Wohnungsinserat: Welche Angaben sind Pflicht?
Kurz gesagt
Ein Wohnungsinserat hat nur wenige gesetzliche Pflichtangaben: Liegt ein Energieausweis vor, müssen dessen wesentliche Kennwerte in der Anzeige stehen (Gebäudemodernisierungsgesetz, §§ 80 ff., bis 28.07.2026 GEG). Verstöße sind eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 €. Alles andere – Miete, Nebenkosten, Größe, Lage – ist nicht vorgeschrieben, aber für eine erfolgreiche Vermietung praktisch unverzichtbar.
Was gesetzlich in jedes Wohnungsinserat gehört
Ein Wohnungsinserat (auch Mietanzeige oder Exposé genannt) ist grundsätzlich frei gestaltbar. Es gibt kein Gesetz, das eine bestimmte Form, Länge oder ein bestimmtes Portal vorschreibt. Die wichtigste gesetzliche Vorgabe betrifft den Energieausweis: Wer eine Wohnung in einer kommerziellen Anzeige anbietet und bereits einen gültigen Energieausweis hat, muss die wesentlichen Angaben daraus in die Anzeige übernehmen.
Diese Pflicht stand bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 gilt stattdessen das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Regeln zum Energieausweis wurden dort in den §§ 80 ff. weitergeführt. Für 2027 sind Änderungen bei Energieausweisen angekündigt – bis dahin gelten die bisherigen Anforderungen weiter.
Energieausweis im Inserat: Diese Angaben sind nötig
Die Anzeige muss die zentralen Kennwerte des Energieausweises wiedergeben. Welche Angaben genau gefordert sind, hängt davon ab, ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis vorliegt. Üblicherweise gehören dazu:
- die Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis),
- der Energiekennwert aus dem Ausweis (Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch),
- der wesentliche Energieträger für die Heizung, etwa Gas, Öl, Fernwärme oder Strom,
- das Baujahr des Gebäudes,
- bei neueren Ausweisen die Energieeffizienzklasse.
Die großen Immobilienportale haben dafür eigene Eingabefelder. Vermieter sollten die Werte genau aus dem Ausweis abschreiben und keine gerundeten oder geschätzten Zahlen eintragen. Welcher Ausweistyp für das eigene Haus passt, erklärt der Artikel Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
Liegt noch kein Energieausweis vor, entsteht die Anzeigepflicht nicht. Das ist aber kein Freibrief: Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt und nach Vertragsschluss als Kopie übergeben werden. Wer vermietet, sollte ihn deshalb vor dem Inserieren beschaffen. Ausnahmen, Gültigkeit und Bußgelder stehen im Artikel Energieausweis bei Vermietung.
Freiwillige Angaben, die Interessenten erwarten
Rechtlich freiwillig, praktisch aber entscheidend sind die Angaben, nach denen Wohnungssuchende filtern. Fehlen sie, erscheint die Anzeige in vielen Suchergebnissen gar nicht oder erzeugt unnötige Rückfragen.
| Angabe | Warum sie ins Inserat gehört |
|---|---|
| Nettokaltmiete | Grundlage für Vergleich und spätere Mieterhöhungen |
| Nebenkostenvorauszahlung und Heizkosten | Interessenten rechnen mit der Warmmiete |
| Kaution | Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) |
| Wohnfläche und Zimmerzahl | Wichtigste Suchfilter der Portale |
| Etage, Aufzug, Balkon, Keller | Entscheidet über Eignung für Familien und Ältere |
| Ausstattung (Küche, Bad, Bodenbelag) | Vermeidet Enttäuschung bei der Besichtigung |
| Bezugstermin | Interessenten planen ihre eigene Kündigungsfrist |
| Lage und Anbindung | Ohne genaue Hausnummer möglich, Ortsteil genügt |
Die Wohnfläche sollte korrekt angegeben werden. Weicht sie später deutlich nach unten ab, kann das Streit über Miethöhe und Nebenkostenverteilung auslösen. Wer unsicher ist, misst vor dem Inserieren nach.
Wohnung vermieten inserieren: So entsteht eine gute Anzeige
- Energieausweis bereitlegen und die Pflichtwerte heraussuchen.
- Miete, Nebenkosten und Kaution festlegen; in Gebieten mit Mietpreisbremse die zulässige Höhe prüfen.
- Helle, aufgeräumte Fotos aller Räume sowie einen Grundriss vorbereiten.
- Einen sachlichen Text schreiben: zuerst die Eckdaten, dann Ausstattung, Lage und Besonderheiten.
- Festlegen, welche Unterlagen Interessenten mitbringen sollen, und den Ablauf der Besichtigung planen.
- Anzeige veröffentlichen, Anfragen sammeln und strukturiert beantworten.
Wie aus den Anfragen eine Auswahl wird, beschreibt der Artikel Guten Mieter finden. Den Termin selbst plant man am besten mit der Checkliste zur Wohnungsbesichtigung. Den gesamten Ablauf vom Inserat bis zur Übergabe zeigt Wohnung vermieten: Schritt für Schritt.
Welche Formulierungen im Inserat heikel sind
Bei der Auswahl von Mietern gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Anzeigen, die Menschen wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität ausschließen, sind deshalb riskant. Formulierungen wie „nur an Deutsche“ oder „keine Familien mit Kindern aus dem Ausland“ können Ansprüche abgelehnter Bewerber auslösen.
- Unproblematisch sind sachliche Angaben wie „für 1 bis 2 Personen geeignet“ oder „Nichtraucherwohnung“.
- Anforderungen an Unterlagen (Einkommensnachweis, Mieterselbstauskunft) sind zulässig, solange nur erforderliche Informationen verlangt werden.
- Ein pauschales Haustierverbot im Inserat ersetzt keine wirksame Vertragsregel – ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam.
- Übertreibungen wie „Traumlage“ sind erlaubt, falsche Tatsachen wie eine erfundene Einbauküche nicht.
Beispiel: Eckdaten eines vollständigen Inserats
Beispiel
Zwei-Zimmer-Wohnung, 60 m²
Ein Vermieter inseriert eine Wohnung mit 60 m² Wohnfläche. Nettokaltmiete 600 € (10 € je m²), Nebenkostenvorauszahlung 120 €, Heizkostenvorauszahlung 60 €, Warmmiete damit 780 €. Kaution 1.800 € – genau drei Nettokaltmieten. Energieangaben aus dem Verbrauchsausweis: Endenergieverbrauch laut Ausweis, Energieträger Gas, Baujahr 1995, Effizienzklasse laut Ausweis. Bezug ab 1. Dezember 2026.
Sonderfälle: Möbliert, befristet oder kurzzeitig
Wird möbliert vermietet, sollte das Inserat erkennen lassen, welche Möbel enthalten sind und welcher Teil der Miete auf die Möblierung entfällt. Eine Pflicht zum gesonderten Ausweis von Möblierungszuschlägen ist mit der Mietrechtsreform „Mietrecht II“ geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit schriftlich genanntem Befristungsgrund wirksam (§ 575 BGB). Wer „nur befristet“ inseriert, sollte den Grund kennen. Für Ferienwohnungen gelten eigene Regeln, siehe Kurzzeitvermietung.
Häufige Fragen
Muss die genaue Adresse im Wohnungsinserat stehen?
Nein. Eine Pflicht zur Angabe der Hausnummer gibt es nicht. Viele Vermieter nennen nur Straße oder Ortsteil und geben die genaue Adresse erst mit der Einladung zur Besichtigung heraus.
Was passiert, wenn die Energieangaben im Inserat fehlen?
Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden kann. Zusätzlich drohen Abmahnungen. Vermieter sollten die Werte deshalb vor dem Veröffentlichen prüfen.
Darf ich im Inserat eine Mieterselbstauskunft verlangen?
Ja, der Hinweis auf eine Selbstauskunft ist zulässig. Abgefragt werden dürfen aber nur Informationen, die für die Vermietungsentscheidung erforderlich sind, etwa Einkommen und Zahl der Personen. Datenschutz (DSGVO) und AGG gelten auch hier.
Muss ich die Warmmiete angeben?
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Die Angabe von Nettokaltmiete und Vorauszahlungen ist aber üblich und erspart Nachfragen. Portale verlangen diese Werte meist ohnehin als Pflichtfeld.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen