Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?
Kurz gesagt
Ja. Wer Wohnraum an Dritte untervermieten will, braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Hat der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, muss der Vermieter in der Regel zustimmen (§ 553 BGB). Ablehnen darf er nur, wenn der Untermieter unzumutbar ist oder die Wohnung übermäßig belegt würde.
Grundregel: Ohne Erlaubnis keine Untervermietung
Ein Mieter darf die Wohnung nicht ohne Weiteres einem Dritten überlassen. Das gilt für die Untervermietung gegen Geld genauso wie für eine unentgeltliche Überlassung. Nach § 540 BGB braucht er dafür die Erlaubnis des Vermieters. Untermiete bedeutet: Der Mieter (dann Hauptmieter genannt) schließt selbst einen Mietvertrag mit einem Dritten, dem Untermieter. Zwischen Vermieter und Untermieter entsteht kein Vertrag.
Keine Untermiete ist der kurze Besuch von Freunden oder Familie. Wer nur vorübergehend Gäste aufnimmt, braucht keine Erlaubnis. Für enge Angehörige und Lebenspartner, die dauerhaft einziehen, gelten eigene Maßstäbe. Mehr dazu im Artikel Partner zieht ein.
Wann der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung hat
Der Vermieter kann die Untervermietung nicht nach Belieben verbieten. § 553 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen:
- Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, etwa aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen.
- Dieses Interesse ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
- Untervermietet wird nur ein Teil der Wohnung, der Mieter behält also selbst Wohnraum und damit Gewahrsam an der Wohnung.
Als berechtigtes Interesse gilt nach der Rechtsprechung jeder vernünftige Grund, der mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht. Typische Beispiele sind ein gesunkenes Einkommen, der Auszug des Partners, ein beruflich bedingter Aufenthalt in einer anderen Stadt oder der Wunsch, nicht allein zu wohnen. Der Mieter muss seinen Grund nachvollziehbar darlegen, aber keine Einzelheiten seines Privatlebens offenlegen.
Wann der Vermieter die Untervermietung verbieten darf
Auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, darf der Vermieter die Zustimmung in bestimmten Fällen verweigern. Das Gesetz nennt ausdrücklich zwei Gründe:
| Situation | Darf der Vermieter ablehnen? |
|---|---|
| Untermieter ist unzumutbar, etwa wegen früherer Störungen im Haus | Ja, grundsätzlich |
| Wohnung wäre übermäßig belegt | Ja, grundsätzlich |
| Berechtigtes Interesse bestand schon bei Vertragsschluss | Ja, kein Anspruch nach § 553 BGB |
| Mieter will die ganze Wohnung überlassen | Ja, kein Anspruch nach § 553 BGB |
| Vermieter lehnt Untervermietung nur „grundsätzlich“ ab | Nein, wenn die Voraussetzungen von § 553 BGB erfüllt sind |
Eine Klausel im Formularmietvertrag, die jede Untervermietung pauschal ausschließt, kann den gesetzlichen Anspruch nicht aushebeln. Wer die ganze Wohnung weitergeben möchte, findet die Besonderheiten im Artikel ganze Wohnung untervermieten.
So fragt der Mieter die Erlaubnis richtig an
- Die Anfrage vor dem Einzug des Untermieters stellen, am besten schriftlich, damit sie später nachweisbar ist.
- Den Untermieter mit Namen benennen. Eine Erlaubnis bezieht sich in der Regel auf eine bestimmte Person.
- Den Grund für die Untervermietung kurz erklären und angeben, welcher Teil der Wohnung überlassen wird.
- Den geplanten Zeitraum nennen, etwa unbefristet oder für einige Monate.
- Dem Vermieter eine angemessene Frist für die Antwort setzen und die Antwort aufbewahren.
Darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen?
Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er seine Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Dieser Untermietzuschlag muss angemessen sein. Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Ein Grund kann etwa sein, dass durch eine zusätzliche Person höhere Kosten entstehen, die nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Wie viel der Hauptmieter selbst vom Untermieter verlangen darf, ist eine eigene Frage. Sie wird im Artikel Untermiete: Wie viel darf der Hauptmieter verlangen? beantwortet.
Was gilt, wenn der Vermieter ohne wichtigen Grund ablehnt?
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, darf der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gilt auch dann, wenn der Mieter eigentlich einen längeren Vertrag hätte. Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen.
Besteht ein Anspruch nach § 553 BGB, kann der Mieter die Erlaubnis außerdem einfordern und notfalls gerichtlich durchsetzen. Hat der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht verweigert, kann er sich schadensersatzpflichtig machen, etwa für entgangene Untermieteinnahmen. Bei Streit helfen Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Wer einfach ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung. Welche Folgen das haben kann, erklärt der Artikel Untervermietung ohne Erlaubnis.
Beispiel: Anspruch auf Erlaubnis nach Auszug des Partners
Beispiel
Zimmer wird nach einer Trennung frei
Eine Mieterin bewohnt seit einigen Jahren mit ihrem Partner eine Dreizimmerwohnung für 900 € Kaltmiete. Nach der Trennung zieht der Partner aus. Allein kann sie die Miete kaum tragen. Sie möchte ein Zimmer an eine Kollegin untervermieten, die 350 € zahlen würde. Ihr Anteil an der Kaltmiete sinkt damit auf 550 € (900 € minus 350 €). Das Interesse ist nach Vertragsschluss entstanden, sie behält zwei Zimmer selbst, und die Wohnung ist mit zwei Personen nicht überbelegt. Der Vermieter muss in der Regel zustimmen, sofern gegen die Kollegin keine wichtigen Gründe sprechen.
Häufige Fragen
Reicht eine mündliche Erlaubnis des Vermieters?
Das Gesetz schreibt für die Erlaubnis keine bestimmte Form vor. Eine mündliche Zustimmung ist deshalb grundsätzlich wirksam, lässt sich aber im Streit schwer beweisen. Mieter sollten sich die Erlaubnis daher schriftlich bestätigen lassen.
Kann der Vermieter eine erteilte Erlaubnis widerrufen?
Eine einmal erteilte Erlaubnis kann der Vermieter nicht ohne Grund zurücknehmen. Ein Widerruf kommt nach der Rechtsprechung vor allem in Betracht, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters entsteht oder die Erlaubnis ausdrücklich befristet oder unter Vorbehalt erteilt wurde.
Muss der Vermieter den Untermieter kennenlernen?
Der Vermieter darf Name und grundlegende Angaben zum Untermieter erfahren, um prüfen zu können, ob er zumutbar ist. Ein Recht auf eine umfassende Selbstauskunft oder Einkommensnachweise des Untermieters hat er grundsätzlich nicht, weil der Hauptmieter für die Miete haftet.
Muss der Untermieter beim Einwohnermeldeamt angemeldet werden?
Ja. Der Untermieter muss sich wie jeder andere Bewohner anmelden. Die dafür nötige Wohnungsgeberbestätigung stellt bei Untermiete der Hauptmieter aus. Details erklärt der Artikel Untermieter anmelden.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen