Geldbeschaffungskosten: Sofort als Werbungskosten absetzbar?

Was zu den Geldbeschaffungskosten gehört

Geldbeschaffungskosten sind alle Ausgaben, die anfallen, um einen Kredit zu bekommen und abzusichern. Sie sind von den Kosten des Immobilienkaufs zu trennen: Der Notar für den Kaufvertrag gehört zu den Anschaffungskosten, der Notar für die Grundschuld dagegen zur Finanzierung.

• Notarkosten für die Bestellung der Grundschuld
• Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung der Grundschuld
• Bearbeitungs- und Abschlussgebühren der Bank
• Kosten für ein Wertgutachten, das die Bank verlangt
• Disagio oder Damnum (Abschlag bei der Auszahlung des Darlehens), soweit marktüblich
• Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge
• Vermittlungsprovisionen für einen Kredit
• Fahrt- und Telefonkosten, die bei der Suche nach der Finanzierung entstehen

Warum die Kosten sofort absetzbar sind

Wer vermietet, versteuert den Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten (§ 21 EStG). Kosten eines Darlehens, das der Finanzierung der vermieteten Wohnung dient, stehen wirtschaftlich in direktem Zusammenhang mit diesen Einnahmen. Sie sind deshalb Werbungskosten und müssen nicht über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Maßgeblich ist das Abflussprinzip des § 11 EStG: Abgezogen wird im Kalenderjahr, in dem die Zahlung geleistet wird. Fallen die Notarkosten für die Grundschuld im Dezember an, zählen sie für dieses Jahr, auch wenn die erste Miete erst im Folgejahr fließt.

Sonderfall Disagio: Wann nicht alles sofort zählt

Beim Disagio zahlt die Bank weniger aus, als der Kreditnehmer zurückzahlen muss; dafür ist der Zinssatz niedriger. Steuerlich wirkt das Disagio wie vorausbezahlte Zinsen. Es ist im Jahr der Auszahlung sofort abziehbar, soweit es marktüblich ist.

Geht das Disagio über das hinaus, was bei vergleichbaren Darlehen üblich ist, kann das Finanzamt den Sofortabzug für den übersteigenden Teil ablehnen. Dieser Teil ist dann auf die Laufzeit der Zinsbindung zu verteilen. Wer ein hohes Disagio vereinbaren möchte, um im ersten Jahr möglichst viel abzusetzen, sollte die Marktüblichkeit vorher mit der Bank und einer Steuerberatung klären.

Geldbeschaffungskosten in der Anlage V eintragen

In der Anlage V gibt es im Bereich der Werbungskosten eine eigene Zeile für Geldbeschaffungskosten. Dort gehören alle oben genannten Kosten hinein, die im Kalenderjahr bezahlt wurden. Die laufenden Schuldzinsen werden in einer separaten Zeile erfasst; welche Zinsen dazugehören, erklärt der Artikel Mieteinnahmen und Kredit.

1. Die Notarrechnung aufteilen: Anteil für den Kaufvertrag zu den Anschaffungskosten, Anteil für die Grundschuld zu den Geldbeschaffungskosten.
2. Beim Grundbuchamt ebenso trennen: Eigentumsumschreibung gehört zu den Anschaffungskosten, Grundschuldeintragung zu den Geldbeschaffungskosten.
3. Bankgebühren, Schätzkosten und Bereitstellungszinsen aus dem Kreditvertrag und den Kontoauszügen zusammenstellen.
4. Die Summe in der Anlage V bei den Geldbeschaffungskosten eintragen, im Jahr der tatsächlichen Zahlung.
5. Belege aufbewahren; das Finanzamt kann sie anfordern.

Beispiel: Kauf einer Wohnung mit Finanzierung

Teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt

Dient das Darlehen nur zum Teil der vermieteten Einheit, etwa beim Zweifamilienhaus mit einer selbst bewohnten Wohnung, sind auch die Geldbeschaffungskosten nur anteilig abziehbar. Der Anteil richtet sich in der Regel danach, welcher Teil des Kredits der vermieteten Einheit zugeordnet werden kann. Eine klare Zuordnung, zum Beispiel mit einem eigenen Darlehen nur für die vermietete Wohnung, erhöht oft den abziehbaren Anteil.

Gehört die Immobilie mehreren Personen, werden die Kosten entsprechend der Beteiligung verteilt oder demjenigen zugerechnet, der sie getragen hat. Die Grundsätze beschreibt der Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.

Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung und Verkauf

Auch bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung entstehen Geldbeschaffungskosten, etwa für eine neue Grundschuld oder einen Wechsel der Bank. Dient das neue Darlehen weiter der vermieteten Wohnung, sind sie ebenfalls Werbungskosten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie hängt dagegen in der Regel mit der Veräußerung zusammen und ist dann nicht bei der Vermietung abziehbar. Welche Kosten rund um einen Verkauf noch zählen, klärt der Artikel Werbungskosten bei Verkaufsabsicht.

Wird ein Darlehen vorzeitig abgelöst, das noch der vermieteten Wohnung dient, und durch ein günstigeres ersetzt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen als Finanzierungskosten der Vermietung abziehbar sein. Hier kommt es auf den Anlass der Ablösung an.

Häufige Fehler bei den Geldbeschaffungskosten

• Die gesamte Notarrechnung wird den Anschaffungskosten zugeschlagen, obwohl ein Teil die Grundschuld betrifft. Der Grundschuldanteil geht dann in die langsame AfA statt in den Sofortabzug.
• Kosten werden im Jahr des Kaufvertrags angesetzt, obwohl sie erst im Folgejahr bezahlt wurden. Maßgeblich ist immer der Tag der Zahlung.
• Bereitstellungszinsen während der Bauphase werden vergessen, obwohl sie ebenfalls zu den Finanzierungskosten gehören.
• Bei einer gemischt genutzten Immobilie wird der volle Betrag angesetzt statt nur des Anteils, der auf die Vermietung entfällt.
• Tilgungsraten werden als Kosten eingetragen. Die Rückzahlung des Kredits selbst ist nie Werbungskosten, nur die Zinsen und die Nebenkosten der Finanzierung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG
• § 11 EStG