Schornsteinfeger: Zahlt der Mieter oder der Vermieter?
Kurz gesagt
Die Kosten für den Schornsteinfeger sind Betriebskosten und dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 12 BetrKV). Dann zahlt der Mieter sie anteilig über die Nebenkostenabrechnung. Ohne eine solche Vereinbarung trägt der Vermieter die Kosten. Reparaturen am Schornstein zahlt immer der Vermieter.
Grundregel: Schornsteinreinigung gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten
Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 BetrKV die Kosten auf, die ein Vermieter auf Mieter umlegen darf. Unter Nummer 12 steht ausdrücklich die Schornsteinreinigung. Damit gehören die Gebühren des Schornsteinfegers für das Kehren und Überprüfen von Schornsteinen und Abgasleitungen zu den laufenden Kosten des Hauses, nicht zu den Reparaturen.
Ob der Mieter tatsächlich zahlt, entscheidet der Mietvertrag. Nach § 556 Abs. 1 BGB dürfen Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn das vereinbart ist. Üblich ist eine Klausel, nach der der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Diese Formulierung genügt, um auch die Schornsteinreinigung einzuschließen. Worauf es bei solchen Klauseln ankommt, erklärt der Artikel Nebenkosten im Mietvertrag.
Welche Schornsteinfegerleistungen umlagefähig sind – und welche nicht
Nicht jede Rechnung, auf der „Schornsteinfeger“ steht, darf in die Nebenkostenabrechnung. Entscheidend ist, ob es sich um eine wiederkehrende Leistung im laufenden Betrieb handelt oder um eine einmalige Maßnahme, Reparatur oder Verwaltungsaufgabe.
| Leistung | Umlage auf Mieter? |
|---|---|
| Regelmäßiges Kehren von Schornstein und Abgasleitung | Ja, als Schornsteinreinigung (Nr. 12) |
| Wiederkehrende Messungen und Überprüfungen an der Heizungsanlage | Ja, in der Regel bei den Heizkosten (Nr. 4) |
| Reparatur oder Sanierung des Schornsteins | Nein, Instandsetzung |
| Abnahme nach Einbau einer neuen Feuerstätte | Nein, einmalige Kosten der Anschaffung |
| Mahngebühren oder Verwaltungsaufwand des Vermieters | Nein, Verwaltungskosten |
Reparaturen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Muss etwa der Schornsteinkopf erneuert werden, zahlt der Vermieter. Mehr dazu im Artikel Nicht umlagefähige Kosten.
Schornsteinfeger oder Heizungskosten: Wo die Messung abgerechnet wird
Bei Gebäuden mit Zentralheizung taucht der Schornsteinfeger oft zweimal auf: einmal für das Kehren, einmal für Messungen an der Heizung. Die Messungen zählen grundsätzlich zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage und werden deshalb in der Heizkostenabrechnung verteilt, teils nach Verbrauch. Das Kehren läuft dagegen in der Regel über die allgemeine Betriebskostenabrechnung.
Für den Mieter macht das im Ergebnis meist wenig Unterschied, weil beide Posten umlagefähig sind. Wichtig ist nur, dass dieselbe Rechnung nicht doppelt auftaucht. Die Wartung durch den Heizungsbauer ist ein eigener Posten, den der Artikel Heizungswartung in den Nebenkosten erklärt.
Wie die Kosten auf die Mieter verteilt werden
Hat der Mietvertrag keinen besonderen Schlüssel festgelegt, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei der Schornsteinreinigung ist das der häufigste Weg. Andere Schlüssel sind möglich, wenn sie vereinbart sind. Einen Überblick gibt der Artikel Umlageschlüssel.
Beispiel
Schornsteinreinigung in einem Mehrfamilienhaus
Ein Haus hat 400 m² Wohnfläche. Der Schornsteinfeger berechnet für das Kehren im Abrechnungsjahr 160 €. Die Wohnung eines Mieters ist 80 m² groß, also 20 % der Gesamtfläche. Sein Anteil beträgt 160 € × 80 / 400 = 32 € im Jahr. Muss im selben Jahr ein Riss im Schornstein für 900 € repariert werden, bleibt dieser Betrag vollständig beim Vermieter.
Einfamilienhaus, Etagenheizung, Kaminofen: Sonderfälle
- Vermietetes Einfamilienhaus: Die Rechnung betrifft nur eine Wohnung. Sie wird bei vereinbarter Umlage vollständig in die Nebenkostenabrechnung übernommen.
- Etagenheizung oder Gastherme in der Wohnung: Auch hier sind Kehren und Messungen Betriebskosten. Manche Mietverträge sehen vor, dass der Mieter den Schornsteinfeger direkt bezahlt; dann erscheint der Posten nicht in der Abrechnung des Vermieters.
- Kaminofen des Vermieters: Gehört der Ofen zur Wohnung, sind die wiederkehrenden Kehrkosten umlagefähig wie bei jeder anderen Feuerstätte.
- Eigener Ofen des Mieters: Stellt der Mieter mit Erlaubnis einen eigenen Ofen auf, trägt er die Kosten des Schornsteinfegers für diese Feuerstätte in der Regel selbst.
Muss der Mieter den Schornsteinfeger in die Wohnung lassen?
Liegt eine Feuerstätte oder ein Anschluss in der Wohnung, muss der Schornsteinfeger sie erreichen können. Der Mieter muss den Zugang nach Ankündigung ermöglichen. Einen festen gesetzlichen Vorlauf nennt das Mietrecht dafür nicht; üblich ist eine rechtzeitige Ankündigung, oft per Aushang im Treppenhaus.
Kann der Termin nicht stattfinden, weil der Mieter wiederholt nicht öffnet, entstehen häufig Kosten für einen zweiten Termin. Wer diese Zusatzkosten verursacht hat, muss sie grundsätzlich tragen. Der Vermieter darf sie dann nicht auf alle Mieter verteilen.
Schornsteinfegerkosten in der Abrechnung prüfen
- Im Mietvertrag nachsehen, ob Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
- In der Abrechnung prüfen, ob der Posten „Schornsteinreinigung“ mit Gesamtkosten und Verteilerschlüssel ausgewiesen ist.
- Vergleichen, ob Messungen nicht zusätzlich in der Heizkostenabrechnung stehen.
- Bei ungewöhnlich hohen Beträgen die Rechnung des Schornsteinfegers im Rahmen der Belegeinsicht ansehen.
- Reparaturen, Abnahmen neuer Anlagen oder Mahngebühren beanstanden.
Einwände gegen die Abrechnung müssen Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Die gesamte Prüfung beschreibt der Artikel Nebenkostenabrechnung prüfen.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf der Schornsteinfeger direkt vom Mieter Geld verlangen?
Auftraggeber des Schornsteinfegers ist grundsätzlich der Eigentümer. Der Mieter zahlt direkt nur, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist, etwa bei einer Gastherme in der Wohnung. Sonst rechnet der Vermieter über die Nebenkosten ab.
Zahlt der Mieter den Schornsteinfeger auch bei einer Pauschale?
Bei einer Nebenkostenpauschale sind die Schornsteinfegerkosten mit dem festen Betrag abgegolten. Eine Einzelabrechnung gibt es nicht. Erhöhen darf der Vermieter die Pauschale nur, wenn das vereinbart ist und die Betriebskosten gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB).
Kann ein Mieter Schornsteinfegerkosten von der Steuer absetzen?
Ja, der Arbeitsanteil kann als Handwerkerleistung nach § 35a EStG berücksichtigt werden. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr für alle Handwerkerleistungen zusammen. Als Nachweis dient die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung des Vermieters.
Muss der Vermieter die Schornsteinfegerrechnung vorlegen?
Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren. Dazu gehört auch die Rechnung des Schornsteinfegers. So lässt sich prüfen, ob Reparaturen oder einmalige Leistungen enthalten sind.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen