Schönheitsreparaturen: Was dazugehört und wer sie zahlen muss
Kurz gesagt
Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen gegen die normalen Abnutzungsspuren des Wohnens, vor allem das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Nach dem Gesetz muss sie der Vermieter tragen, weil er die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten muss (§ 535 BGB). Der Mieter muss sie nur übernehmen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Der Begriff klingt nach Luxus, meint aber etwas Alltägliches: das Beseitigen der Spuren, die durch normales Wohnen entstehen. Wände vergilben, Decken werden grau, Türen und Heizkörper bekommen Macken im Lack. Schönheitsreparaturen stellen den ordentlichen optischen Zustand wieder her. Sie sind damit ein Teil der Instandhaltung, aber auf die Oberflächen innerhalb der Wohnung beschränkt.
Größere Reparaturen an der Bausubstanz, etwa ein undichtes Dach, ein defektes Fenster oder eine kaputte Heizung, gehören nicht dazu. Sie sind immer Sache des Vermieters.
Was gehört dazu – und was nicht?
| Gehört nach verbreitetem Verständnis dazu | Gehört nicht dazu |
|---|---|
| Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken | Abschleifen und Versiegeln von Parkett |
| Streichen der Heizkörper und Heizrohre | Austausch von Teppichboden oder Laminat |
| Streichen der Innentüren | Reparatur von Fenstern, Türen oder Schlössern |
| Streichen der Fenster und Außentüren von innen | Anstrich der Fenster und Außentüren von außen, Fassade |
| Streichen von Holzfußböden (nicht Parkett) | Arbeiten in Treppenhaus, Keller oder Gemeinschaftsräumen |
Eine Klausel, die dem Mieter mehr aufbürdet, etwa das Abziehen des Parketts oder den Außenanstrich, geht über Schönheitsreparaturen hinaus und kann deshalb unwirksam sein. Wer bei Auszug beschädigte Böden hinterlässt, haftet dafür nicht als Schönheitsreparatur, sondern gegebenenfalls als Schaden (siehe Parkett oder Laminat beschädigt).
Mieter oder Vermieter: Wer muss sie durchführen?
Die gesetzliche Grundregel ist eindeutig: Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Steht im Mietvertrag nichts dazu, muss der Vermieter streichen, wenn es nötig ist.
In der Praxis enthalten die meisten Mietverträge aber eine Klausel, die diese Pflicht auf den Mieter überträgt. Das ist grundsätzlich zulässig. Allerdings stellt die Rechtsprechung strenge Anforderungen: Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht vollständig an den Vermieter zurück.
| Vertragslage | Wer trägt die Schönheitsreparaturen? |
|---|---|
| Keine Klausel im Mietvertrag | Der Vermieter |
| Wirksame Klausel, Wohnung renoviert übergeben | Der Mieter, soweit die Räume renovierungsbedürftig sind |
| Klausel mit starrem Fristenplan | Der Vermieter (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03) |
| Wohnung unrenoviert übergeben, ohne angemessenen Ausgleich | Der Vermieter (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) |
Woran erkennt man eine wirksame Klausel?
- Die Klausel knüpft an den tatsächlichen Bedarf an und nennt Fristen höchstens als flexible Richtwerte („in der Regel“, „im Allgemeinen“).
- Sie verlangt keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung.
- Sie beschränkt sich auf die üblichen Schönheitsreparaturen und schreibt keine bestimmte Ausführung durch einen Fachbetrieb zwingend vor.
- Die Wohnung wurde renoviert übergeben – oder der Mieter hat für die unrenovierte Übernahme einen angemessenen Ausgleich erhalten.
Die wichtigsten Urteile zu unwirksamen Formulierungen stellt der Artikel Unwirksame Renovierungsklauseln zusammen. Welche Abstände für Küche, Bad und Wohnräume üblich sind, erklärt Wie oft muss ein Mieter renovieren?.
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
Ist die Klausel wirksam, muss der Mieter streichen, sobald die Räume abgewohnt sind – nicht nach einem starren Kalender. Solange er selbst dort wohnt, kann der Vermieter in der Regel kaum überprüfen, ob renoviert wurde; er darf die Wohnung nur aus konkretem Anlass und nach Ankündigung betreten.
Ist die Klausel unwirksam, kann umgekehrt der Mieter vom Vermieter verlangen, eine deutlich verschlechterte Wohnung zu renovieren. Hat er sie unrenoviert übernommen, muss er sich dann angemessen an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Wie Mieter reagieren, wenn der Vermieter eine Renovierung fordert, zeigt Vermieter verlangt Renovierung.
Beispiel
Wer zahlt den Anstrich?
Drei Mieter wohnen im selben Haus, jeweils in einer Wohnung, deren Anstrich 1.600 € kostet. Mieterin A hat keine Renovierungsklausel im Vertrag: Der Vermieter zahlt 1.600 €. Mieter B hat eine wirksame Klausel und eine renoviert übernommene Wohnung: Er trägt die Kosten selbst, sobald die Wände abgewohnt sind, also 1.600 € oder weniger, wenn er selbst streicht. Mieterin C hat die Wohnung unrenoviert und ohne Ausgleich übernommen und verlangt eine Renovierung vom Vermieter: Bei hälftiger Teilung zahlen beide je 800 €.
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Beim Auszug stellt sich die Frage am häufigsten. Auch hier gilt: Nur eine wirksame Klausel verpflichtet den Mieter, und auch dann nur, wenn die Räume renovierungsbedürftig sind. Die Einzelheiten dazu stehen in den Artikeln Renovierung beim Auszug und Unrenoviert übernommen.
Schönheitsreparaturen sind keine Nebenkosten
Manche Vermieter versuchen, Renovierungskosten über die Nebenkostenabrechnung weiterzugeben. Das ist nicht zulässig: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Welche Kosten der Vermieter generell selbst tragen muss, erklärt Nicht umlagefähige Kosten.
Häufige Fragen
Gehört das Entfernen von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen?
Das Verschließen einer üblichen Zahl von Dübellöchern wird in der Regel im Zuge des Streichens miterledigt. Übermäßig viele oder große Löcher können aber einen Schaden darstellen. Mehr dazu im Artikel Bohrlöcher und Dübel beim Auszug.
Kann ein Vermieter Schönheitsreparaturen von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Wohnung sind Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf gelten Sonderregeln für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Darf der Mieter die Farbe frei wählen?
Während der Mietzeit darf der Mieter die Wände grundsätzlich nach seinem Geschmack gestalten. Beim Auszug kann er aber verpflichtet sein, sehr ungewöhnliche Farben neutral zu überstreichen. Ob dafür Weiß nötig ist, erklärt der Artikel Muss ich beim Auszug weiß streichen?.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen