AfA im ersten Jahr: Ab wann und wie zeitanteilig abgeschrieben wird
Kurz gesagt
Im Jahr der Anschaffung wird die Gebäude-AfA nur zeitanteilig und monatsgenau angesetzt (§ 7 EStG). Sie beginnt in der Regel mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, bei einem Neubau mit der Fertigstellung – nicht mit dem Notartermin. Der Monat des Übergangs zählt dabei in der Regel voll mit, sodass bei einem Übergang im Oktober drei Zwölftel der Jahres-AfA abziehbar sind.
Warum im ersten Jahr nur anteilig abgeschrieben wird
Die Abschreibung verteilt die Kosten eines Gebäudes auf die Jahre, in denen es genutzt wird. Gehört das Gebäude dem Vermieter nur einen Teil des Jahres, darf er auch nur für diesen Teil abschreiben. Das Gesetz sieht dafür eine monatsgenaue Aufteilung vor (§ 7 EStG).
Das gilt für alle Sätze der linearen AfA gleichermaßen, also für 2 %, 2,5 % und 3 %. Welcher Satz für welches Gebäude gilt, steht im Artikel AfA für Immobilien. Umgekehrt wird auch im Jahr des Verkaufs nur noch für die Monate bis zum Übergang auf den Käufer abgeschrieben.
Ab wann beginnt die Abschreibung?
Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung. Bei einem Kauf ist das in der Regel der Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Dieser Stichtag steht im Kaufvertrag und hängt meist an der Zahlung des Kaufpreises. Der Tag der Beurkundung beim Notar oder der spätere Eintrag im Grundbuch sind dafür nicht entscheidend.
| Situation | AfA beginnt in der Regel |
|---|---|
| Kauf einer Bestandsimmobilie | mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten |
| Bau eines Hauses | mit der Fertigstellung, also wenn das Gebäude bezugsfertig ist |
| Kauf eines Neubaus vom Bauträger | mit dem Übergang auf den Käufer, frühestens ab Fertigstellung |
| Bisher selbst bewohnt, dann vermietet | mit Beginn der Vermietung bzw. der nachweisbaren Vermietungsabsicht |
Zusätzlich muss das Gebäude zur Erzielung von Einkünften dienen. Die AfA ist Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Wer selbst einzieht, kann nichts abschreiben. Für den Wechsel von der Selbstnutzung zur Vermietung gibt es eine eigene Rechnung, die im Artikel Erst selbst bewohnt, dann vermietet erklärt wird.
Abschreibung vor dem ersten Mieter: Leerstand mit Vermietungsabsicht
Zwischen Kauf und erster Miete vergehen oft Wochen oder Monate, etwa für Renovierung und Mietersuche. Die AfA darf trotzdem ab der Anschaffung angesetzt werden, wenn schon zu diesem Zeitpunkt feststeht, dass vermietet werden soll. Die Vermietungsabsicht muss sich aber nach außen zeigen.
- Inserate oder Aufträge an einen Makler zur Vermietung
- Schriftverkehr mit Interessenten und Besichtigungstermine
- Renovierungsarbeiten, die erkennbar der Vermietung dienen
Welcher Monat zählt? Die Rechnung im Kaufjahr
Die Jahres-AfA wird durch zwölf geteilt und mit der Zahl der Monate multipliziert, in denen das Gebäude dem Vermieter gehört. Der Monat, in dem die Anschaffung erfolgt, zählt dabei in der Regel voll mit – auch wenn der Übergang erst am 30. des Monats stattfindet.
| Übergang im | Monate im Kaufjahr | AfA bei 5.000 € Jahres-AfA |
|---|---|---|
| Januar | 12 | 5.000 € |
| April | 9 | 3.750 € |
| Juli | 6 | 2.500 € |
| Oktober | 3 | 1.250 € |
| Dezember | 1 | 416,67 € |
Beispiel
Kauf mit Übergang am 20. Oktober
Der Gebäudeanteil einer vermieteten Wohnung aus dem Jahr 1990 beträgt 250.000 € (angenommener Wert). Der Satz beträgt 2 %, die volle Jahres-AfA also 250.000 € × 2 % = 5.000 €. Besitz, Nutzen und Lasten gehen am 20. Oktober über. Oktober, November und Dezember zählen: 5.000 € × 3 ÷ 12 = 1.250 €. Ab dem Folgejahr werden jedes Jahr 5.000 € angesetzt. Die im ersten Jahr nicht genutzten 3.750 € gehen nicht verloren, die Abschreibung läuft am Ende entsprechend länger.
Wie der Gebäudeanteil ermittelt wird, zeigt der Artikel AfA berechnen.
Degressive AfA und Sonderabschreibung im ersten Jahr
Auch die degressive AfA für neue Wohngebäude, 5 % vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG, wird im ersten Jahr zeitanteilig angesetzt. Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gelten eigene Regeln. Voraussetzungen und Rechenweg beider Varianten erklärt der Artikel Abschreibung für Neubauten.
Was im ersten Jahr außerdem abgesetzt werden kann
Neben der AfA fallen im Kaufjahr oft weitere Kosten an, die sofort abziehbar sind. Das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG) entscheidet dabei, in welchem Jahr eine Ausgabe zählt: grundsätzlich im Jahr der Zahlung.
- Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten für den Kredit, siehe Geldbeschaffungskosten
- Kosten für Inserate und Mietersuche
- Laufendes Hausgeld, soweit es nicht in die Erhaltungsrücklage fließt
- Kleinere Reparaturen, sofern die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht überschritten wird
Eine mitgekaufte Einbauküche wird getrennt vom Gebäude abgeschrieben, ebenfalls zeitanteilig ab dem Kaufmonat – mehr dazu unter Einbauküche abschreiben. Geht eine neue Heizung in den ersten Jahren mit ein, lohnt der Blick in den Artikel Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Häufige Fragen
Zählt der Notartermin oder der Übergang für den AfA-Beginn?
In der Regel der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, der im Kaufvertrag festgelegt ist. Liegt der Notartermin im Dezember und der Übergang im Januar, beginnt die AfA erst im neuen Jahr.
Kann ich im Kaufjahr trotzdem die volle Jahres-AfA ansetzen?
Nein. Die lineare Gebäude-AfA wird im Anschaffungsjahr monatsgenau gekürzt. Nur wer im Januar übernimmt, kommt auf zwölf Monate und damit auf den vollen Betrag.
Was gilt, wenn ich im ersten Jahr noch gar keine Miete einnehme?
Die AfA kann trotzdem angesetzt werden, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Es entsteht dann meist ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann – siehe Verluste aus Vermietung.
Wird die AfA auch im Verkaufsjahr gekürzt?
Ja. Im Jahr des Verkaufs wird nur für die Monate bis zum Übergang auf den Käufer abgeschrieben. Die Rechnung läuft spiegelbildlich zum Kaufjahr.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen