Erst selbst bewohnt, dann vermietet: Wie wird abgeschrieben?

Steuern für Vermieter · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Wird eine selbst bewohnte Wohnung oder ein Haus später vermietet, beginnt die AfA mit der Vermietung. Grundlage sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der heutige Marktwert, und der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Jahre der Selbstnutzung gelten dabei als bereits abgeschrieben: Abgesetzt werden kann nur noch der Restwert.

Während der Selbstnutzung gibt es keine AfA

Die Abschreibung ist Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Solange der Eigentümer selbst in der Immobilie wohnt, erzielt er keine solchen Einkünfte. Deshalb kann er in dieser Zeit weder die AfA noch Zinsen oder Reparaturen als Werbungskosten abziehen.

Das ändert sich mit dem Beginn der Vermietung. Ab dann wird das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, und die Abschreibung beginnt. Im Jahr des Wechsels wird zeitanteilig gerechnet, ab dem Monat, in dem die Vermietung beginnt oder die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Wie das monatsgenau funktioniert, zeigt der Artikel AfA im ersten Jahr.

Grundlage sind die ursprünglichen Kosten, nicht der heutige Wert

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie vom aktuellen Verkehrswert abschreiben dürfen – gerade wenn die Immobilie seit dem Kauf viel wertvoller geworden ist. Das trifft nicht zu. Bei einer Immobilie im Privatvermögen bleiben die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes maßgeblich.

Beim Kauf: der Gebäudeanteil des damaligen Kaufpreises plus der anteiligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.
Beim Bau: die damaligen Herstellungskosten des Gebäudes.
Hinzu kommen nachträgliche Herstellungskosten aus der Zeit der Selbstnutzung, etwa für einen Anbau oder einen Dachausbau.
Der Anteil für Grund und Boden wird auch hier nie abgeschrieben.

Liegt der Kauf lange zurück, lohnt es sich, Kaufvertrag und Rechnungen herauszusuchen. Wie der damalige Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt wird, erklärt der Artikel AfA berechnen. Maßgeblich sind die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Kaufs.

Die Jahre der Eigennutzung verbrauchen das AfA-Volumen

Der AfA-Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG): 2 % für Gebäude, die zwischen dem 01.01.1925 und dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für neuere. Einen Überblick gibt der Artikel AfA für Immobilien.

Wichtig: Die Zeit der Selbstnutzung wird nicht einfach übersprungen. Nach der Praxis der Finanzverwaltung wird so getan, als sei das Gebäude auch in diesen Jahren abgeschrieben worden. Diese fiktive AfA mindert den Betrag, der ab der Vermietung noch abgeschrieben werden kann. Steuerlich wirkt sie sich nicht aus – sie ist schlicht verloren.

Ursprüngliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ermitteln, inklusive anteiliger Nebenkosten und nachträglicher Herstellungskosten.
Den AfA-Satz nach dem Fertigstellungsjahr bestimmen und die jährliche AfA ausrechnen.
Die fiktive AfA für die Zeit vom Erwerb bis zum Beginn der Vermietung abziehen.
Ab Vermietungsbeginn den gleichen Jahresbetrag weiter ansetzen, bis der Restwert aufgebraucht ist.

Beispiel: 14 Jahre selbst bewohnt, dann vermietet

Beispiel

Haus aus dem Jahr 1985, gekauft im Januar 2012

Der Gebäudeanteil der damaligen Anschaffungskosten beträgt 200.000 € (angenommener Wert). Das Gebäude wurde 1985 fertiggestellt, also gilt 2 %: 200.000 € × 2 % = 4.000 € pro Jahr. Die Eigentümer wohnen von Januar 2012 bis Dezember 2025 selbst darin, das sind 14 Jahre. Fiktive AfA: 14 × 4.000 € = 56.000 €. Restwert zu Beginn der Vermietung im Januar 2026: 200.000 € − 56.000 € = 144.000 €. Ab 2026 werden jährlich 4.000 € als AfA angesetzt, noch 36 Jahre lang (144.000 € ÷ 4.000 €). Der heutige Marktwert des Hauses spielt für diese Rechnung keine Rolle.

Renovieren vor dem Einzug der Mieter

Oft wird zwischen Auszug und erster Vermietung renoviert. Kosten, die erkennbar der künftigen Vermietung dienen, können grundsätzlich als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein. Die Abgrenzung ist entscheidend: Reparaturen und Schönheitsreparaturen sind in der Regel Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar, Erweiterungen oder eine deutliche Standarderhöhung dagegen Herstellungskosten, die über die AfA laufen. Die Kriterien stehen im Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.

Eine neue Heizung oder eine neue Einbauküche vor der Vermietung wirft eigene Fragen auf, siehe Neue Heizung in der vermieteten Wohnung und Einbauküche abschreiben.

Teilweise vermietet, Neubau und andere Sonderfälle

Wird nur ein Teil des Hauses vermietet, etwa eine Einliegerwohnung, gilt die AfA nur für den vermieteten Anteil, meist nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Für einzelne Zimmer siehe Zimmer im eigenen Haus vermieten.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG verlangt eine entgeltliche Vermietung schon im Jahr der Herstellung; nach einer Selbstnutzung kommt sie deshalb in der Regel nicht in Frage. Mehr unter Abschreibung für Neubauten.
Wer die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und zunächst selbst bewohnt hat, rechnet mit den Werten des Rechtsvorgängers weiter, siehe AfA bei Erbe und Schenkung.
Wird die Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, können Werbungskosten nur anteilig abziehbar sein, siehe Verbilligte Vermietung.

Häufige Fragen

Kann ich vom aktuellen Verkehrswert abschreiben, wenn ich nach Eigennutzung vermiete?

Nein. Bei einer Immobilie im Privatvermögen bleiben die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes maßgeblich. Eine Wertsteigerung seit dem Kauf erhöht die AfA nicht.

Geht die AfA für die Jahre der Selbstnutzung verloren?

Ja. Die Jahre der Eigennutzung werden so behandelt, als sei in dieser Zeit abgeschrieben worden. Der entsprechende Betrag kann später nicht nachgeholt werden; abgeschrieben wird nur der Restwert.

Was gilt, wenn die Anschaffungskosten nicht mehr bekannt sind?

Dann müssen sie so gut wie möglich rekonstruiert werden, etwa über den Kaufvertrag beim Notar oder Grundbuchamt, Kontoauszüge oder alte Steuerunterlagen. Gelingt das nicht, kommt im Einzelfall eine Schätzung in Betracht, die das Finanzamt nachvollziehen können muss.

Endet die AfA, wenn ich wieder selbst einziehe?

Ja. Mit dem Ende der Vermietung endet auch die Abschreibung, im letzten Jahr zeitanteilig. Wird später erneut vermietet, geht es mit dem dann noch verbleibenden Restwert weiter.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen