AfA bei geerbter oder geschenkter Immobilie: Wie wird abgeschrieben?
Kurz gesagt
Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat keine eigenen Anschaffungskosten. Er führt deshalb die Abschreibung (AfA) des Vorgängers fort: mit dessen Bemessungsgrundlage, demselben AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG und nur bis zum noch nicht abgeschriebenen Restwert. Der heutige Verkehrswert spielt keine Rolle. Eine neue, eigene AfA entsteht nur, soweit der Erwerber etwas bezahlt, etwa eine Abfindung an Miterben.
Grundsatz: Erbe und Beschenkter treten in die Fußstapfen des Vorgängers
Die Abschreibung, kurz AfA (Absetzung für Abnutzung), verteilt die Kosten eines Gebäudes über viele Jahre auf die Vermietung. Grundlage sind immer Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die jemand tatsächlich getragen hat. Bei einer Erbschaft oder Schenkung zahlt der Erwerber aber nichts. Man spricht von einem unentgeltlichen Erwerb.
Das Steuerrecht löst das so: Der Erbe oder Beschenkte übernimmt die Abschreibung des Rechtsvorgängers, als wäre er selbst der ursprüngliche Käufer oder Bauherr. Er schreibt also nicht neu ab, sondern setzt die laufende AfA fort. Die Einnahmen aus der Vermietung versteuert er ab dem Übergang selbst als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.
Was genau übernommen wird
| Größe | Was beim unentgeltlichen Erwerb gilt |
|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vorgängers für das Gebäude, ohne Grund und Boden |
| AfA-Satz | Satz des Vorgängers nach Fertigstellungsjahr: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925 bis 2022) oder 3 % (ab 2023) |
| Bereits abgeschriebene Beträge | Mindern den Restwert, auch wenn der Vorgänger sie steuerlich genutzt hat |
| Restwert | Wird fortgeführt, bis er verbraucht ist, danach endet die Gebäude-AfA |
| Nachträgliche Herstellungskosten des Vorgängers | Gehören zur übernommenen Bemessungsgrundlage |
Der AfA-Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht nach dem Jahr des Erbfalls. Wer 2026 ein Haus aus den 1970er-Jahren erbt, schreibt deshalb weiter mit 2 % ab und nicht mit 3 %. Die Sätze im Einzelnen erklärt der Artikel AfA für Immobilien. Hat der Vorgänger eine degressive AfA oder Sonderabschreibung für einen Neubau genutzt, gelten dafür eigene Regeln, siehe Abschreibung für Neubauten.
Beispiel: Abschreibung nach einem Erbfall
Beispiel
Geerbte Eigentumswohnung
Eine Mutter kaufte am 1. Januar 2006 eine vermietete Wohnung. Auf das Gebäude entfielen 200.000 €, das Haus stammt aus dem Jahr 1985. Sie schrieb jährlich 2 % ab, also 4.000 €. Bis Ende 2025 sind das 20 Jahre mal 4.000 € = 80.000 €, der Restwert beträgt 120.000 €. Sie stirbt im Juni 2026, ihr Sohn erbt die Wohnung zum 1. Juli 2026. Für Januar bis Juni 2026 steht der Mutter noch eine AfA von 6/12 × 4.000 € = 2.000 € zu, die in ihrer letzten Steuererklärung berücksichtigt wird. Der Sohn setzt für Juli bis Dezember 2.000 € ab und ab 2027 jährlich 4.000 €, bis die verbleibenden 116.000 € verbraucht sind. Dass die Wohnung heute 350.000 € wert ist, ändert daran nichts.
Teilentgeltlicher Erwerb: Wenn doch etwas gezahlt wird
Nicht jede Schenkung ist vollständig unentgeltlich. Übernimmt der Beschenkte zum Beispiel einen noch laufenden Kredit oder zahlt er Geschwistern einen Ausgleich, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor. Steuerlich wird der Vorgang dann aufgeteilt:
- Für den bezahlten Teil hat der Erwerber eigene Anschaffungskosten. Diese schreibt er neu ab, aufgeteilt auf Gebäude und Grund und Boden.
- Für den unentgeltlichen Teil führt er die AfA des Schenkers anteilig fort.
- Beide Teile laufen nebeneinander, bis der jeweilige Restwert verbraucht ist.
Ähnlich ist es bei einer Erbengemeinschaft. Solange die Erben gemeinsam vermieten, führen sie die AfA anteilig fort. Übernimmt ein Erbe die Immobilie später allein und zahlt die anderen aus, ist diese Abfindung für ihn Anschaffungskosten. Wie Mieteinnahmen unter mehreren Beteiligten verteilt werden, erklärt der Artikel Mieteinnahmen bei Erbengemeinschaft.
Hat der Vorgänger selbst in der Immobilie gewohnt?
Oft haben Eltern das Haus selbst bewohnt und die Kinder vermieten es erst nach dem Erbfall. Dann gab es beim Vorgänger keine laufende AfA, die fortgeführt werden könnte. Trotzdem gilt die Grundregel: Maßgeblich sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vorgängers und das Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Wie sich die Zeit der Selbstnutzung auf die Abschreibung auswirkt, zeigt der Artikel Erst selbst bewohnt, dann vermietet.
Beginnt die Vermietung mitten im Jahr, wird die AfA für dieses Jahr zeitanteilig nach Monaten berechnet. Einzelheiten dazu stehen im Artikel AfA im ersten Jahr.
Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Häufig übertragen Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Sie dürfen die Wohnung also weiter vermieten und die Miete behalten. In diesem Fall versteuern die Eltern die Mieteinnahmen und können in der Regel auch die Gebäude-AfA weiter absetzen, weil sie die Kosten ursprünglich getragen haben. Die Kinder sind zwar Eigentümer, haben aber keine Mieteinnahmen und deshalb auch keine AfA.
Endet der Nießbrauch, etwa mit dem Tod der Eltern, beginnt die AfA beim Eigentümer. Er führt sie mit dem Restwert fort. Mehr dazu im Artikel Vermietung bei Nießbrauch.
Unterlagen: So finden Erben die richtigen Zahlen
- Den ursprünglichen Kauf- oder Bauvertrag des Vorgängers suchen und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermitteln.
- Frühere Steuererklärungen mit Anlage V oder die Steuerbescheide des Vorgängers heranziehen: Dort stehen Bemessungsgrundlage, AfA-Satz und die jährlichen Beträge.
- Nachträgliche Baukosten wie Anbauten oder umfassende Modernisierungen des Vorgängers zusammenstellen.
- Den Restwert zum Übergangsstichtag berechnen und den Monat des Übergangs festhalten.
- Bei fehlenden Unterlagen beim Finanzamt nachfragen, ob die Akten des Vorgängers noch Angaben enthalten.
Was außer der Gebäude-AfA übernommen wird
Neben dem Gebäude selbst können weitere Wirtschaftsgüter mitübergehen, etwa eine Einbauküche. Auch hier führt der Erbe die restliche Abschreibung des Vorgängers fort, siehe Einbauküche abschreiben. Reparaturen, die der Erbe nach dem Übergang selbst bezahlt, sind bei ihm als Werbungskosten abziehbar. Die Pflicht, Erhaltungsaufwand gegen Herstellungskosten abzugrenzen, gilt für ihn genauso wie für jeden Käufer.
Häufige Fragen
Kann der Erbe eine höhere AfA mit dem aktuellen Verkehrswert ansetzen?
Nein. Der Verkehrswert zählt nur für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Für die Abschreibung bleiben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vorgängers maßgeblich, gemindert um die bereits abgeschriebenen Beträge.
Gilt die Regel auch für einen Erbfall mitten im Jahr?
Ja. Die AfA des Jahres wird zeitanteilig aufgeteilt: Der Verstorbene erhält sie bis zum Monat des Erbfalls, der Erbe ab dem Übergang. Die Beträge des Verstorbenen werden in dessen letzter Steuererklärung berücksichtigt.
Was passiert, wenn das Gebäude bereits voll abgeschrieben ist?
Dann gibt es für das Gebäude keine AfA mehr, auch nicht für den Erben. Absetzbar bleiben aber laufende Kosten und Erhaltungsaufwand. Neue Herstellungskosten, etwa für einen Anbau, werden eigenständig abgeschrieben.
Ist die Erbschaftsteuer als Werbungskosten absetzbar?
Nein. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist weder Werbungskosten bei der Vermietung noch Teil der AfA-Bemessungsgrundlage. Sie wird steuerlich getrennt vom Vermietungsergebnis behandelt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen