Untermieter kündigen: Welche Fristen gelten?
Kurz gesagt
Der Untermietvertrag ist ein eigener Mietvertrag, für den grundsätzlich die normalen Kündigungsregeln gelten. Der Untermieter kann mit drei Monaten Frist kündigen, der Hauptmieter ebenfalls mit mindestens drei Monaten, braucht aber in der Regel ein berechtigtes Interesse (§§ 573, 573c BGB). Wohnt der Untermieter mit in der Wohnung des Hauptmieters, gelten erleichterte Kündigungsregeln. Die Kündigung muss immer schriftlich mit Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB).
Der Untermietvertrag ist ein eigener Mietvertrag
Zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht ein selbstständiges Mietverhältnis. Der Hauptmieter ist darin der Vermieter, der Untermieter der Mieter. Deshalb gelten für die Kündigung grundsätzlich dieselben Vorschriften wie bei jedem anderen Wohnraummietvertrag. Der eigentliche Vermieter ist an diesem Vertrag nicht beteiligt.
Welche Rechte und Pflichten Haupt- und Untermieter sonst haben, fasst der Artikel Untermiete: Rechte und Pflichten zusammen. Hier geht es nur darum, wie das Untermietverhältnis endet.
Die Kündigungsfristen im Überblick
Die Fristen richten sich nach § 573c BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Längere Fristen gelten nur für den Hauptmieter als Vermieter, wenn das Untermietverhältnis schon lange besteht.
| Wer kündigt? | Frist | Grund nötig? |
|---|---|---|
| Untermieter | drei Monate | nein |
| Hauptmieter, Untermiete bis fünf Jahre | drei Monate | ja, in der Regel berechtigtes Interesse |
| Hauptmieter, Untermiete über fünf Jahre | sechs Monate | ja, in der Regel berechtigtes Interesse |
| Hauptmieter, Untermiete über acht Jahre | neun Monate | ja, in der Regel berechtigtes Interesse |
| Hauptmieter, Untermieter wohnt mit in seiner Wohnung | grundsätzlich um drei Monate verlängert | nein |
Kürzere Fristen zugunsten des Untermieters dürfen vereinbart werden. Eine längere Frist für den Untermieter ist dagegen unwirksam. Einen Überblick über alle gesetzlichen Fristen gibt der Artikel Kündigungsfrist Mietwohnung.
Beispiel
Kündigung durch den Hauptmieter
Ein Hauptmieter hat seine Mietwohnung vor zwei Jahren mit Erlaubnis des Vermieters vollständig untervermietet und wohnt selbst woanders. Nun braucht er sie für seine Tochter und kündigt schriftlich. Die Kündigung geht dem Untermieter am Dienstag, 3. November 2026, zu – also innerhalb der ersten drei Werktage des Monats. November zählt mit, das Untermietverhältnis endet nach drei Monaten am 31. Januar 2027. Wäre die Kündigung erst am 10. November zugegangen, hätte es am 28. Februar 2027 geendet.
Braucht der Hauptmieter einen Kündigungsgrund?
Grundsätzlich ja. Wie jeder Vermieter von Wohnraum braucht der Hauptmieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Anerkannt sind vor allem erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Untermieters und Eigenbedarf, etwa wenn der Hauptmieter den Raum für sich oder Angehörige benötigt. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.
Anders ist es, wenn der Untermieter in der Wohnung des Hauptmieters mitwohnt, also etwa ein Zimmer in dessen Wohnung hat. Für Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung kann der Vermieter nach § 573a BGB grundsätzlich ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate.
Form: So wird wirksam gekündigt
Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB). Eine Nachricht per E-Mail, SMS oder Messenger reicht nicht, auch wenn Haupt- und Untermieter sonst nur so kommunizieren. Das gilt in beide Richtungen.
- Kündigungsschreiben mit Namen beider Parteien, Anschrift und Beschreibung des untervermieteten Raums aufsetzen.
- Den Beendigungstermin nennen und bei einer Kündigung durch den Hauptmieter die Gründe angeben.
- Eigenhändig unterschreiben.
- Nachweisbar übergeben, zum Beispiel persönlich vor einem Zeugen oder per Bote.
- Eine Kopie und den Zugangsnachweis aufbewahren.
Fristlose Kündigung des Untermieters
Bei schweren Vertragsverletzungen kann der Hauptmieter auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Typische Gründe sind erheblicher Zahlungsverzug oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Bei einer Pflichtverletzung ist grundsätzlich vorher eine Abmahnung nötig, außer sie wäre offensichtlich zwecklos. Beim Zahlungsverzug ist keine Abmahnung erforderlich.
Umgekehrt kann auch der Untermieter fristlos kündigen, etwa wenn der Hauptmieter ihm den Gebrauch des Zimmers vorenthält.
Was passiert, wenn der Hauptmietvertrag endet?
Das Untermietverhältnis hängt praktisch vom Hauptmietvertrag ab. Endet dieser, etwa weil der Hauptmieter selbst kündigt oder ihm gekündigt wird, kann der Vermieter die Wohnung auch vom Untermieter herausverlangen. Der Untermietvertrag endet dadurch aber nicht automatisch. Der Hauptmieter sollte ihn deshalb rechtzeitig selbst kündigen, damit er sich gegenüber dem Untermieter nicht schadensersatzpflichtig macht.
Wer von vornherein weiß, dass die Untermiete nur für eine bestimmte Zeit gedacht ist, regelt das am besten im Vertrag. Worauf dabei zu achten ist, erklärt der Artikel Befristete Untermiete. Zieht der Untermieter aus, muss er sich am neuen Wohnort anmelden; die Rolle des Hauptmieters als Wohnungsgeber erklärt der Artikel Untermieter anmelden.
Hatte der Hauptmieter keine Erlaubnis des Vermieters, ändert das an den Kündigungsfristen gegenüber dem Untermieter nichts. Der Vermieter kann aber seinerseits reagieren, siehe Untervermietung ohne Erlaubnis.
Häufige Fragen
Kann ich meinem Untermieter per WhatsApp kündigen?
Nein. Eine Kündigung von Wohnraum braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine Nachricht per WhatsApp, E-Mail oder SMS ist unwirksam, die Frist beginnt dann gar nicht erst zu laufen.
Gilt ein mündlicher Untermietvertrag auch für die Kündigung?
Ja. Ein Untermietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden und ist dann auf unbestimmte Zeit wirksam. Für die Kündigung gelten dieselben Fristen und die Schriftform. Mehr dazu unter Mündlicher Mietvertrag.
Muss die Kaution des Untermieters sofort zurückgezahlt werden?
Nein. Der Hauptmieter darf die Kaution nach dem Auszug in angemessener Zeit prüfen und abrechnen. Der Untermieter darf die Kaution grundsätzlich nicht mit den letzten Mieten verrechnen.
Was gilt, wenn im Untermietvertrag eine kürzere Frist steht?
Eine kürzere Frist zugunsten des Untermieters ist wirksam, er darf dann schneller gehen. Eine kürzere Frist für den Hauptmieter ist grundsätzlich unwirksam, soweit das Gesetz keine Ausnahme vorsieht.
Was kann der Hauptmieter tun, wenn der Untermieter nach der Kündigung nicht auszieht?
Er darf den Untermieter nicht eigenmächtig aussperren, etwa durch einen Schlosswechsel oder das Ausräumen des Zimmers. Zieht der Untermieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Das Gericht kann dabei eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr.
Muss der Vermieter der Kündigung des Untermieters zustimmen?
Nein. Der Vermieter ist nicht Partei des Untermietvertrags. Hauptmieter und Untermieter kündigen sich gegenseitig, ohne den Vermieter zu beteiligen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen