Wirtschaftsplan erstellen: Aufbau, Rechenweg und Muster
Kurz gesagt
Ein Wirtschaftsplan für die WEG besteht aus dem Gesamtwirtschaftsplan mit allen voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, der Zuführung zur Erhaltungsrücklage und den Einzelwirtschaftsplänen für jede Wohnung. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Aufgestellt wird er vom Verwalter; verbindlich werden die Vorschüsse erst durch den Beschluss der Eigentümer (§ 28 WEG).
Wer erstellt den Wirtschaftsplan?
Den Wirtschaftsplan stellt der Verwalter auf (§ 28 WEG). In kleinen Gemeinschaften ohne Verwalter übernehmen das oft die Eigentümer selbst. Der Plan ist die Grundlage für den Beschluss über die Vorschüsse, also das monatliche Hausgeld. Welche Regeln für Inhalt und Beschluss gelten, erklärt der Artikel Wirtschaftsplan der WEG; hier geht es um den praktischen Aufbau.
Aufbau: Die drei Teile eines Wirtschaftsplans
- Gesamtwirtschaftsplan: alle voraussichtlichen Ausgaben der Gemeinschaft nach Kostenarten, dazu die erwarteten Einnahmen, etwa aus Vermietung eines Gemeinschaftsraums.
- Erhaltungsrücklage: die geplante Zuführung für künftige Reparaturen. Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Einzelwirtschaftspläne: für jede Wohnung der Anteil an jeder Kostenart und das daraus folgende monatliche Hausgeld.
Die Grundsteuer gehört nicht in den Wirtschaftsplan. Sie wird jedem Eigentümer direkt von der Gemeinde in Rechnung gestellt.
Schritt für Schritt: Wirtschaftsplan erstellen
- Die letzte Jahresabrechnung als Ausgangspunkt nehmen. Sie zeigt, welche Kosten im Vorjahr tatsächlich angefallen sind.
- Bekannte Änderungen einrechnen: neue Versicherungsprämien, geänderte Abschläge für Energie und Wasser, neue Wartungs- oder Hausmeisterverträge.
- Geplante kleinere Reparaturen als laufende Instandhaltung ansetzen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage festlegen.
- Für jede Kostenart den Verteilerschlüssel bestimmen: Miteigentumsanteile, Verbrauch, Wohneinheiten oder einen beschlossenen anderen Maßstab.
- Die Anteile jeder Wohnung berechnen, zu einem Jahresbetrag addieren und durch zwölf teilen.
- Den Plan mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versenden und über die Vorschüsse beschließen lassen.
Rechenbeispiel: Gesamtplan und Einzelplan
| Kostenart | Plan für das Jahr | Verteilerschlüssel |
|---|---|---|
| Verwaltervergütung | 4.800 € | Miteigentumsanteile |
| Gebäudeversicherung | 3.600 € | Miteigentumsanteile |
| Allgemeinstrom | 900 € | Miteigentumsanteile |
| Treppenhausreinigung | 2.400 € | Miteigentumsanteile |
| Wasser und Abwasser | 6.000 € | Miteigentumsanteile |
| Heizung und Warmwasser | 14.000 € | Miteigentumsanteile |
| Hauswart | 3.000 € | Miteigentumsanteile |
| Laufende Instandhaltung | 2.700 € | Miteigentumsanteile |
| Kontoführung | 300 € | Miteigentumsanteile |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 10.300 € | Miteigentumsanteile |
| Summe | 48.000 € |
Beispiel
Einzelwirtschaftsplan für eine Wohnung
Zur Vereinfachung werden in diesem Beispiel alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Wohnung hat 75/1.000 Miteigentumsanteile. Ihr Anteil an den geplanten 48.000 € beträgt 48.000 € × 75 / 1.000 = 3.600 € im Jahr, das monatliche Hausgeld also 3.600 € / 12 = 300 €. Davon entfallen 10.300 € × 75 / 1.000 = 772,50 € im Jahr auf die Erhaltungsrücklage. In der Praxis werden Heiz- und Wasserkosten häufig nach Verbrauch verteilt; dann ergeben sich je Wohnung abweichende Beträge.
Vorlage für Excel: So wird die Tabelle aufgebaut
Für einen Wirtschaftsplan in Excel oder einer anderen Tabellenkalkulation genügt eine übersichtliche Struktur. Wichtig ist, dass Gesamtbeträge und Verteilerschlüssel nur an einer Stelle stehen und alle Einzelpläne darauf verweisen. So rechnet sich die Tabelle bei einer Änderung automatisch neu.
| Tabellenblatt | Spalten bzw. Inhalt |
|---|---|
| Stammdaten | Wohnung, Eigentümer, Miteigentumsanteil, Wohnfläche, Personen oder Zählernummern |
| Gesamtplan | Kostenart, Vorjahr laut Abrechnung, Plan neues Jahr, Verteilerschlüssel |
| Einzelpläne | Je Wohnung: Anteil jeder Kostenart als Formel, Jahressumme, Monatsbetrag |
| Kontrolle | Summe aller Einzelpläne muss dem Gesamtplan entsprechen |
Die Kontrollzeile ist entscheidend: Weicht die Summe der Einzelpläne vom Gesamtplan ab, stimmt ein Schlüssel oder ein Anteil nicht. Ob Excel oder eine Software besser passt, wird für die Nebenkosten im Artikel Nebenkostenabrechnung mit Excel oder Software verglichen; die Überlegungen gelten für den Wirtschaftsplan ähnlich.
Muster: Beschlussvorlage und Einzelwirtschaftsplan
Wohnungseigentümergemeinschaft (Anschrift der Anlage) Wirtschaftsplan für das Jahr (Jahr) Einzelwirtschaftsplan für Wohnung Nr. (Nummer) Eigentümer: (Name des Eigentümers) Miteigentumsanteil: (Anteil)/1.000 Kostenart | Gesamtbetrag | Schlüssel | Anteil der Wohnung Verwaltervergütung | (Betrag) € | MEA | (Betrag) € Gebäudeversicherung | (Betrag) € | MEA | (Betrag) € Allgemeinstrom | (Betrag) € | MEA | (Betrag) € Heizung und Warmwasser | (Betrag) € | (Schlüssel) | (Betrag) € Wasser und Abwasser | (Betrag) € | (Schlüssel) | (Betrag) € Zuführung Erhaltungsrücklage | (Betrag) € | MEA | (Betrag) € Jahresbetrag der Wohnung: (Betrag) € Monatliches Hausgeld: (Betrag) €, fällig zum (Fälligkeitstag) eines jeden Monats Beschlussantrag: Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse gemäß dem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr (Jahr) ab dem (Datum). Der Wirtschaftsplan gilt fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist. (Ort, Datum) (Name des Verwalters)
Der letzte Satz des Beschlussantrags regelt die Fortgeltung. Er verhindert, dass die Gemeinschaft ohne verbindliches Hausgeld dasteht, wenn sich der nächste Plan verzögert. Was sonst passiert, beschreibt der Artikel Wirtschaftsplan nicht beschlossen.
Häufige Fragen
Muss jeder Eigentümer einen eigenen Einzelwirtschaftsplan bekommen?
Ja, denn erst der Einzelplan zeigt, welches Hausgeld auf die jeweilige Wohnung entfällt. Er wird üblicherweise zusammen mit dem Gesamtplan vor der Versammlung versendet.
Darf der Verteilerschlüssel im Wirtschaftsplan geändert werden?
Grundsätzlich gilt der Maßstab der Miteigentumsanteile oder ein bereits beschlossener Schlüssel. Eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft durch Beschluss festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG); sie sollte dann auch im Plan so umgesetzt werden.
Wie genau muss ein Wirtschaftsplan sein?
Er ist eine Prognose und muss nicht auf den Euro stimmen. Die Ansätze sollten aber nachvollziehbar und realistisch sein. Die Differenz zu den tatsächlichen Kosten wird mit der Jahresabrechnung ausgeglichen.
Kann ich den Plan für meinen Mieter verwenden?
Nur teilweise. Vermieter dürfen nur umlagefähige Betriebskosten weitergeben; Verwaltervergütung, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage bleiben beim Eigentümer.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen