Wie oft muss ein Mieter renovieren?
Kurz gesagt
Eine gesetzliche Frist, wie oft ein Mieter renovieren muss, gibt es nicht. Grundsätzlich ist Renovieren Sache des Vermieters (§ 535 BGB); der Mieter muss nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Auch dann sind Schönheitsreparaturen erst fällig, wenn die Wohnung tatsächlich abgenutzt ist – starre Fristen wie „alle fünf Jahre“ ohne Rücksicht auf den Zustand sind unwirksam.
Kein Gesetz schreibt dem Mieter einen Renovierungsrhythmus vor
Im BGB steht nirgends, dass ein Mieter alle drei, fünf oder sieben Jahre streichen muss. Das Gesetz legt die Instandhaltung der Wohnung dem Vermieter auf (§ 535 BGB). Dazu zählen auch die Schönheitsreparaturen, also vor allem das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen.
Eine Pflicht des Mieters entsteht erst durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag. Steht dort nichts oder ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren – weder regelmäßig noch beim Auszug. Welche Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen gehören, erklärt der Artikel Schönheitsreparaturen.
Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?
Selbst mit wirksamer Klausel richtet sich die Fälligkeit nach dem tatsächlichen Zustand der Räume. Fällig ist eine Renovierung erst, wenn Wände und Decken sichtbar abgenutzt sind, etwa durch Verfärbungen, Schmutzränder oder Abrieb. Eine Wohnung, die noch ordentlich aussieht, muss nicht gestrichen werden, nur weil eine bestimmte Zahl von Jahren vergangen ist.
Wie schnell dieser Zustand erreicht ist, hängt vom Einzelfall ab: Küche und Bad werden meist stärker beansprucht als Schlafzimmer oder Flur. Auch Rauchen, Haustiere oder die Zahl der Bewohner spielen eine Rolle. Eine feste Jahreszahl, die für alle Wohnungen gilt, gibt es deshalb nicht.
Starre Fristen im Mietvertrag sind unwirksam
Viele ältere Mietverträge enthalten einen Fristenplan, der für einzelne Räume feste Abstände nennt. Ist dieser Plan starr formuliert, also ohne Rücksicht auf den Zustand, ist die Klausel unwirksam. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) für eine Klausel entschieden, nach der Küche und Bad alle drei Jahre zu renovieren waren.
| Formulierung im Vertrag | Einordnung |
|---|---|
| „spätestens alle fünf Jahre“ oder „mindestens alle drei Jahre“ | Starr, grundsätzlich unwirksam |
| „jeweils nach Ablauf von … Jahren“ ohne Einschränkung | Starr, grundsätzlich unwirksam |
| Frist mit Zusatz wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, abhängig vom Zustand | Kann wirksam sein, Einzelfall |
| Renovierung „bei Bedarf“ ohne Fristen | Kann wirksam sein, fällig nur bei Abnutzung |
Weitere Klauseltypen, die Gerichte gekippt haben, stellt der Artikel Unwirksame Renovierungsklauseln vor.
Was bedeutet „Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre“?
Wer im Mietvertrag „alle 5 Jahre“ liest, sollte genau auf die Formulierung achten. Heißt es, die Arbeiten seien „spätestens“ nach fünf Jahren auszuführen, liegt eine starre Frist vor – die ganze Klausel fällt dann in der Regel weg und der Mieter muss gar nicht renovieren. Ist die Frist dagegen nur als Richtwert gemeint und hängt die Pflicht vom Zustand ab, kann sie wirksam sein.
Beispiel
Zwei Mieter, gleiche Wohnungsgröße
Mieterin A wohnt allein, ist beruflich viel unterwegs und hat nach fünf Jahren kaum sichtbare Gebrauchsspuren an den Wänden. Mieter B lebt mit zwei Kindern und einem Hund in einer gleich großen Wohnung; nach fünf Jahren sind Flur und Kinderzimmer deutlich abgenutzt. Enthält der Vertrag eine wirksame, zustandsabhängige Klausel, muss B in den abgenutzten Räumen streichen, A dagegen nicht – obwohl bei beiden fünf Jahre vergangen sind.
Sonderfall: Wohnung unrenoviert übernommen
Wurde die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert übergeben und hat der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten, ist eine Renovierungsklausel im Formularvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Auf Fristen kommt es dann nicht mehr an. Mehr dazu im Artikel Unrenoviert übernommen.
Wie oft muss der Vermieter renovieren?
Ist der Vermieter zuständig, weil keine wirksame Klausel besteht, gilt für ihn dasselbe Prinzip: Er muss renovieren, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert, nicht nach festem Kalender. Der Mieter kann die Renovierung verlangen, wenn die Räume deutlich abgenutzt sind.
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, muss er sich nach der Rechtsprechung angemessen, in der Regel zur Hälfte, an den Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Wann der Vermieter umgekehrt vom Mieter Renovierung fordern darf, zeigt der Artikel Vermieter verlangt Renovierung.
Renovierungsbedarf beim Auszug einschätzen
- Die Renovierungsklausel im Mietvertrag heraussuchen und auf starre Formulierungen prüfen.
- Den Zustand bei Einzug klären: Übergabeprotokoll, Fotos oder Zeugen.
- Jeden Raum ehrlich ansehen: Sind Wände und Decken sichtbar abgenutzt oder nur leicht gebraucht?
- Nur Räume mit tatsächlichem Bedarf einplanen, sofern eine wirksame Klausel besteht.
- Den Zustand bei Rückgabe im Übergabeprotokoll und mit Fotos festhalten.
Ob die Wohnzeit selbst eine Rolle spielt, beantwortet der Artikel Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen; die Pflichten rund um das Streichen beim Auszug erklärt Renovierung beim Auszug.
Fristen nicht verpassen
Der Fristen-Wächter von MietOrdner erinnert per E-Mail 30, 14, 7 und 1 Tag vor einer eingetragenen Frist und am Fälligkeitstag – dazu eine Kalenderdatei je Frist. In der Beta kostenlos.
Fristen-Wächter kostenlos nutzenHäufige Fragen
Muss ich während der Mietzeit renovieren, wenn der Vertrag es verlangt?
Nur bei einer wirksamen Klausel und nur, wenn die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Der Vermieter kann dann verlangen, dass der Mieter die Arbeiten ausführt. Ist die Klausel unwirksam, besteht keine Pflicht.
Laufen Renovierungsfristen ab Einzug oder ab der letzten Renovierung?
Das hängt vom Wortlaut des Vertrags ab. Viele Klauseln knüpfen an den Beginn des Mietverhältnisses an. Entscheidend bleibt aber in jedem Fall, ob die Wohnung tatsächlich abgenutzt ist.
Muss ich Fachleute beauftragen oder darf ich selbst streichen?
Grundsätzlich darf der Mieter selbst streichen, wenn er fachgerecht und in mittlerer Art und Güte arbeitet. Klauseln, die zwingend einen Malerbetrieb vorschreiben, sieht die Rechtsprechung kritisch.
Wer entscheidet im Streit, ob renoviert werden muss?
Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, entscheidet letztlich ein Gericht, oft nach Einschätzung eines Sachverständigen. Vorher lohnt der Rat eines Mietervereins oder von Haus & Grund.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen