Abfluss oder Toilette verstopft: Wer zahlt?
Kurz gesagt
Eine Verstopfung von Abfluss oder Toilette ist ein Mangel, den grundsätzlich der Vermieter auf eigene Kosten beseitigen muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter zahlt die Rohrreinigung nur, wenn er die Verstopfung selbst verursacht hat, etwa durch Essensreste, Hygieneartikel oder Fett, oder wenn eine wirksame Kleinreparaturklausel greift. Die Kosten dürfen nicht über die Nebenkosten umgelegt werden.
Die Grundregel: Der Vermieter muss die Leitungen freihalten
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem sie sich vertragsgemäß nutzen lässt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehört ein Abwassersystem, das funktioniert. Läuft das Wasser in Spüle, Dusche oder Toilette nicht mehr ab, liegt ein Mangel vor. Die Beseitigung ist zunächst Sache des Vermieters, ebenso die Kosten für Klempner oder Rohrreinigungsdienst.
Das gilt vor allem dann, wenn die Ursache im Leitungssystem liegt: alte Rohre mit Ablagerungen, ein zu geringes Gefälle, eingewachsene Wurzeln in der Grundleitung oder eine Verstopfung im gemeinsamen Fallrohr, an dem mehrere Wohnungen hängen. Solche Ursachen kann der einzelne Mieter weder beeinflussen noch erkennen.
Wann muss der Mieter die Rohrreinigung bezahlen?
Der Mieter trägt die Kosten, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Das ist der Fall, wenn er Dinge in Abfluss oder Toilette entsorgt, die dort nicht hineingehören. Ein Mitbewohner oder Gast wird ihm dabei zugerechnet.
| Ursache | Wer zahlt in der Regel? |
|---|---|
| Feuchttücher, Binden, Tampons, Windeln in der Toilette | Mieter |
| Speisereste, Fett oder Öl im Küchenabfluss | Mieter |
| Katzenstreu oder Bauschutt in der Toilette | Mieter |
| Normale Haare und Seifenreste im Siphon bei üblicher Nutzung | Häufig strittig, Kleinreparaturklausel prüfen |
| Ablagerungen in alten Leitungen | Vermieter |
| Verstopfung im gemeinsamen Fallrohr oder in der Grundleitung | Vermieter |
| Wurzeleinwuchs oder Rohrschaden | Vermieter |
Normale Nutzung ist dagegen keine Pflichtverletzung. Dass sich über die Jahre Haare und Kalk im Siphon sammeln, gehört zum gewöhnlichen Gebrauch einer Wohnung.
Wer muss beweisen, wer die Verstopfung verursacht hat?
Will der Vermieter die Kosten vom Mieter zurück, muss er grundsätzlich nachweisen, dass die Verstopfung aus dessen Wohnung stammt und durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist. Das gelingt meist nur, wenn der Rohrreiniger eindeutig feststellt, was das Rohr blockiert hat und in welchem Leitungsabschnitt.
Schwierig wird es in Mehrfamilienhäusern. Sitzt die Verstopfung im gemeinsamen Strang, kann oft niemand sagen, aus welcher Wohnung die Feuchttücher oder das Fett stammen. Dann bleibt der Vermieter in der Regel auf den Kosten sitzen. Er darf sie auch nicht einfach auf alle Mieter verteilen.
Kleinreparaturklausel: Zahlt der Mieter kleine Einsätze?
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, kann der Mieter auch ohne eigenes Verschulden kleine Kosten tragen müssen. Die Klausel ist nur wirksam, wenn sie einen Höchstbetrag je Reparatur, eine Jahresobergrenze und die Beschränkung auf Teile enthält, auf die der Mieter unmittelbar und häufig zugreift. Genannt werden häufig 100 bis 150 € je Einzelfall, manche Gerichte halten nur bis 100 € für zulässig.
Ob eine Rohrreinigung überhaupt unter die Klausel fällt, ist umstritten. Der Siphon unter dem Waschbecken ist gut erreichbar, die Leitung in der Wand dagegen nicht. Übersteigt die Rechnung den Höchstbetrag, zahlt der Vermieter alles – nicht nur den Teil über der Grenze. Ausführlich erklärt der Artikel Instandhaltung: Was muss der Vermieter reparieren? die Voraussetzungen der Klausel.
Beispiel
Rohrreinigung mit Kleinreparaturklausel
Im Mietvertrag sind angenommen 100 € je Kleinreparatur vereinbart. Der Siphon des Waschbeckens ist durch Haare verstopft, der Einsatz kostet 90 €. Die Klausel greift, der Mieter zahlt 90 €. Ein halbes Jahr später ist die Toilette verstopft. Der Rohrreiniger findet Ablagerungen im Fallrohr, die Rechnung beträgt 320 €. Hier zahlt der Vermieter die vollen 320 €: Der Betrag liegt über der Grenze, und das Fallrohr ist kein Teil, auf das der Mieter zugreift.
Rohrreinigung ist keine Betriebskostenposition für Einzelfälle
Kosten für die Beseitigung einer akuten Verstopfung sind Instandsetzungskosten und damit nicht als Betriebskosten umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Der Vermieter darf eine Rechnung für einen Notdiensteinsatz also nicht in die Nebenkostenabrechnung aller Mieter packen.
Anders kann es bei einer regelmäßigen, vorbeugenden Reinigung aller Leitungen sein. Solche laufenden Wartungskosten können unter „sonstige Betriebskosten“ fallen, wenn sie im Mietvertrag konkret vereinbart sind. Ähnliche Abgrenzungsfragen gibt es etwa bei Heizungswartung und Schornsteinfeger.
Richtig vorgehen bei einer Verstopfung
- Kleine Verstopfungen im Siphon mit einer Saugglocke oder durch Reinigen des Siphons selbst lösen, wenn das ohne Werkzeugeinsatz an der Leitung möglich ist.
- Keine aggressiven chemischen Rohrreiniger in großer Menge einsetzen, sie können Leitungen und Dichtungen beschädigen.
- Hilft das nicht, den Vermieter oder die Hausverwaltung unverzüglich informieren (§ 536c BGB).
- Den Vermieter den Rohrreinigungsdienst beauftragen lassen, außer bei einem echten Notfall außerhalb der Erreichbarkeit.
- Nach dem Einsatz die festgestellte Ursache dokumentieren lassen.
Einen Notdienst auf eigene Faust zu rufen, ist riskant: Die Kosten werden nur erstattet, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig reagiert hat oder ein Notfall vorlag. Die Voraussetzungen stehen im Artikel Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen?. Tritt durch die Verstopfung Wasser aus und beschädigt andere Wohnungen, hilft der Beitrag Wasserschaden durch den Nachbarn.
Mietminderung bei längerer Verstopfung
Kann der Mieter Toilette, Dusche oder Küche wegen einer Verstopfung nicht nutzen, ist die Miete für diese Zeit kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), sofern der Mieter die Verstopfung nicht selbst verursacht hat. Eine unerhebliche, kurzfristige Beeinträchtigung, die schnell behoben wird, führt allerdings in der Regel zu keiner Minderung. Wie die Höhe berechnet wird, erklärt der Artikel Mietminderung berechnen.
Häufige Fragen
Muss der Mieter den Notdienst am Wochenende bezahlen?
Nur, wenn er die Verstopfung verursacht hat oder ohne Not den teuren Notdienst gerufen hat, obwohl der Vermieter erreichbar war oder ein Aufschub zumutbar gewesen wäre. Ist nur eine von mehreren Toiletten betroffen, ist ein Notdienst meist nicht nötig.
Darf der Vermieter die Kosten auf alle Mieter im Haus verteilen?
Nein. Einzelne Einsätze zur Beseitigung einer Verstopfung sind Reparaturkosten und keine umlagefähigen Betriebskosten. Lässt sich kein Verursacher nachweisen, trägt der Vermieter die Kosten selbst.
Ist das Reinigen des Siphons Aufgabe des Mieters?
Einfache Pflege wie das Entfernen von Haaren aus dem Siphon gehört in der Regel zum normalen Gebrauch der Wohnung, und viele Mieter erledigen sie selbst. Der Vermieter kann den Mieter aber nicht verpflichten, Arbeiten an Leitungen vorzunehmen oder dafür Werkzeug zu kaufen.
Was gilt, wenn die Verstopfung schon beim Einzug bestand?
Dann liegt die Ursache nicht beim neuen Mieter, und der Vermieter muss den Mangel beheben. Wichtig ist, den Zustand direkt nach dem Einzug zu melden. Mehr dazu im Artikel Mängel beim Einzug.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen