Stellplatz und Garage: Gehört die Miete zur Kaltmiete?
Kurz gesagt
Die Miete für einen Stellplatz oder eine Garage ist Teil der Grundmiete, nicht der Nebenkosten. Wird der Stellplatz mit der Wohnung im selben Vertrag vermietet, gehört sein Preis zur Kaltmiete, auch wenn er gesondert ausgewiesen ist. Betriebskosten des Stellplatzes darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Vertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).
Stellplatzmiete ist Grundmiete, keine Nebenkosten
Die Kaltmiete (auch Grund- oder Nettokaltmiete) ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache. Die Nebenkosten sind dagegen die laufenden Betriebskosten des Grundstücks, etwa Grundsteuer, Wasser oder Müllabfuhr. Die Miete für einen Stellplatz ist ein Entgelt für die Nutzung einer Fläche und damit ihrer Natur nach Grundmiete. Sie gehört nicht in die Nebenkostenvorauszahlung und nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Findet ein Mieter die Stellplatzmiete in seiner Betriebskostenabrechnung, sollte er genau hinsehen. Eine Miete für die Nutzung der Fläche hat dort nichts zu suchen, denn sie ist weder eine Betriebskostenart noch wird sie verbrauchsabhängig abgerechnet. Zulässig sind in der Abrechnung nur die vereinbarten laufenden Kosten der Garage oder Tiefgarage. Umgekehrt darf der Vermieter die Stellplatzmiete nicht einfach in die Vorauszahlung einrechnen und so die Nebenkosten künstlich erhöhen oder die Kaltmiete niedriger erscheinen lassen.
Wie sich Kaltmiete, Warmmiete und Bruttomiete voneinander abgrenzen, erklärt der Artikel Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete.
Stellplatz im Mietvertrag: drei typische Gestaltungen
| Gestaltung im Vertrag | Was gilt für die Miete? |
|---|---|
| Stellplatz ist in der Miete enthalten, ohne eigenen Betrag | Die Kaltmiete deckt Wohnung und Stellplatz ab; einen Aufschlag gibt es nicht. |
| Stellplatz steht im Wohnungsmietvertrag mit eigenem Betrag | Wohnungsmiete plus Stellplatzmiete ergeben zusammen die Kaltmiete des einheitlichen Mietverhältnisses. |
| Eigener Vertrag nur für Garage oder Stellplatz | Die Stellplatzmiete ist grundsätzlich eine eigene Miete neben der Wohnungsmiete. |
Wichtig ist die Frage, ob Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis bilden. Steht beides in einer Urkunde, ist das in der Regel so. Aber auch bei zwei getrennten Verträgen kann nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen, etwa wenn beide Verträge gleichzeitig mit demselben Vermieter geschlossen wurden und der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt. Entscheidend ist der Einzelfall, insbesondere was die Parteien erkennbar gewollt haben.
Warum die Zuordnung in der Praxis wichtig ist
- Kaution: Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten richtet sich bei einem einheitlichen Mietverhältnis nach der gesamten Kaltmiete einschließlich Stellplatz.
- Mieterhöhung: Gehört der Stellplatz zum Wohnungsmietvertrag, kann seine Miete grundsätzlich nur zusammen mit der Wohnungsmiete nach den Regeln für Wohnraum erhöht werden. Bei einem eigenen Vertrag gelten andere Regeln, siehe Stellplatzmiete erhöhen.
- Kündigung: Ein Stellplatz, der zum Wohnungsmietvertrag gehört, kann meist nicht isoliert gekündigt werden. Ein eigenständiger Garagenvertrag lässt sich dagegen getrennt kündigen, wie der Artikel Garage oder Stellplatz kündigen zeigt.
- Mietrückstand: Bei einem einheitlichen Mietverhältnis zählt die Stellplatzmiete zur Miete, die für einen Zahlungsverzug maßgeblich ist.
Nebenkosten für Stellplatz und Garage
Auch für Stellplätze fallen Betriebskosten an: Grundsteuer, Beleuchtung und Reinigung einer Tiefgarage, Wartung eines Garagentors oder Strom für Lüftungsanlagen. Diese Kosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Kosten mit der Stellplatzmiete abgegolten.
Umlagefähig sind nur Kostenarten der Betriebskostenverordnung; Wartungskosten eines Tores zählen zu den sonstigen Betriebskosten und müssen im Vertrag konkret benannt sein. Welche Kostenarten es gibt, erklärt der Artikel Umlagefähige Nebenkosten. Reparaturen am Tor oder am Garagendach sind Instandhaltung und bleiben beim Vermieter.
Beispiel: Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz
Beispiel
Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution
Im Mietvertrag stehen: Wohnung 900 € Kaltmiete, Tiefgaragenstellplatz 80 €, Betriebskostenvorauszahlung 220 €. Die Kaltmiete des einheitlichen Mietverhältnisses beträgt 900 € + 80 € = 980 €. Die Warmmiete liegt bei 980 € + 220 € = 1.200 €. Die höchstzulässige Kaution beträgt 3 × 980 € = 2.940 €. Die 80 € für den Stellplatz tauchen in der Betriebskostenabrechnung nicht auf; nur die vereinbarten Betriebskosten der Tiefgarage werden dort abgerechnet.
Was im Mietvertrag zum Stellplatz stehen sollte
- Die genaue Bezeichnung des Stellplatzes, etwa Nummer in der Tiefgarage, Lage auf dem Hof oder ein Lageplan als Anlage.
- Ob der Stellplatz in der Wohnungsmiete enthalten ist oder welcher Betrag monatlich dafür zu zahlen ist.
- Welche Betriebskosten für den Stellplatz umgelegt werden und nach welchem Schlüssel, etwa nach Anzahl der Stellplätze.
- Ob der Stellplatz getrennt von der Wohnung gekündigt werden kann und mit welcher Frist.
- Regeln zur Nutzung, zum Beispiel ob nur Fahrzeuge abgestellt werden dürfen oder auch Fahrräder und Reifen.
Wird ein Stellplatz erst später zur Wohnung hinzugemietet, sollten Vermieter und Mieter ausdrücklich festhalten, ob er Teil des Wohnungsmietvertrags wird oder ein eigener Vertrag entsteht. Fehlt eine klare Regelung, kommt es im Streitfall auf die Umstände an, und beide Seiten tragen das Risiko einer ungünstigen Auslegung. Allgemeine Hinweise zur Gestaltung der Nebenkosten im Vertrag gibt der Artikel Nebenkosten im Mietvertrag.
Wallbox, Steuern und weitere Fragen rund um den Stellplatz
Mieter können vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, eine Lademöglichkeit für ein Elektroauto einzubauen, sofern ihm das zumutbar ist. Einzelheiten stehen im Artikel Wallbox als Mieter.
Für Vermieter ist die Stellplatzmiete eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Ob dabei Umsatzsteuer anfällt, hängt davon ab, ob der Stellplatz zusammen mit der Wohnung oder eigenständig vermietet wird. Das erklärt der Artikel Garage oder Stellplatz vermieten: Steuer.
Häufige Fragen
Muss die Stellplatzmiete im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden?
Nein, eine Pflicht dazu gibt es nicht. Ein eigener Betrag schafft aber Klarheit, etwa wenn der Mieter den Stellplatz später aufgeben möchte oder wenn Mieterhöhung und Kaution berechnet werden.
Ist der Stellplatz in der Miete enthalten, wenn im Vertrag nichts dazu steht?
Ist ein Stellplatz im Vertrag als mitvermietet genannt, aber kein Betrag angegeben, ist er mit der Kaltmiete abgegolten. Steht der Stellplatz gar nicht im Vertrag, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf.
Gilt die Mietpreisbremse auch für den Stellplatz?
Bei einem einheitlichen Mietverhältnis wird der Stellplatz als Teil der Wohnungsmiete betrachtet. Bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag gelten die Regeln für Wohnraum grundsätzlich nicht, der Preis ist dann frei vereinbar.
Kann der Mieter den Stellplatz allein kündigen?
Gehört der Stellplatz zum Wohnungsmietvertrag, geht das in der Regel nur, wenn der Vertrag eine Teilkündigung erlaubt oder der Vermieter zustimmt. Bei einem separaten Garagenvertrag ist eine eigene Kündigung möglich.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen