Garage oder Stellplatz vermieten: Welche Steuer und Umsatzsteuer fallen an?
Kurz gesagt
Einnahmen aus der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG); versteuert wird der Überschuss nach Abzug von Kosten und Abschreibung. Anders als Wohnraum ist ein separat vermieteter Stellplatz grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Private Vermieter bleiben aber meist als Kleinunternehmer (§ 19 UStG) von der Umsatzsteuer befreit.
Einkommensteuer: Garagenmiete ist Mieteinnahme
Wer eine Garage, einen Carport oder einen Stellplatz vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Einnahmen gehören in die Anlage V. Versteuert wird der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten, mit dem persönlichen Steuersatz. Einen Freibetrag speziell für Garagenmieten gibt es nicht.
Wird die Garage zusammen mit einer Wohnung an denselben Mieter vermietet, gehört die Garagenmiete zu den Mieteinnahmen dieser Wohnung. Ob sie mietrechtlich Teil der Kaltmiete ist, erklärt der Artikel Stellplatz und Garage: Gehört die Miete zur Kaltmiete?. Für die Kündigung eines separaten Garagenvertrags gelten eigene Regeln, siehe Garage oder Stellplatz kündigen.
Umsatzsteuer: Warum Stellplätze anders behandelt werden
Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen ist von dieser Befreiung aber ausdrücklich ausgenommen. Eine separat vermietete Garage oder ein separater Stellplatz ist deshalb grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Stellplatz eine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn derselbe Vermieter Wohnung und Stellplatz an denselben Mieter vermietet und beides räumlich zusammengehört, etwa die Garage auf demselben Grundstück. Dann teilt der Stellplatz das Schicksal der Wohnung und bleibt umsatzsteuerfrei, auch wenn ein eigener Vertrag besteht.
| Situation | Umsatzsteuer |
|---|---|
| Garage mit Wohnung an denselben Mieter, gleiches Grundstück | In der Regel steuerfrei als Nebenleistung |
| Garage an einen Nachbarn ohne Wohnung | Grundsätzlich steuerpflichtig, Kleinunternehmerregelung möglich |
| Stellplatz an einen Gewerbebetrieb | Grundsätzlich steuerpflichtig, Kleinunternehmerregelung möglich |
Kleinunternehmer: Wann keine Umsatzsteuer abgeführt werden muss
Wer als Privatperson eine oder wenige Garagen vermietet, ist in aller Regel Kleinunternehmer. Seit 2025 gilt: Der Umsatz im Vorjahr darf höchstens 25.000 € betragen und im laufenden Jahr höchstens 100.000 € (§ 19 UStG). Dann wird keine Umsatzsteuer erhoben, und der Vermieter weist auf der Rechnung keine Umsatzsteuer aus.
Steuerfreie Wohnungsmieten zählen bei dieser Grenze grundsätzlich nicht mit. Maßgeblich sind vor allem die steuerpflichtigen Umsätze, also etwa die separaten Garagenmieten. Wer zusätzlich andere unternehmerische Umsätze hat, muss diese hinzurechnen.
Abschreibung: Wie Garage und Stellplatz abgeschrieben werden
Eine Garage ist ein Gebäude und wird über die Gebäude-Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Es gelten die Sätze aus § 7 Abs. 4 EStG: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben und muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die Einzelheiten stehen im Artikel AfA für Immobilien.
Ein Tiefgaragenstellplatz, der als Teileigentum gekauft wurde, wird ebenso behandelt: Abschreibbar ist der Gebäudeanteil, nicht der Anteil am Grundstück. Ein reiner Außenstellplatz ohne Bauwerk besteht dagegen im Wesentlichen aus Grund und Boden, der nicht abgeschrieben wird; abschreibbar sind allenfalls Befestigung oder Überdachung. Für neu gebaute Garagen können Sonderregeln gelten, siehe Abschreibung für Neubauten.
Beispiel: Was von der Garagenmiete übrig bleibt
Beispiel
Einzelgarage an einen Nachbarn
Ein Vermieter hat eine 1990 fertiggestellte Einzelgarage für 20.000 € gekauft. Davon entfallen 5.000 € auf Grund und Boden, 15.000 € auf das Gebäude. Die jährliche AfA beträgt 2 % von 15.000 € = 300 €. Er vermietet die Garage für 80 € im Monat an einen Nachbarn, im Jahr 960 €. Grundsteuer und Versicherung kosten zusammen 100 € im Jahr. Überschuss: 960 € minus 300 € minus 100 € = 560 €. Dieser Betrag wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Umsatzsteuer fällt nicht an, weil der Vermieter Kleinunternehmer ist.
Welche weiteren Kosten absetzbar sind
- Anteilige Grundsteuer und Versicherung der Garage
- Reparaturen, etwa am Garagentor oder am Dach, als Erhaltungsaufwand
- Schuldzinsen, wenn der Kauf finanziert wurde
- Bei Teileigentum das Hausgeld, ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Stromkosten, wenn der Vermieter sie trägt
- Kosten für Inserate und Vertrag
Einen Überblick über alle Kostenarten gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung. Ob größere Reparaturen sofort abziehbar sind, klärt der Artikel Erhaltungsaufwand. Wer eine Garage geerbt oder geschenkt bekommen hat, übernimmt in der Regel die Abschreibung des Vorgängers, siehe AfA bei geerbter oder geschenkter Immobilie.
Häufige Fragen
Muss ich für die Garagenmiete eine Rechnung schreiben?
Für private Mieter ist eine Rechnung nicht zwingend, ein schriftlicher Mietvertrag mit Miethöhe genügt meist als Nachweis. Kleinunternehmer dürfen auf Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen, sonst schulden sie den ausgewiesenen Betrag trotzdem.
Gilt die 520-Euro-Grenze auch für Garagen?
Nein. Diese Vereinfachung betrifft nur die vorübergehende Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung. Für Garagen und Stellplätze gibt es keine vergleichbare Grenze; mehr dazu im Artikel Zimmer vermieten.
Ist die Garagenmiete umsatzsteuerfrei, wenn der Mieter in einem anderen Haus des Vermieters wohnt?
Das hängt vom räumlichen Zusammenhang ab. Liegt die Garage nicht in der Nähe der Wohnung, spricht viel für eine eigenständige, grundsätzlich steuerpflichtige Leistung. Als Kleinunternehmer fällt trotzdem keine Umsatzsteuer an.
Kann ich eine selbst genutzte Garage absetzen?
Nein. Nur die Kosten einer vermieteten Garage sind Werbungskosten. Nutzt der Eigentümer die Garage selbst, sind die Kosten privat.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen