Staffelmiete: Wie lange darf sie laufen und wann kann man kündigen?
Kurz gesagt
Für eine Staffelmiete gibt es keine gesetzliche Höchstdauer; auch eine Staffel über zehn Jahre oder länger ist grundsätzlich zulässig (§ 557a BGB). Jede Stufe muss aber mindestens ein Jahr gelten und als Geldbetrag im Vertrag stehen. Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden. Danach – oder ohne Kündigungsverzicht jederzeit – kann er mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
Keine Höchstdauer: So viele Jahre darf eine Staffel umfassen
Das Gesetz legt nicht fest, wie lange eine Staffelmiete höchstens laufen darf (§ 557a BGB). Vermieter und Mieter können drei, acht oder zwölf Jahre vereinbaren. Die oft genannte Grenze von zehn Jahren stammt aus dem früheren Mietrecht; das heutige BGB enthält sie nicht mehr. Wie die Staffelmiete grundsätzlich funktioniert, erklärt der Artikel Staffelmiete.
Begrenzt wird nicht die Gesamtdauer, sondern der Takt: Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mehr als eine Erhöhung pro Jahr ist also nicht möglich, und die Zahl der Stufen ergibt sich aus der vereinbarten Laufzeit. Wie hoch die einzelnen Sprünge ausfallen dürfen, behandelt der Artikel Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf erhöht werden?.
Praktisch setzen zwei Regeln langen Staffeln Grenzen. Erstens müssen alle künftigen Mieten oder Erhöhungsbeträge schon bei Vertragsschluss als Geldbetrag feststehen; Prozentangaben genügen nicht. Wer zwölf Jahre im Voraus plant, muss also die Marktentwicklung für diese Zeit schätzen. Zweitens gilt in Gebieten mit Mietpreisbremse die Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine zu optimistisch kalkulierte späte Stufe kann dort unzulässig sein.
Laufzeit der Staffel, Kündigungsverzicht und Vertragsdauer auseinanderhalten
Wer nach der Laufzeit einer Staffelmiete fragt, meint oft drei verschiedene Dinge. Sie folgen jeweils eigenen Regeln:
| Begriff | Was er regelt | Gesetzliche Grenze |
|---|---|---|
| Laufzeit der Staffelmiete | Zeitraum, in dem die vereinbarten Erhöhungen greifen | keine Höchstdauer; jede Stufe gilt mindestens ein Jahr |
| Kündigungsverzicht | Zeitraum, in dem der Mieter nicht ordentlich kündigen darf | höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss |
| Dauer des Mietvertrags | Wie lange das Mietverhältnis besteht | meist unbefristet; eine Befristung braucht einen schriftlich genannten Grund nach § 575 BGB |
Eine Staffelmiete bindet den Mieter also nicht automatisch für ihre gesamte Laufzeit. Ohne ausdrücklichen Kündigungsverzicht kann er jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch mitten in einer Staffel. Umgekehrt endet der Mietvertrag nicht, wenn die letzte Stufe erreicht ist. Was dann mit der Miete geschieht, zeigt der Artikel Staffelmiete läuft aus.
Kündigungsverzicht: Warum nach vier Jahren Schluss ist
Viele Staffelmietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter für eine gewisse Zeit nicht ordentlich kündigen darf. Das ist bei einer Staffelmiete erlaubt, aber nur für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung – in der Regel also ab Unterschrift unter den Mietvertrag, nicht ab Einzug. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Der Mieter muss mit der Erklärung aber nicht bis zum letzten Tag warten, sondern kann so rechtzeitig kündigen, dass das Mietverhältnis genau mit dem Ende der vier Jahre endet.
Ein längerer Verzicht ist unwirksam, denn von dieser Schutzregel darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Bei vorformulierten Mietverträgen fällt eine zu lange Verzichtsklausel nach der Rechtsprechung in der Regel vollständig weg; der Mieter kann dann von Anfang an mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Staffelvereinbarung selbst bleibt davon grundsätzlich unberührt.
Beispiel: Wann der Mieter frühestens ausziehen kann
Beispiel
Staffel über acht Jahre, Verzicht über vier Jahre
Der Mietvertrag wird am 31. März 2024 unterschrieben, Einzug ist am 1. Mai 2024. Vereinbart sind jährliche Staffeln bis 2032 und ein Kündigungsverzicht des Mieters für vier Jahre ab Vertragsschluss. Der Verzicht endet mit Ablauf des 31. März 2028 – nicht erst am 30. April 2028, denn der Einzug spielt keine Rolle. Soll das Mietverhältnis zum 31. März 2028 enden, muss die schriftliche Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag im Januar 2028 zugehen. Dass die Staffeln noch bis 2032 laufen, bindet den Mieter nicht länger.
Welche Kündigungen während des Verzichts trotzdem möglich sind
Der Kündigungsverzicht betrifft nur die ordentliche Kündigung. Außerordentliche Kündigungsrechte bleiben bestehen, für beide Seiten:
- Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), für Mieter etwa bei einer Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (§ 569 Abs. 1 BGB). Mehr dazu im Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.
- Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Kündigung mit gesetzlicher Frist durch Erben oder Vermieter nach dem Tod des Mieters, wenn weder Angehörige noch Mitmieter das Mietverhältnis fortsetzen.
- Fristlose Kündigung durch den Vermieter bei erheblichem Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – siehe Kündigung wegen Mietrückstand.
Daneben können sich Mieter und Vermieter jederzeit auf einen Aufhebungsvertrag einigen. Einen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es dagegen nicht; das geht nur bei einer entsprechenden Vertragsklausel oder im Einzelfall bei besonderem berechtigtem Interesse.
Bindet der Verzicht auch den Vermieter?
Das hängt vom Wortlaut ab. Bei einer Staffelmiete darf der Verzicht auch nur den Mieter binden, solange er vier Jahre nicht überschreitet. Haben beide Seiten verzichtet, kann auch der Vermieter in dieser Zeit grundsätzlich nicht ordentlich kündigen, also zum Beispiel nicht wegen Eigenbedarfs. Ohne eigenen Verzicht braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ohnehin ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB); die Staffelmiete ändert daran nichts.
Kündigungsfristen, sobald der Verzicht abgelaufen ist
| Wer kündigt | Frist | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Mieter | drei Monate: Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats | keine Begründung nötig |
| Vermieter, Überlassung unter fünf Jahren | drei Monate | berechtigtes Interesse, im Schreiben begründet |
| Vermieter, nach fünf Jahren | sechs Monate | berechtigtes Interesse |
| Vermieter, nach acht Jahren | neun Monate | berechtigtes Interesse |
Die Fristen ergeben sich aus § 573c BGB. Jede Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erklärt werden; E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht reichen nicht. Unabhängig von einem Verzicht gilt: Eine längere Kündigungsfrist als drei Monate lässt sich für den Mieter nicht wirksam vereinbaren, eine kürzere zu seinen Gunsten dagegen schon.
Häufige Fragen
Gibt es eine Mindestlaufzeit für die Staffelmiete?
Für die gesamte Vereinbarung schreibt das Gesetz keine Mindestdauer vor. Jede einzelne Stufe muss aber mindestens ein Jahr gelten. Schon eine Vereinbarung mit nur einer künftigen Erhöhung kann deshalb eine Staffelmiete sein.
Kann eine Staffelmiete vorzeitig beendet oder umgestellt werden?
Nur einvernehmlich. Weder Vermieter noch Mieter können die Staffel einseitig abbrechen oder auf eine andere Mietform umstellen. Einigen sich beide, etwa auf eine Indexmiete, braucht die neue Vereinbarung wieder die gesetzlichen Voraussetzungen.
Gilt der Kündigungsverzicht weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Ja. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB), und zwar mit allen Vereinbarungen. Staffelmiete und Kündigungsverzicht gelten deshalb unverändert gegenüber dem neuen Eigentümer weiter.
Ist eine Staffelmiete mit langer Laufzeit für Mieter ein Nachteil?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Mieter wissen genau, was sie in jedem Jahr zahlen, und während der Laufzeit ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen. Steigen die Marktmieten langsamer als geplant, zahlen sie dagegen mehr als nötig. Die Unterschiede zur Indexmiete vergleicht ein eigener Artikel.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen