Die ganze Wohnung untervermieten: Ist das erlaubt?
Kurz gesagt
Die ganze Wohnung darf ein Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten (§ 540 BGB). Einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis gibt es nicht, denn § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, darf der Mieter aber außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Teil oder ganze Wohnung: Der entscheidende Unterschied
Für jede Untervermietung braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Bei einem Teil der Wohnung, etwa einem Zimmer, hat er unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis (§ 553 BGB). Diese Regeln erklärt der Artikel Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?.
Für die ganze Wohnung gilt dieser Anspruch nicht. Der Vermieter entscheidet frei, ob er zustimmt. Er muss seine Ablehnung nicht begründen. Das Gesetz schützt damit sein Interesse, zu wissen, wer die Wohnung tatsächlich bewohnt.
| Frage | Teil der Wohnung | Ganze Wohnung |
|---|---|---|
| Erlaubnis nötig? | Ja (§ 540 BGB) | Ja (§ 540 BGB) |
| Anspruch auf Erlaubnis? | Ja, bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB) | Nein |
| Kündigungsrecht bei Ablehnung ohne wichtigen Grund? | Ja (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) | Ja (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) |
| Untermietzuschlag möglich? | Ja, wenn angemessen (§ 553 Abs. 2 BGB) | Frei verhandelbar als Bedingung der Erlaubnis |
Wann liegt eine Untervermietung der ganzen Wohnung vor?
Entscheidend ist, ob der Hauptmieter noch selbst in der Wohnung lebt oder zumindest ein Zimmer für sich behält und weiterhin Zugang hat. Nach der Rechtsprechung kann schon ein Zimmer genügen, in dem der Mieter Möbel lässt und das er bei Aufenthalten nutzt. Überlässt er dagegen alle Räume dem Untermieter und zieht selbst aus, geht es um die ganze Wohnung.
- Auslandssemester, Montage oder befristeter Job in einer anderen Stadt
- Längere Reise, Elternzeit im Ausland oder Pflege eines Angehörigen
- Zwischenmiete, bis der Mieter zurückkehrt
- Vermietung an Feriengäste über Online-Portale
Bei einer zeitlich begrenzten Überlassung spricht man häufig von Zwischenmiete. Wie sie sich vertraglich regeln lässt, zeigt der Artikel befristete Untermiete.
Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter ablehnt
Auch ohne Anspruch auf Erlaubnis ist der Mieter nicht rechtlos. Verweigert der Vermieter die Untervermietung, obwohl in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, darf der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate.
Das Sonderkündigungsrecht hilft vor allem Mietern mit einem befristeten Vertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht, die sonst nicht so schnell aus dem Vertrag kämen. Ein Kündigungsverzicht betrifft grundsätzlich die ordentliche Kündigung, nicht dieses außerordentliche Kündigungsrecht. Für Mieter, die eigentlich in der Wohnung bleiben wollen, ist die Kündigung aber meist kein Ausweg.
So erhöhen Mieter die Chance auf eine Zustimmung
- Frühzeitig und schriftlich anfragen, mit Name des Untermieters, Zeitraum und Grund.
- Deutlich machen, dass die Untervermietung befristet ist und der Mieter zurückkehren will.
- Anbieten, dass der Hauptmieter weiter die volle Miete zahlt und für Schäden haftet.
- Angaben zum Untermieter machen, etwa Beruf und Kontaktdaten, soweit dieser einverstanden ist.
- Die Zustimmung schriftlich einholen und dem Untermieter eine Kopie geben.
Der Vermieter darf nur Angaben verlangen, die er für seine Entscheidung braucht. Welche Fragen bei Mietinteressenten zulässig sind, zeigt der Artikel Mieterselbstauskunft; für Untermieter gilt dieser Maßstab sinngemäß.
Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung
Die Überlassung der ganzen Wohnung an wechselnde Feriengäste ist ein Sonderfall. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt eine solche Nutzung nach der Rechtsprechung in der Regel nicht ab. Wer ohne ausdrückliche Zustimmung an Touristen vermietet, riskiert eine Abmahnung und die Kündigung. Welche Folgen unerlaubte Untermiete hat, erklärt der Artikel Untervermietung ohne Erlaubnis.
Hinzu kommt öffentliches Recht: In manchen Städten ist die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung durch Landesrecht und kommunale Satzungen zum Schutz vor Zweckentfremdung beschränkt. Die Regeln unterscheiden sich je nach Ort.
Beispiel: Auslandsjahr mit Zwischenmieterin
Beispiel
Die ganze Wohnung für zwölf Monate
Ein Mieter zahlt 750 € Warmmiete und geht für zwölf Monate ins Ausland. Er möchte die Wohnung komplett an eine Bekannte untervermieten, die ebenfalls 750 € zahlen würde. Er fragt schriftlich an, nennt Namen, Zeitraum und Rückkehrdatum. Der Vermieter lehnt ohne Begründung ab. Da gegen die Bekannte nichts spricht, kann der Mieter außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Weil er die Wohnung behalten will, verhandelt er stattdessen: Er bietet an, weiter selbst für Miete und Schäden einzustehen. Daraufhin stimmt der Vermieter befristet zu.
Häufige Fragen
Muss der Hauptmieter weiter die Miete zahlen, wenn der Untermieter nicht zahlt?
Ja. Der Mietvertrag mit dem Vermieter bleibt unverändert bestehen. Der Hauptmieter schuldet die volle Miete, auch wenn der Untermieter mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.
Braucht es einen schriftlichen Untermietvertrag für die ganze Wohnung?
Das Gesetz verlangt keine Schriftform, ein schriftlicher Vertrag ist aber dringend zu empfehlen. Er sollte Zeitraum, Miete, Inventar und die Rückgabe regeln. Worauf es ankommt, zeigt der Artikel Untermietvertrag.
Darf der Vermieter für die Zustimmung eine höhere Miete verlangen?
Da es für die ganze Wohnung keinen Anspruch auf Erlaubnis gibt, kann der Vermieter seine Zustimmung von Bedingungen abhängig machen, etwa von einem Zuschlag. Der Mieter kann dann entscheiden, ob er darauf eingeht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen