Wohnungsübergabe beim Einzug: Worauf Mieter achten sollten
Kurz gesagt
Bei der Wohnungsübergabe zum Einzug sollten Mieter jeden Raum genau prüfen und alle vorhandenen Mängel, Gebrauchsspuren, Zählerstände und die Zahl der Schlüssel in einem Übergabeprotokoll festhalten. Das Protokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, schützt aber beim Auszug davor, für alte Schäden zu haften. Wichtig: Mängel, die der Mieter bei Vertragsschluss kennt und hinnimmt, können seine Rechte ausschließen (§ 536b BGB).
Warum die Übergabe beim Einzug so wichtig ist
Beim Auszug fragt der Vermieter, ob die Wohnung im selben Zustand zurückkommt. Normale Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB), für echte Schäden haftet er aber. Ob ein Kratzer im Parkett oder ein Riss in der Fliese schon beim Einzug da war, lässt sich Jahre später nur beweisen, wenn es schriftlich und mit Fotos festgehalten wurde.
Der Einzug ist außerdem der Moment, in dem sich zeigt, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Das kann später entscheiden, ob eine Renovierungsklausel wirksam ist. Mehr dazu im Artikel Unrenoviert übernommen.
Was beim Einzug zu beachten ist: die Prüfliste
| Bereich | Worauf Mieter achten sollten |
|---|---|
| Wände und Decken | Risse, Flecken, Bohrlöcher, Farbzustand, Schimmelspuren |
| Böden | Kratzer, Dellen, Wasserflecken, lose Leisten |
| Fenster und Türen | Schließen sie dicht, sind Griffe und Dichtungen intakt? |
| Bad und Küche | Fliesen, Fugen, Armaturen, Abflüsse, Silikon |
| Elektrik | Funktionieren Steckdosen, Schalter und Lampenanschlüsse? |
| Heizung | Lassen sich alle Heizkörper aufdrehen und werden warm? |
| Mitvermietete Geräte | Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine testen |
| Keller, Balkon, Nebenräume | Zustand und Zugang prüfen |
Übergabeprotokoll beim Einzug: Was hineingehört
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber ein wichtiges Beweismittel. Es sollte von Mieter und Vermieter unterschrieben werden, und jede Seite sollte ein Exemplar behalten. Welchen Beweiswert es hat, erklärt der Artikel Übergabeprotokoll; eine Vorlage mit allen Punkten gibt es unter Übergabeprotokoll-Vorlage.
- Datum, Adresse und Namen der Anwesenden
- Zustand jedes Raums mit konkret beschriebenen Mängeln, etwa „Küche: Arbeitsplatte links mit Brandfleck, ca. 5 cm“
- Zählerstände mit Zählernummern für Strom, Gas, Wasser und Heizkostenverteiler
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Zusagen des Vermieters, etwa „Tropfender Wasserhahn wird bis zum (Datum) repariert“
- Hinweis auf beigefügte Fotos mit Datum
Mängel beim Einzug: Vorbehalt nicht vergessen
Wer beim Einzug einen Mangel kennt und die Wohnung trotzdem ohne Vorbehalt übernimmt, kann seine Rechte wegen dieses Mangels verlieren – etwa das Recht auf Mietminderung (§ 536b BGB). Deshalb ist es wichtig, Mängel nicht nur zu notieren, sondern ausdrücklich festzuhalten, dass der Vermieter sie beseitigen soll.
Mängel, die erst nach dem Einzug auffallen, muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Was dann zu tun ist, erklärt der Artikel Mängel beim Einzug.
Schritt für Schritt durch den Einzugstermin
- Vorher Mietvertrag lesen: Welche Räume, Einbauten und Geräte sind mitvermietet?
- Beim Termin Raum für Raum gehen und jeden Mangel ins Protokoll eintragen lassen.
- Alles fotografieren, auch einwandfreie Flächen, damit der Gesamtzustand belegt ist.
- Zählerstände gemeinsam ablesen und Fotos der Zähler machen.
- Schlüssel zählen und die Zahl im Protokoll bestätigen.
- Protokoll erst unterschreiben, wenn alles richtig drinsteht, und ein Exemplar mitnehmen.
Beispiel
Wie das Protokoll beim Auszug hilft
Eine Mieterin vermerkt beim Einzug 2021 im Protokoll „Wohnzimmer: Parkett mit 2 tiefen Kerben vor dem Fenster“ und fotografiert sie. Beim Auszug 2026 verlangt der Vermieter Ersatz für die Kerben. Dank Protokoll und Foto kann sie belegen, dass die Schäden schon vorhanden waren. Wofür Mieter beim Auszug tatsächlich einstehen, erklärt der Artikel Parkett oder Laminat beschädigt.
Kaution, Anmeldung und weitere Punkte rund um den Einzug
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 BGB). Wer bar zahlt, sollte sich die Zahlung quittieren lassen, siehe Kaution bar zahlen.
Nach dem Einzug muss sich der Mieter innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür braucht er die Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters (§ 19 BMG). Wie die Übergabe am Ende der Mietzeit abläuft, zeigt der Artikel Wohnungsübergabe beim Auszug.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter beim Einzug ein Übergabeprotokoll machen?
Nein, eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Mieter können aber selbst eines vorbereiten und den Vermieter um Unterschrift bitten. Lehnt er ab, hilft zumindest eine eigene Dokumentation mit datierten Fotos und einem Zeugen.
Wie sauber muss die Wohnung beim Einzug sein?
Der Mieter kann eine Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erwarten, in der Regel mindestens besenrein. Welcher Maßstab beim Auszug gilt, erklärt der Artikel Wie sauber muss die Wohnung bei der Übergabe sein?.
Was tun, wenn mir nach der Übergabe noch Mängel auffallen?
Der Mieter sollte sie dem Vermieter unverzüglich schriftlich mitteilen und fotografieren. So ist dokumentiert, dass der Mangel nicht erst später entstanden ist. Die Anzeige ist auch Voraussetzung dafür, die eigenen Rechte nicht zu verlieren.
Darf ich schon vor dem offiziellen Übergabetermin einziehen?
Nur mit Einverständnis des Vermieters. Wer früher Möbel einstellt oder renoviert, sollte vorher den Zustand gemeinsam festhalten, damit die Übergabe nicht durch eigene Arbeiten verfälscht wird.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen