Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?

Nein. Ein Mietvertrag erlischt nicht, wenn eine Vertragspartei stirbt. Das Gesetz legt vielmehr eine feste Reihenfolge fest, wer den Vertrag weiterführt. Bis das Mietverhältnis wirksam beendet ist, laufen Miete, Vorauszahlungen für Nebenkosten und alle übrigen Pflichten weiter – unabhängig davon, ob noch jemand in der Wohnung wohnt.

Mitbewohner einer reinen Wohngemeinschaft ohne engere persönliche Bindung zählen nach überwiegender Auffassung nicht zu den Personen, die den Vertrag allein fortführen. Hat ein WG-Mitglied mitunterschrieben, rücken an die Stelle des Verstorbenen grundsätzlich dessen Erben.

Angehörige im Haushalt übernehmen den Vertrag automatisch

Wer mit dem Verstorbenen zusammengelebt hat, muss nichts beantragen: Der Eintritt geschieht mit dem Todestag von selbst, zu den bisherigen Bedingungen und ohne neuen Vertrag. Wer die Wohnung nicht behalten möchte, kann gegenüber dem Vermieter erklären, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen. Diese Erklärungsfrist ist kurz und beginnt mit der Kenntnis vom Tod; die Einzelheiten regelt § 563 Abs. 3 BGB.

Der Vermieter kann eingetretene Angehörige nur ausnahmsweise kündigen, nämlich wenn in ihrer Person ein wichtiger Grund liegt. Was für Witwen, Witwer und Lebensgefährten im Einzelnen gilt, erklärt der Artikel Tod des Ehepartners.

Allein lebender Mieter: Die Erben werden Vertragspartner

Lebte der Mieter allein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sie stehen dann rechtlich an seiner Stelle: Sie schulden die Miete, müssen die Wohnung am Ende räumen und die Schlüssel zurückgeben. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und sind nur gemeinsam Mieter.

Wer das Erbe ausschlägt, wird auch nicht Mieter. Schlagen alle aus, erbt am Ende der Staat. Solange unklar ist, wer Erbe ist, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass verwaltet und für die unbekannten Erben handelt. Vorsicht: Wer noch überlegt, ob er ausschlägt, sollte sich vor Schritten wie der Kündigung oder dem Ausräumen der Wohnung beim Nachlassgericht erkundigen, ob das als Annahme des Erbes gewertet werden kann.

Das Sonderkündigungsrecht der Erben: ein Monat Zeit

Nach § 564 BGB dürfen die Erben das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden. Die Monatsfrist startet erst, wenn die Erben vom Tod wissen und auch davon, dass niemand eingetreten ist oder den Vertrag fortsetzt.

Die gesetzliche Frist entspricht der normalen Kündigungsfrist eines Mieters: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats. Wie man den genauen Termin bestimmt, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.

Seinen eigentlichen Wert zeigt das Sonderkündigungsrecht bei einem befristeten Mietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht: Beides steht der Kündigung nach § 564 BGB grundsätzlich nicht entgegen. Ist der Monat verstrichen, bleibt den Erben bei einem unbefristeten Vertrag die ordentliche Kündigung mit der üblichen Frist von drei Monaten (§ 573c BGB). Bei einer Befristung sitzen sie dagegen in der Regel bis zum vereinbarten Ende fest – mehr dazu unter befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen.

So kündigen Erben den Mietvertrag wirksam

1. Den Vermieter oder die Hausverwaltung über den Tod informieren und eine Kopie der Sterbeurkunde beifügen.
2. Klären, wer Erbe ist, und die Erbenstellung belegen, etwa mit einem Erbschein oder einem eröffneten notariellen Testament.
3. Die Kündigung schriftlich verfassen und eigenhändig unterschreiben lassen; bei einer Erbengemeinschaft unterschreiben alle Erben oder ein Bevollmächtigter mit Vollmacht im Original (§ 568 BGB).
4. Im Schreiben ausdrücklich auf das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB hinweisen und den Todestag nennen.
5. Das Schreiben so zustellen, dass der Zugang beweisbar ist, zum Beispiel durch Übergabe vor Zeugen oder per Bote.

Eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht genügt nicht. Wer bei mehreren Erben unterschreiben muss, klärt der Beitrag Wer muss die Kündigung unterschreiben?. Eine fertige Vorlage mit allen Angaben enthält das Muster für die Kündigung nach einem Todesfall.

Beispiel: Die Tochter kündigt als Alleinerbin

Welche Rechte hat der Vermieter nach dem Tod des Mieters?

Auch der Vermieter kann gegenüber den Erben innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfahren hat. Anders als bei einer gewöhnlichen Kündigung nach § 573 BGB braucht er dafür gegenüber den Erben grundsätzlich keinen Grund wie Eigenbedarf. Lässt er den Monat verstreichen, gelten wieder die allgemeinen Regeln mit berechtigtem Interesse und den je nach Mietdauer längeren Fristen.

Sind die Erben unbekannt, kann der Vermieter beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen lassen und diesem gegenüber kündigen. Die Wohnung eigenmächtig auszuräumen, ist auch nach einem Todesfall nicht erlaubt: Ohne Einigung mit den Erben oder ein gerichtliches Räumungsurteil darf der Vermieter die Sachen des Verstorbenen nicht entfernen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 563 BGB
• § 563a BGB
• § 564 BGB
• § 568 BGB
• § 573c BGB