Untermiete: Wie viel darf der Hauptmieter verlangen?

Grundsatz: Die Untermiete ist frei vereinbar

Zwischen Hauptmieter und Untermieter entsteht ein eigener Mietvertrag. Dessen Miete legen beide Seiten grundsätzlich selbst fest. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass der Untermieter genau seinen Flächenanteil an der Hauptmiete zahlen muss. Der Hauptmieter darf auch Möbel, Internet oder die Mitbenutzung von Küche und Bad in die Untermiete einpreisen.

Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Wann er das muss, erklärt der Artikel Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?. Die Rechte und Pflichten beider Seiten im Überblick zeigt der Artikel Untermiete.

Welche Grenzen gelten für die Höhe der Untermiete?

• Mietpreisbremse: In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Das gilt grundsätzlich auch für Untermietverträge über Wohnraum. Die Mietpreisbremse gilt derzeit bis 31.12.2029.
• Verbot überhöhter Mieten: Unabhängig von der Mietpreisbremse sind Mieten, die unter Ausnutzung einer Notlage oder eines knappen Angebots unangemessen hoch sind, gesetzlich verboten und können als Ordnungswidrigkeit oder sogar als Wucher verfolgt werden.
• Sonderfall möbliertes Zimmer: Für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die der Hauptmieter selbst bewohnt, gelten Sonderregeln mit weniger Mieterschutz. Ob die Mietpreisbremse dort greift, hängt vom Einzelfall ab.

Verstößt die vereinbarte Untermiete gegen die Mietpreisbremse, muss der Untermieter den Verstoß rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Danach schuldet er grundsätzlich nur noch die zulässige Miete.

Untermiete höher als die Miete: Ist ein Gewinn erlaubt?

Ein Aufschlag auf den eigenen Mietanteil ist nicht grundsätzlich verboten. Viele Hauptmieter verlangen etwas mehr, weil sie Möbel stellen, Strom und Internet bezahlen oder das Risiko von Leerstand tragen. Kritisch wird es, wenn der Hauptmieter die Wohnung vor allem als Einnahmequelle nutzt.

Zum einen kann ein deutlicher Gewinn gegen die genannten Preisgrenzen verstoßen. Zum anderen kann er das Verhältnis zum Vermieter belasten: Die Erlaubnis nach § 553 BGB soll dem Mieter helfen, seine Wohnung zu halten, nicht Geschäfte zu machen. Wer ohne Zustimmung oder in großem Stil untervermietet, riskiert Abmahnung und Kündigung. Mehr dazu im Artikel Untervermietung ohne Erlaubnis.

So lässt sich ein fairer Anteil berechnen

Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. Verbreitet und gut nachvollziehbar ist eine Aufteilung nach Fläche: Der Untermieter zahlt das Zimmer, das er allein nutzt, voll und gemeinsam genutzte Räume anteilig. Nebenkosten lassen sich nach Personen aufteilen.

1. Die Gesamtmiete in Kaltmiete und Nebenkosten aufteilen.
2. Die Flächen ermitteln: allein genutzte Zimmer jeder Person und gemeinsame Räume wie Küche, Bad und Flur.
3. Jeder Person ihr eigenes Zimmer zurechnen und die gemeinsamen Räume nach Personen teilen.
4. Die Kaltmiete im Verhältnis dieser Flächen verteilen.
5. Nebenkosten nach Personen aufteilen und gegebenenfalls einen Betrag für Möbel oder Internet hinzufügen.

Untermietzuschlag des Vermieters mit einrechnen

Der Vermieter kann seine Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Diesen Zuschlag darf der Hauptmieter bei der Kalkulation der Untermiete berücksichtigen, sofern die Gesamtmiete dadurch nicht die gesetzlichen Grenzen überschreitet.

Erhöht der Vermieter später die Hauptmiete, kann der Hauptmieter die Untermiete nicht automatisch anpassen. Er braucht dafür eine Vereinbarung mit dem Untermieter oder muss die gesetzlichen Regeln zur Mieterhöhung einhalten. Eine Anpassungsregel gehört deshalb in den Untermietvertrag.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 553 BGB
• § 556d BGB
• § 556g BGB