ausgehandelten Vereinbarung sein.
Was ist, wenn ich trotz unwirksamer Klausel schon renoviert habe?
Wer irrtümlich renoviert hat, kann unter Umständen Ersatz verlangen. Dabei gilt ebenfalls die kurze Verjährung von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 BGB). Ob ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab.
Gelten die BGH-Urteile auch für alte Mietverträge?
Ja. Die Urteile legen aus, was schon immer galt, und betreffen deshalb auch Verträge, die vor den Entscheidungen geschlossen wurden. Viele ältere Formularverträge enthalten gerade die Klauseln, die der BGH gekippt hat.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen